Subskrybuj nas na Youtube
Gwałtownie spadająca zdolność kredytowa Polaków oznacza ochłodzenie w nieruchomościach. Deweloperzy mają jednak alternatywę – fundusze PRS
W I kwartale tego roku, mimo spadającego popytu, ceny mieszkań ciągle rosły. Dane Otodom pokazują, że średnie oferty były droższe o 4,6 proc. To nieco mniej niż kwartał wcześniej (5,2 proc.).
Co czeka nas w najbliższej przyszłości? – Tempo wzrostu cen mieszkań niewątpliwie w najbliższym czasie wyraźnie spowolni z uwagi na wyraźnie niższy popyt. Możliwy silny wzrost kosztów budowy i ograniczenia podażowe stanowią jednak pewną barierę dla spadku cen – twierdzi Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości PKO BP.
Także dr Adam Czerniak z SGH nie przewiduje spadku nominalnych cen mieszkań, a raczej wolniejsze wzrosty. Jego zdaniem ceny mieszkań będą rosnąć wolniej od inflacji, więc w ujęciu realnym zaczną spadać. Natomiast Marek Wielgo z portalu GetHome.pl, choć nie przewiduje krachu ani na rynku pierwotnym, ani na wtórnym, to ocenia, że średnia cena mieszkań na obu rynkach może jednak nieco spaść. – Będzie to wynikało z ograniczania apetytów przez deweloperów i sprzedających na rynku wtórnym, ponieważ spadła zdolność kredytowa kupujących – argumentuje.
W efekcie deweloperzy, jego zdaniem, będą wprowadzać na rynek mieszkania bardziej dostosowane do popytu. – Mieszkania będą budowane na tańszych, np. podmiejskich gruntach albo w nieco niższym standardzie – tłumaczy Wielgo. Jak mówi Wojciech Matysiak, wyprowadzka budownictwa mieszkaniowego z dużych miast była zauważalna już w 2021 r. – Udział powiatów grodzkich wśród oddawanych do użytku mieszkań zmniejszył się z 48 proc. w 2020 do 43 proc. w 2021. – podaje. Jego zdaniem zjawisko to ma zarówno popytowe, jak i podażowe przyczyny. Z jednej strony pandemia wzmocniła trend poszukiwania mieszkania w regionach o walorach przyrodniczych czy atrakcyjnych turystycznie. Z drugiej strony istotną barierę dla budowania w dużych miastach stanowi ograniczona dostępność gruntów i ich wysokie ceny.
Z kolei wiceprezes BCC Łukasz Bernatowicz uważa, że w sześciu największych polskich miastach jest jeszcze margines na podnoszenie cen. Jak argumentuje, zapotrzebowanie na mieszkania będzie rosło, chociażby ze względu na nowych mieszkańców z Ukrainy. Zaś znacznie mniejsza ich produkcja spowoduje dalszy wzrost cen. – W tym miejscu wkroczą pewnie fundusze, które wykupują całe osiedla w celu wynajmowania w formule PRS (Private Rented Sector) – przewiduje.
Koniunktura na rynku najmu
Także Marek Wielgo uważa, że rynek najmu będą starały się zagospodarować fundusze zajmujące się instytucjonalnym wynajmem mieszkań. W jego ocenie obecna koniunktura w najmie może potrwać rok lub dwa, potem ceny się ustabilizują. – Fundusze to także alternatywa sprzedażowa dla deweloperów, co może oznaczać, że będą mniej chętni do obniżania cen – akcentuje.
Wojciech Matysiak przypomina, że napływ uchodźców z Ukrainy doprowadził do skokowego wzrostu cen wynajmu w krótkim okresie. – Z czasem wysokie stawki najmu powinny przyczynić się do pobudzenia wyraźnie zahamowanej w ostatnim czasie aktywności transakcyjnej na rynku mieszkaniowym i przyspieszenia wzrostu cen, nie jest to jednak raczej perspektywa bieżącego roku – uważa.
Kwartalnik mieszkaniowy Otodom i Polityki Insight podaje, że między 24 lutego a 31 marca dostępność mieszkań na wynajem spadła w całym kraju o 58 proc. W rezultacie na koniec I kwartału było dostępnych zaledwie 8,7 tys. ofert najmu – to najniższa liczba od 2018 r., czyli od kiedy Otodom gromadzi podobne dane.
Najszybciej zniknęły z rynku średniej wielkości mieszkania w metropoliach powyżej 500 tys. mieszkańców – na koniec kwartału było ich o 64 proc. mniej niż 24 lutego. W samej Warszawie spadek dostępności ofert najmu wyniósł 60 proc., a w segmencie najpopularniejszych mieszkań o powierzchni 40–60 mkw. aż o 70 proc.
Większość wynajmujących, zdaniem autorów opracowania, mimo wszystko zamierza docelowo przenieść się do własnej nieruchomości – 65 proc. chce w przyszłości kupić mieszkanie lub dom. Jedynie 3 proc. wskazuje najem jako preferowaną formę własności niezależnie od okoliczności finansowych.
W odróżnieniu od rynku mieszkaniowego rynek najmu jest więc w wyśmienitej formie.
Forma lokowania kapitału
Wśród przyczyn ochłodzenia koniunktury na rynku mieszkaniowym Wojciech Matysiak wymienia m.in. znaczne ograniczenie zdolności kredytowej kupujących. Jak przypomina, mniejsza zdolność wynika zarówno z podwyżek stóp procentowych, jak i nowego zalecenia KNF dla banków. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej banki mają uwzględniać wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego i przyjmować oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc. (a nie o 2,5 pkt proc. jak dotychczas). – Rynek mieszkaniowy zmaga się z wieloma problemami. Z miesiąca na miesiąc rośnie grupa osób pozbawionych zdolności kredytowej. Drożeją też kredyty dla inwestorów, a także materiały budowlane, energia – mówi nam wiceszef BCC Łukasz Bernatowicz. Jak dodaje, budowanie mieszkań jest coraz droższe, a dodatkowo z powodu mniejszej liczby inwestycji podaż za dwa lata będzie o 70 proc. niższa niż obecnie.
Mateusz Stachewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podaje, że w ciągu trzech pierwszych miesięcy 2022 r. rozpoczęto budowę 53,3 tys. mieszkań (o 16,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku), z czego za 31 675 lokali odpowiadają deweloperzy. Jego zdaniem w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się jednak wzrostu. – Szacujemy, że wielu deweloperów będzie starało się rozpocząć inwestycje przed nadchodzącymi zmianami w ustawie deweloperskiej, które po stronie przedsiębiorców generują wiele dodatkowych kosztów – podkreśla. – W dalszym jednak ciągu nieruchomości pozostają w Polsce najkorzystniejszą formą lokowania kapitału – przy niskim zysku z lokat i rosnącej inflacji – szacuje się, że najem daje wzrost inwestycji na poziomie ok. 4 proc. – przekonuje ekspert PZFD. Dostrzega jednak też ryzyka – niekorzystne zmiany podatkowe, stale rosnącą inflację czy zauważalny strach przed działaniami wojennymi za naszą wschodnią granicą. – Już dziś dostrzegalny jest odpływ kapitału polskich podatników za granicę. Rosnącą popularnością zaczynają się cieszyć domy w takich miejscach jak choćby Hiszpania, która jeszcze niedawno notowała spadki zainteresowania powodowane pandemią czy brexitem – konkluduje. ©℗
