Transakcyjne ceny mieszkań rosną coraz szybciej. Czy to już bańka?

Z danych NBP wynika, że transakcyjne ceny mieszkań rosną coraz szybciej. W siedmiu największych miastach nowe lokale drożały już szybciej niż przed pandemią. W II kwartale 2021 r. były bowiem o 11,3 proc. wyższe niż przed rokiem i był to najszybszy wzrost od I kw. 2008 r. Czy w związku z tym można już mówić o bańce na rynku nieruchomości?

Definicje bańki są bardzo różne. Ogólnie można jednak powiedzieć, że na rynku nieruchomości mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy. Chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców danej okolicy, czy zysk jaki można uzyskać z wynajmu. Zakupy są dokonywane tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcą w ten sposób szybko uzyskać wysoki zysk.

Obecnie istnieje znaczne ryzyko wystąpienia takiego scenariusza. Ceny mieszkań rosną szybko (nowe średnio o 12% rocznie), a oprocentowanie lokat bankowych jest bliskie zera. Do tego mamy wysoką inflację – ceny w lipcu były o 5% wyższe niż przed rokiem. Osoby posiadające oszczędności chcą więc je w jakiś sposób ochronić przed utratą na wartości. Kupują więc mieszkania. Kolejnym elementem są najtańsze w historii kredyty hipoteczne. One zachęcają do inwestowania w mieszkania te osoby, które nie mają kilkuset tysięcy złotych oszczędności, ale mają zdolność kredytową.

Cena 1 m2 aż o 1 057 zł wyższa niż miesięczne dochody pary

Opisane wyżej czynniki doprowadziły do coraz mocniejszego oddalania się cen mieszkań od poziomu wynagrodzeń. Na załączonym wykresie widać bańkę na rynku w latach 2007-2008 oraz być może początek kolejnej. Różnica między średnią ceną m2 w siedmiu największych miastach, a dochodami netto pary o przeciętnych dochodach wynosi już 1 057 zł. Jeszcze w IV 2017 r. było to zaledwie 119 zł. Wciąż jest to jednak dużo mniejsza niż w szczycie poprzedniej bańki, kiedy było to 3 764 zł.

113 pensji netto za nowe mieszkanie

Zmiany jakie zaszły w ostatnim czasie doskonale pokazuje również to, ile średnich pensji netto trzeba zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 m2. W przypadku nowych mieszkań w siedmiu największych miastach potrzeba 113 średnich pensji netto. We wspomnianym już IV kw. 2017 r. były to tylko 102 pensje. Z drugiej strony wciąż daleko jeszcze do poziomów z okresu ostatniej bańki, kiedy było to aż 188 średnich pensji netto.

Czy bańka faktycznie powstanie?

Nikt nie zna przyszłości. Istnieje jednak znaczne ryzyko tego, że bańka powstanie, gdyż coraz więcej osób wierzy, że ceny nadal będą mocno rosły. Jest jednak również druga strona medalu, o której nie należy zapominać. Jest dość prawdopodobne, że już niedługo zaczną rosnąć stopy procentowe. Początkowo nie będzie to miało dużego znaczenia. Jeśli jednak za np. 2-3 lata stopy będą dużo wyższe niż dziś, to wzrost cen z pewność spowolni, a być może nawet dojdzie do ich spadku. Wszystko zależy od tego jak mocno wzrosną stopy procentowe i jak bardzo ceny oderwą się od poziomu wynagrodzeń.

W Gdyni aż o 24% drożej niż przed rokiem

Na koniec podsumujmy dane NBP na temat cen transakcyjnych w II kw. 2021 r. Największe wzrosty cen dla nowych mieszkań pojawiły się w Gdyni. Ceny były tam aż o 24% wyższe niż przed rokiem. Nie jest to złudzenie wynikające z tego, że ceny przed rokiem obniżyła pandemia. Nawet jeśli porównamy stawki z II kwartału 2021 r. z tymi tuż przed pandemią, to wzrost wyniesie 20%, a więc i tak jest ogromny. Gorąco było również na rynku nowych mieszkań w Lublinie. Po wzroście o 19% średnia cena po raz pierwszy w historii przekroczyła 7000 zł za m2. Jedynym miastem, w którym ceny były niższe niż przed rokiem jest Opole (-3%).

Warto też zwrócić uwagę na łączne dane z siedmiu największych miast. Tam wzrost cen (o 11,3%) nowych mieszkań jest już szybszy niż przed pandemią. Co ciekawe znacząco rosły nawet stawki w Warszawie (13%) i Krakowie (10%), gdzie pandemia mocno dotknęła rynek najmu.

Ceny nowych mieszkań w II kw. 2021 r.

Używane mieszkania drożeją wolniej niż nowe

Na rynku wtórnym ceny również rosną coraz szybciej, ale wciąż wolniej niż na rynku pierwotnym czy przed pandemią. Nowe mieszkania średnio drożeją bowiem w tempie 12% rocznie, a używane 8% rocznie. Największy wzrost pojawił się w Poznaniu (12%), a drugie miejsce zajął Kraków (11,2%). Na tych rynkach wzrosty były więc wyższe niż w przypadku nowych mieszkań. Najmniejsze zmiany pojawiły się natomiast w Rzeszowie, gdzie stawki były zbliżone do tych przed rokiem.

Ceny używanych mieszkań w II kw. 2021 r.

Jarosław Sadowski

Główny analityk Expander Advisors