Prowadzę działalność usługową. Postanowiłem poprawić wygląd otoczenia i wymieniłem stare ogrodzenie wokół placu firmowego, na którym trzymam samochody, na bardziej funkcjonalne. Postawiłem płot z betonowych płyt prefabrykatów o wysokości ok. 2 m. Niestety powiatowy inspektor nadzoru nakazał jego rozbiórkę. Uzasadniono, że jest to niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania, w którym zakazano takich ogrodzeń. A przecież ogrodzenie nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Czy rzeczywiście grozi mi rozbiórka ogrodzenia?

Z opisu wynika, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał przedsiębiorcy rozbiórkę ogrodzenia z betonowych płyt. W pytaniu czytelnik słusznie zauważa, że tego typu obiekty budowlane nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia. Tak faktycznie wynika z art. 29 ust. 2 pkt 20 prawa budowlanego, w którym postanowiono, że „nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m”.
Waga ustaleń lokalnych
Co jednak istotne, w decyzji inspektor wskazał, że przyczyną nakazu rozbiórki jest niezgodność posadowienia wspomnianego ogrodzenia z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak zaś wynika z art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, „ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego”. Warto mieć także na względzie, że plan miejscowy, jako akt prawa miejscowego, musi zawierać normy określające konkretne przeznaczenie każdego fragmentu terenu objętego daną regulacją bez uzależniania tego przeznaczenia lub jego realizacji od jakichkolwiek zdarzeń przyszłych.
W sytuacji czytelnika szczególnie istotne może okazać się stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wyrażone w wyroku z 15 grudnia 2021 r. (sygn. akt IV SA/Po 908/21). W sprawie tej sąd poddawał analizie właśnie legalność decyzji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (i organu odwoławczego) w sprawie nakazania rozbiórki ogrodzenia z uwagi na naruszenie zasad miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Postanowienia owego planu miejscowego wprowadzały zakaz lokalizacji obiektów budowlanych i urządzeń, które negatywnie wpływają na ład przestrzenny, w tym ogrodzeń z elementów betonowych. Sąd, dokonując oceny legalności ww. decyzji, zwrócił uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze wskazał, że inwestor wznoszący ogrodzenie co do zasady jest zwolniony zarówno z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i z obowiązku dokonania zgłoszenia budowy wskazanego obiektu. Po drugie zaznaczył, że okoliczność, iż dany obiekt budowlany nie wymaga uzyskania zezwolenia w żadnej z przewidzianych przez przepisy prawa budowlanego form, nie oznacza automatycznie zupełnej dowolności w jego budowie. W uzasadnieniu orzeczenia sąd podkreślił: „Ze względu bowiem na fakt, że fragmenty ogrodzenia zostały wykonane z pełnych, prefabrykowanych elementów betonowych, a (…) pośród zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego na terenie objętym Planem wprost przewidziano zakaz lokalizacji obiektów budowlanych i urządzeń, które negatywnie wpływają na ład przestrzenny, a w tym «ogrodzeń z pełnych elementów prefabrykowanych», to oczywiste jest, że roboty te zostały wykonane w sposób naruszający postanowienia Planu”. Po trzecie sąd zauważył, że nawet w przypadku robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę albo zgłoszenia organy nadzoru budowlanego są zobligowane do podjęcia działań, w sytuacji gdy roboty te istotnie odbiegają od warunków określonych w przepisach. Jak podano, do tych przepisów należy zaliczyć przepisy prawa miejscowego, gdyż do podstawowych obowiązków organów nadzoru budowlanego należy nadzór i kontrola nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, w tym zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska, co wynika z art. 81 ust. 1 pkt 1 lit. a prawa budowlanego.
Ograniczenia we władaniu
W przywołanym wyroku powołano się na inne orzecznictwo sądowe, z którego wynika, że stan zgodności z prawem w rozumieniu art. 50 ust. 1 pkt 4 i art. 51 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego oznacza nie tylko zgodność z przepisami prawa administracyjnego materialnego z zakresu prawa budowlanego, lecz także zgodność z przepisami określającymi ład przestrzenny na danym terenie. Do przepisów tych zalicza się ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 696/18). Sąd przypomniał przy tym, że regulacje ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym upoważniają do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w których gminy ustalają przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu (art. 3 ust. 1), w konsekwencji ograniczając sposób wykonywania prawa własności.
W tej sytuacji właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie ma pełnej swobody w kształtowaniu jej ładu przestrzennego i nie może niezgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonywać jej zagospodarowania. Finalnie sąd podkreślił, że budowa obiektu budowlanego, nawet niewymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, wbrew postanowieniom tego planu jest przypadkiem samowoli budowlanej polegającym na realizacji tego obiektu niezgodnie z przepisami. W takim wypadku istnieje podstawa do orzeczenia rozbiórki, gdy nie można doprowadzić go do stanu zgodnego z prawem.
Zatem w sytuacji opisanej przez przedsiębiorcę decyzja inspekcji nadzoru budowlanego jest prawnie uzasadniona. Nawet jeśli obiekt budowlany nie wymaga pozwolenia na budowę lub brak jest obowiązku zgłoszenia, to musi być wznoszony zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podstawa prawna
•art. 3 ust. 1, art. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503)
•art. 29 ust. 2 pkt 20, art. 50 ust. 1 pkt 4 i art. 51 ust. 1 pkt 2, art. 81 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 88)