Rosnące ceny mieszkań na całym świecie stają się kluczowym testem dla banków centralnych i ich zdolności kontrolowania wsparcia kryzysowego.
Wspomnienie o globalnym kryzysie finansowym, który został wywołany przez krach na rynku mieszkaniowym, wciąż jeszcze jest świeże w umysłach decydentów. W obecnej sytuacji głównym dylematem do rozważań dla banków centralnych jest to, jak utrzymać kontrolę nad gwałtownie rosnącymi cenami nieruchomości. Ożywienie gospodarcze powoduje, że niektóre banki centralne już dyskutują o spowolnieniu zakupów aktywów i podnoszeniu stóp procentowych.
Zbyt powolne wycofywanie bodźców stymulacyjnych grozi dalszą inflacją na rynku nieruchomości i wzrostem obaw o stabilność finansową w dłuższej perspektywie. Zbyt szybkie wycofywanie się wzbudzi niepokój rynków i obniży ceny nieruchomości, zagrażając ożywieniu gospodarczemu po pandemii Covid-19.
Urzędnicy Rezerwy Federalnej, którzy opowiadają się za ograniczeniem programu skupu obligacji, podali rosnące ceny domów jako jeden z powodów, aby to zrobić. W szczególności uważnie przyglądają się zakupom papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką przez Fed. Niektórzy obawiają się, że to właśnie skup tych aktywów podsyca popyt na nieruchomości na i tak gorącym już rynku.
W nadchodzącym tygodniu banki centralne w Nowej Zelandii, Korei Południowej i Kanadzie spotykają się, aby ustalić politykę dalszego działania. Nowozelandzcy politycy walczą z najgorętszym rynkiem nieruchomości na świecie, zgodnie z globalnym rankingiem Bloomberg Economics. Bank centralny, który obradował w środę, otrzymał kolejne narzędzie do rozwiązania tego problemu, a jego prognozy dotyczące oficjalnej stopy gotówkowej pokazują, że zacznie ona rosnąć w drugiej połowie 2022 r.
"RBNZ podjął decyzję o wstrzymaniu dodatkowych zakupów aktywów w ramach programu Large Scale Asset Purchase do 23 lipca. Oznacza to koniec prowadzonego programu QE, czyli tzw. luzowania ilościowego, co zostało odebrane jako pierwszy krok wykonany przed możliwą podwyżką stóp procentowych, która może mieć miejsce jeszcze w tym roku. RBNZ utrzymał jednocześnie stopę kasową na rekordowo niskim poziomie 0,25 proc. Decydenci zauważyli, że pewne bodźce monetarne pozostają niezbędne, ale ich poziom może zostać zmniejszony, aby zminimalizować ryzyko nieosiągnięcia celów w zakresie cen konsumpcyjnych i zatrudnienia w średnim okresie" - pisał w komentarzu rynkowym w środę Daniel Kostecki, główny analityk Conotoxia.
W obliczu krytyki za swoją rolę w podsycaniu wzrostu cen mieszkań, bank centralny Kanady był jednym z pierwszych wśród krajów rozwiniętych, którzy przeszli na mniej ekspansywną politykę.
Bank Korei w zeszłym miesiącu ostrzegł, że ceny nieruchomości są „znacznie zawyżone”, a ciężar spłaty zadłużenia gospodarstw domowych rośnie. Jednak pogłębiająca się epidemia wirusa może być bardziej palącym problemem na najbliższym spotkaniu politycznym w Seulu.
W swojej największej strategicznej refleksji od czasu utworzenia euro, Europejski Bank Centralny podniósł w tym miesiącu swój cel inflacyjny, a w ukłonie w stronę presji mieszkaniowej urzędnicy zaczną uwzględniać koszty mieszkań zajmowanych przez właścicieli w swoich uzupełniających miarach inflacji.
Bank Anglii w zeszłym miesiącu wskazywał na zaniepokojenie brytyjskim rynkiem mieszkaniowym. Norges Bank jest kolejnym organem, który zasygnalizował, że martwi się wpływem bardzo niskich stóp na rynek mieszkaniowy i ryzykiem narastania nierównowagi finansowej.
Ostrzeżenia o bańkach w stylu 2008 roku
Bank Rozrachunków Międzynarodowych wykorzystał swój roczny raport opublikowany w zeszłym miesiącu, aby ostrzec, że ceny mieszkań wzrosły w czasie pandemii bardziej gwałtownie, niż sugerowałyby to dane fundamentalne, zwiększając podatność sektora na ryzyko w przypadku wzrostu kosztów finansowania zewnętrznego.
Według Kazuo Momma, który był odpowiedzialny za politykę pieniężną w Banku Japonii, w erze pandemii wycofanie się ze wsparcia gospodarki będzie stopniowe w przypadku większości banków centralnych. Jednak kluczowym wyzwaniem będzie to, jak to zrobić bez szkody dla posiadaczy kredytów hipotecznych.
„Polityka pieniężna jest tępym narzędziem” – powiedział Momma, który obecnie pracuje jako ekonomista w Instytucie Badawczym Mizuho. „Jeśli jest używana do pewnych konkretnych celów, takich jak ograniczanie działań na rynku mieszkaniowym, może to prowadzić do innych problemów, takich jak nadmierne ożywienie gospodarcze”.
Jednak bezczynność niesie ze sobą inne ryzyko. Analiza przeprowadzona przez Bloomberg Economics pokazuje, że na rynkach mieszkaniowych pojawiają się już ostrzeżenia o bańkach w stylu 2008 r., które podsycają sygnały o nierównowadze finansowej i pogłębiających się nierównościach.
W oparciu o kluczowe wskaźniki wykorzystywane w panelu Bloomberg Economics, który koncentruje się na krajach członkowskich Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, państwami z najbardziej zagrożonymi rynkami mieszkaniowymi na świecie są Nowa Zelandia, Kanada i Szwecja. Wielka Brytania i Stany Zjednoczone również znajdują się na szczycie rankingów ryzyka.
Ponieważ wiele gospodarek wciąż zmaga się z wirusem lub powolnym wzrostem akcji kredytowej, bankierzy centralni mogą szukać alternatyw dla podwyżek stóp procentowych. Jednak takie środki nie gwarantują powodzenia, ponieważ inne czynniki, takie jak nieodpowiednia podaż lub rządowa polityka podatkowa, są również ważnymi zmiennymi w przypadku rynku nieruchomości. I chociaż z banków centralnych wciąż płyną tanie pieniądze, takie środki prawdopodobnie będą miały trudności z ograniczeniem cen.
„Najlepszym podejściem byłoby powstrzymanie dalszego wzrostu bilansów banków centralnych” – twierdzi Gunther Schnabl z Uniwersytetu w Lipsku, który jest ekspertem od międzynarodowych systemów monetarnych. Według Schnabla „drugim krokiem może być podnoszenie stóp procentowych w bardzo powolny i sumienny sposób przez długi czas”.
Innym scenariuszem jest to, że ceny mieszkań osiągną naturalny poziom. Na przykład ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły po raz pierwszy od pięciu miesięcy w czerwcu, co oznacza, że rynek nieruchomości mógł stracić impet, ponieważ ulga podatkowa miała wygasnąć.
Nie widać tego jednak w Stanach Zjednoczonych, gdzie popyt na nieruchomości pozostaje silny pomimo rekordowo wysokich cen. Sprzedaż mieszkań wzrosła w maju we wszystkich regionach USA, przy czym największy wzrost odnotowały regiony północno-wschodnie i zachodnie.
Choć bankom centralnym nie będzie łatwo poradzić sobie z boomem mieszkaniowym, to może nie być za późno, by odeprzeć kolejny kryzys. Popyt na własność w porównaniu z zakupami spekulacyjnymi pozostaje silnym motorem wzrostu.
„Jeśli ceny domów rosną z powodu zmiany podaży w stosunku do popytu, która wywołała pandemia z powodu większej liczby prac zdalnych i osób chcących więcej przestrzeni, może to nie wywołać kryzysu w taki sam sposób, jak poprzednie boomy mieszkaniowe” – powiedział James Pomeroy ekonomisty HSBC Holdings Plc.