Obszar analizowany i jego granice

Ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dokonuje się przeprowadzając analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Analizę wykonuje się na obszarze analizowanym, który organ wyznacza wokół terenu inwestycji w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Jeżeli trzykrotna szerokość frontu terenu będzie mieć poniżej 50 metrów (np. dla terenu o szerokości frontu 12 metrów trzykrotność wynosi 36 metrów), wtedy na mocy wyżej podanej zasady granice obszaru analizowanego zostaną wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 50 metrów.

Reklama

Co do zasady ustawa nie wprowadza maksymalnej granicy obszaru analizowanego, albowiem jest ona zależna od szerokości frontu terenu. Wyjątkiem jest ustalenie, że w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 maksymalną granicę obszaru analizowanego ustala się w odległości nie większej niż 200 m.

Reklama

Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Wyżej wskazaną odległość wyznacza się od granic terenu inwestora. Obszar analizowany powstaje przez wyznaczenie okręgu, którego długość promienia stanowi odległość równą co najmniej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem (nie mniej niż 50 metrów). Poddane analizie zostają nieruchomości znajdujące się na obszarze analizowanym, nawet te, które znajdują się w jego granicach tylko w części.

Rozszerzenie granic obszaru analizowanego

Możliwość rozszerzenia obszaru analizowanego była wielokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów administracyjnych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 sierpnia 2021 r. o sygn. II OSK 237/20 potwierdzono, że możliwe jest wyznaczenie obszaru analizowanego większego niż ustalony na podstawie podanych powyżej minimalnych odległości.

W rozpoznawanej sprawie szerokość frontu terenu planowanej inwestycji wynosiła 15 m. W analizie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 80 m. Organ uzasadnił rozszerzenie obszaru analizowanego chęcią objęcia większej części kwartału zabudowy.

Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że możliwe jest „wydłużenie” terenu analizowanego i nadanie mu kształtu elipsy. Wyznaczenie obszaru analizowanego jako kręgu o stosownym promieniu (trzykrotności frontu działki, nie mniejszego niż 50 metrów) nie jest zasadą sztywną. Z uwagi na charakterystykę terenu objętego analizą, konieczne może być jego wyznaczenie w inny sposób.

Uzasadnienie rozszerzenia granic obszaru analizowanego

Dokonując rozszerzenia granic obszaru analizowanego, organ jest zobowiązany uzasadnić swoje działanie. Powinien wskazać z jakich względów, mających swe źródło w obowiązujących zasadach ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, nastąpiło takie wyznaczenie terenu objętego analizą, aby można było mówić o zapewnieniu realizacji zasady dobrego sąsiedztwa oraz zasady wolności zabudowy. Brak uzasadnienia zwiększenia obszaru analizowanego może świadczyć o chęci realizacji żądań inwestora a nie zapewnienia ładu przestrzennego.

Rozszerzenie granic obszaru analizowanego ma służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Jego powiększenie uzasadnia np. niewielka gęstość zabudowy w sąsiedztwie planowanej inwestycji bądź występująca zabudowa o zróżnicowanych gabarytach i funkcjach, co mogłoby uzasadniać rozszerzenie obszaru dla poszukiwania takich parametrów i funkcji, które w najlepszy sposób wpiszą się w realizację zasady dobrego sąsiedztwa.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyżej powołanym wyroku potwierdził dotychczasowe orzecznictwo dopuszczające możliwość rozszerzenia granic obszaru analizowanego, które musi być jednak uzasadnione przez organ. Brak takiego uzasadnienia stanowi o naruszeniu prawa przez organ, które skutkuje koniecznością uchylenia decyzji o warunkach zabudowy.

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
Katarzyna Szynalska - Młodszy prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy