Wchodzący w życie akt prawny nie obejmie co do zasady inwestycji, w których sprzedaż lokali rozpoczęto przed tą datą. Jednak regulacje dotyczące rachunków powierniczych i poszerzające możliwość odstąpienia nabywcy od umowy będą i tam obowiązywać. Autorami tekstu są Maciej Boryczko, partner, radca prawny Kancelaria Gessel i Piotr Tracz, adwokat Kancelaria Gessel.
Już za kilka dni, czyli 1 lipca br., deweloperzy i nabywcy mieszkań i domów obudzą się w nowej rzeczywistości. Wszystko za sprawą wejścia w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177), która była objęta 12-miesięcznym okresem vacatio legis. Dodatkowo ustawodawca przewidział przepisy intertemporalne (przejściowe), które sprawiają, że procedura jej wejścia w życie jest i dla deweloperów, i dla najemców mocno skomplikowana. Ustawa różnicuje sytuację inwestycji dopiero rozpoczynanych i tych będących już w toku, gdzie dokonano sprzedaży choćby jednego mieszkania – do tych ostatnich nowych regulacji nie stosuje się przez dwa lata. Jednak ustawodawca i tu przewidział wyjątki: pewne rozwiązania wchodzą w życie już 1 lipca i od razu obowiązują wszystkich, niezależnie od stopnia zaawansowania projektu, a więc również tych deweloperów, którzy kontynuują wcześniej rozpoczęte inwestycje. Wyjaśniamy zatem, kto i jakie przepisy powinien stosować po 1 lipca.
Nowa inwestycja rozpoczynana po 1 lipca
Przypomnijmy, że w tym przypadku regulacje nowej ustawy znajdą zastosowanie od razu. Tu 1 lipca oznacza wejście w realia nowego systemu, w związku z czym deweloper przygotowujący się do uruchomienia przedsięwzięcia powinien działać już przy uwzględnieniu nowych rozwiązań, m.in. przygotować rozszerzony prospekt inwestycyjny, dostosować wzór umowy rezerwacyjnej do wymogów ustawowych oraz być gotowym na negocjacje z nabywcą zgodnie z nowymi zasadami procedury odbioru.
inwestycja w toku
Taka inwestycja będzie funkcjonowała jeszcze na dotychczasowych przepisach starej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 6 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445), korzystając z przewidzianego przez przepisy okresu przejściowego. Żeby uznać inwestycję za będącą w toku, zgodnie z art. 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej prowadzący ją deweloper jeszcze przed 1 lipca powinien dopilnować spełnienia dwóch warunków:
1) rozpocząć sprzedaż (czyli w praktyce ogłosić gotowość do zawierania umów z nabywcami), oraz
2) faktycznie zawrzeć przynajmniej jedną umowę deweloperską – wówczas wszelkie pozostałe umowy dotyczące tej konkretnej inwestycji będą również objęte dotychczasowymi przepisami.
Przykład 1
Kilka domów, ale jedno przedsięwzięcie
Deweloper rozpoczął budowę kilku budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wszystkie wchodzą w skład jednego przedsięwzięcia deweloperskiego (nie wydzielono zadań inwestycyjnych). Jeżeli zatem deweloper rozpocznie sprzedaż w ramach tego przedsięwzięcia przed 1 lipca 2022 r. i przed tą datą zawrze przynajmniej jedną umowę deweloperską na choćby jeden dom (nie musi go definitywnie sprzedać, umowa deweloperska poprzedza zawarcie umowy sprzedaży), to przepisy starej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do sprzedaży wszystkich domów w ramach tego przedsięwzięcia.
Ogólnie stosowanie dotychczasowych regulacji starej ustawy deweloperskiej wobec inwestycji spełniających warunki z przepisów przejściowych powinno trwać maksymalnie przez okres dwóch lat. Po nim będzie należało stosować nowy reżim. Co ciekawe, ustawa przewiduje jednak dodatkowy tryb, w którym będzie możliwe przedłużenie, i to nawet bez daty końcowej, okresu przejściowego. Mianowicie art. 76 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej stanowi, że do umów deweloperskich, które zawarto w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie ustawy i co do których do 30 czerwca 2024 r. nie nastąpiło przeniesienie prawa własności, wciąż stosować się będzie przepisy dotychczasowe.
Przykład 2
Jeśli budowa się przeciągnie
Deweloper buduje wielorodzinny dom z 20 mieszkaniami. Rozpoczęto sprzedaż, pierwsza umowa deweloperska została podpisana 1 maja 2022 r. Zatem zastosowanie do tej inwestycji będą miały przepisy starej ustawy deweloperskiej. Następnie deweloper zawarł umowy na pozostałe 19 mieszkań. Załóżmy jednak, że budowa się przeciągnie i przed 1 lipca 2024 r. własność jedynie 15 z 19 lokali zostanie przeniesiona na nowych nabywców. W tej sytuacji do niesprzedanych czterech lokali będą miały zastosowanie przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
• Warunkiem pozostania na „okresie przejściowym” jest zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej. Co jednak, jeśli dojdzie po pewnym czasie do rozwiązania takiej kluczowej dla dewelopera umowy lub odstąpienia od niej?
W takim przypadku, czytając literalnie, można wciąż argumentować, że warunek postawiony przez ustawodawcę pozostaje spełniony: umowa została przecież zawarta w zakreślonym terminie. Zatem cała inwestycja powinna pozostać w reżimie starych przepisów. Artykuł 76 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej nie przewiduje przecież wymogu określonej żywotności pierwszej umowy. Choć oczywiście taki jest sens nowych przepisów.
W treści uzasadnienia do projektu nowej ustawy deweloperskiej ustawodawca sam przyznaje, że rozważany był model, w którym pozostanie w dotychczasowym reżimie będzie wymagać spełnienia wyłącznie pierwszego warunku, czyli rozpoczęcia sprzedaży. Obawiano się jednak nadużyć, czyli sytuacji, w których deweloperzy jedynie pozornie uruchamialiby cały proces sprzedażowy, w praktyce jednak bez woli (czy nawet faktycznej możliwości) szybkiego zawierania umów deweloperskich. Mimo artykułowanych obaw nie dodano kolejnych warunków.
• Co z inwestycjami podzielonymi na etapy (zadania inwestycyjne)? Czy również sprzedaż pierwszego mieszkania pozwala pozostać w starym reżimie?
Dodatkowe regulacje przewidziano dla przypadków przedsięwzięcia deweloperskiego podzielonego na osobne zadania (czyli osobne części jednego lub większej liczby budynków). Zgodnie z art. 77 nowej ustawy deweloperskiej, jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego doszło do wydzielenia przed wejściem w życie zadania inwestycyjnego (czyli np. niezależnego etapu większego procesu inwestycyjnego obejmującego budowę kilku bloków na przestrzeni kolejnych etapów), a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po dniu wejścia w życie nowej ustawy, to do takiego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy nowej ustawy. Przykładem może być przedsięwzięcie związane z budową całego osiedla, które jednak podzielono na osobne zadania związane z osobnym oddawaniem do użytku poszczególnych bloków czy partii domów jednorodzinnych. W takich przypadkach losy konkretnych etapów mogą podlegać pod osobne regulacje.
W praktyce więc nie zawsze wypełnienie przez dewelopera warunków pozostania w dotychczasowym reżimie prawnym pozwoli mu na zupełne uniknięcie nowych przepisów. Jeśli zatem przed 1 lipca 2022 r. działania inwestora zostały podzielone na osobne zadania, to każde z nich będzie osobno oceniane pod kątem objęcia okresem przejściowym.
niezależnie od stopnia zaawansowania
Dodatkowo sytuację komplikuje fakt, że wybrane przez ustawodawcę przepisy wchodzą w życie 1 lipca dla wszystkich, niezależnie od stopnia zaawansowania projektu. Chodzi o:
▶ 1. Nowe zasady wypowiadania umowy rachunku. Już od dnia wejścia w życie ustawy dla wszystkich deweloperów skuteczne będą regulacje związane z wypowiedzeniem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. I tak w myśl art. 10 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej w razie wypowiedzenia umowy przez bank deweloper powinien w takiej sytuacji niezwłocznie – nie później niż w terminie 60 dni – zawrzeć z innym bankiem umowę rachunku powierniczego. Co istotne, nowa umowa powinna dotyczyć takiego samego rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego.
W przypadku gdy deweloper nie dochowa obowiązków związanych z przekierowaniem zebranych na zamykanym rachunku środków na nowe konto w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank będzie zobowiązany niezwłocznie zwrócić nabywcom wszystkie środki (art. 10 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej).
O zmianie rachunku deweloper powinien poinformować nabywców. Ma na to 10 dni i powinien przekazać im informację na piśmie bądź innym „trwałym nośniku”, do kategorii których możemy zaliczyć również wiadomość e-mail (jako że jej treści wysłanej do adresatów nie można już następczo zmienić).
▶ 2. Nowe możliwości odstąpienia od umowy. W związku z wejściem w życie powyższych regulacji zostaje rozszerzona pula okoliczności uprawniających nabywców do odstąpienia od umowy z deweloperem. Nabywca będzie mógł skorzystać z takiego rozwiązania w przypadku gdy:
- deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w trybie i terminie opisanym w ustawie (czyli 60 dni),
- deweloper nie wykona obowiązków związanych z informowaniem nabywców o zmianie banku i rachunku w trybie opisanym ustawą, czyli w terminie 10 dni oraz z obligatoryjnym załącznikiem w postaci oświadczenia banku o przekazaniu środków na nowy rachunek.
Podsumowując, regulacje wchodzące w życie już teraz zmodyfikują zarówno sytuację deweloperów, jak i nabywców. Pierwsi powinni uważać, aby odpowiednio utrzymać aktywny status mieszkaniowego rachunku powierniczego, drudzy dysponują zaś nowymi uprawnieniami pozwalającymi pożegnać się z deweloperem, który wspomnianych obowiązków nie dochowa. Dynamiczna sytuacja na rynku może istotnie wpłynąć na popularność takich mechanizmów.
▶ 3. Obowiązek ustanowienia mieszkaniowego rachunku powierniczego. Niezależnie od powyżej opisanych rozwiązań wskazano, że deweloper, który w dniu 1 lipca prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego jednak wciąż nie została zawarta umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy (art. 76 ust. 3 nowej ustawy dewelo perskiej).
W tym miejscu warto zauważyć, że mówiąc o „prowadzeniu przedsięwzięcia deweloperskiego”, ustawa odnosi się zarówno do czynności związanych z prowadzeniem budowy, jak i do etapów poprzedzających – a więc przygotowań obejmujących w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której mają być realizowane prace, wykonanie projektu budowlanego, pozyskanie materiałów budowlanych oraz zdobycie wymaganych zezwoleń administracyjnych.
•Jaka sankcja grozi deweloperowi, który wbrew obowiązkowi nie założy rachunku powierniczego?
Zgodnie z dyspozycją art. 57 nowej ustawy deweloperskiej ten, kto nie realizuje obowiązku założenia rachunku powierniczego, może liczyć się z sankcją karną i podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat dwóch. Odpowiedzialność za zaniechania dewelopera – podmiot niebędący osobą fizyczną, czyli np. spółkę prawa handlowego, może zaś spaść na osoby fizyczne działające w imieniu lub w interesie dewelopera „w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji”. Kluczowe ryzyko spoczywa zatem na członkach zarządu oraz wspólnikach uprawnionych do reprezentacji spółek osobowych.©℗