To cały czas jest dla badaczy gospodarki zagadką. Próbę jej rozwiązania podjęli ostatnio John Muellbauer (Uniwersytet Oksfordzki) i Anthony Murphy (Bank Rezerwy Federalnej w Dallas). Punktem wyjścia stała się dla nich pandemia. To interesujące, bo dzięki temu ich praca stała się uniwersalna – nie dotyczy tylko sytuacji w USA (w swoim badaniu skoncentrowali się na Ameryce), lecz za jej pomocą można też opisać to, co dzieje się np. w Polsce.
Od kilkunastu miesięcy ceny mieszkań gwałtownie rosną. I to mocno odróżnia obecny czas od tego, co wydarzyło się po poprzednim wielkim ekonomicznym wstrząsie, czyli po krachu z 2008 r. Wtedy ceny mieszkań spadały. W niektórych miejscach nawet znacząco.
Muellbauer i Murphy nie mają wątpliwości, iż to, że rynek mieszkaniowy się nie załamał, jest efektem zdecydowanej odpowiedzi na pandemię udzielonej przez większość państw. Chodzi o mieszankę takich działań, jak niekonwencjonalna polityka banków centralnych polegająca na utrzymywaniu niskich stóp procentowych, czasowe wakacje odsetkowe dla dłużników hipotecznych oraz ograniczenie eksmisji w czasie pandemii, duże transfery bezpośrednie od rządu dla gospodarstw domowych, które pozwoliły najciężej doświadczonym przez lockdowny zachować finansową płynność. Wszystkie te posunięcia pozwoliły uniknąć wpadnięcia gospodarek w długotrwałą recesję oraz plagę wysokiego bezrobocia.
Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze jeden ważny proces. Pandemia sprawiła, że popyt na nieruchomości się zwiększył. A mówiąc precyzyjniej: zwiększył się i zmienił. Doświadczeni rzeczywistością lockdownu i perspektywą pracy zdalnej ludzie (Ameryka i Polska tu są podobne) zaczęli poszukiwać nie tyle mieszkań, co przestrzeni. To właśnie wyjaśnienie dlaczego ostatnio tak szybko drożeją działki czy ziemia. Ten popyt może się realizować dzięki polityce niskich stóp procentowych. Jeśli na dodatek spojrzymy na sprawę od strony podażowej, to nie sposób nie zauważyć, że przecież budowlanka także w pandemii zwolniła. Sprawiając, że podaż domów i mieszkań przestała nadążać za popytem. To też ma wpływ na eksplozję cen nieruchomości obserwowaną w ostatnich miesiącach.
Wyjaśnienie zagadki wielkiej fali mieszkaniowej drożyzny ma jednak również walor głębszy. Pozwala nie tylko opisać to, co się dzieje obecnie – lecz pokazać bardziej fundamentalne procesy. Muellbauer i Murphy pokazują, że gdy chodzi o rynek mieszkaniowy, to nie wystarczy, by ekonomiści opierali się wyłącznie na prostym modelu arbitrażu między najmem a kupnem. W modelu tym najem i własność mieszkaniowa są prostymi substytutami, a o tym, co wybierze biedny homo oeconomicus, decyduje racjonalny rachunek. W rachunku tym po jednej stronie jest wysokość czynszu, po drugiej koszt raty hipotecznej pomniejszony o kalkulacje wzrostu ceny nieruchomości w następnych latach. Ten potencjalny wzrost szacowany jest – tak głosi teoria – na podstawie cenowej dynamiki rynku z ostatnich czterech lat (tyle zgodnie z teorią wynosi „ekonomiczna i społeczna pamięć” homo oeconomicusa).
Muellbauer i Murphy dowodzą jednak, że teoria arbitrażu nie jest zbyt solidna. Głównie dlatego, że w praktyce czynsze i rata hipoteczna nie są (nigdy nie były) idealnymi substytutami. Te pierwsze są dużo słabiej powiązane z cyklami koniunkturalnymi (reagują na hossy i bessy wolniej). Do tego dochodzą okoliczności behawioralne, takie jak np. odmienna między ludźmi skłonność do ryzyka. Na koniec zaś mamy okoliczności polityczne.
I tak wracamy do punktu wyjścia. Gdy wybuchła pandemia, trudno było mieć pewność, że rządy zareagują tak, jak zareagowały. Przecież jeszcze dekadę wcześniej mieliśmy do czynienia z reakcją inną: mniej opiekuńczą i bardzo spóźnioną. Co spowodowało zupełnie inne efekty dla rynku nieruchomości. Dopiero więc, mając w głowie te wszystkie czynniki, możemy (ewentualnie) zacząć się na temat mieszkań wymądrzać. Inaczej zaś wszelkie całościowe wnioski będą stąpaniem po bardzo kruchym lodzie.
