Subskrybuj nas na Youtube
W ramach racjonalnej gospodarki nieruchomościami, które stanowią własność podmiotu publicznego, nie sposób zgodzić się, że cała nieruchomość – o innym przeznaczeniu, na której niewielkiej części zrealizowano budynek mieszkalny (I etap) – ulega w całości przekształceniu użytkowania wieczystego we własność – wskazuje rzeczniczka stołecznego ratusza Karolina Gałecka w odpowiedzi dla DGP.
Sprawa dotyczy, opisywanej przez nas przed miesiącem, korzystnej dla deweloperów interpretacji Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. Wynika z niej, że przy przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność jako nieruchomość traktować należy cały grunt ujęty w jednej księdze wieczystej, bez względu na istniejący w jego obrębie podział ewidencyjny. Potwierdziła ona, że do wykładni pojęcia nieruchomości, w rozumieniu przepisów ustawy o przekształceniu, stosować należy wieczystoksięgową definicję nieruchomości.
Jednak Warszawa stoi na stanowisku, że z ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2020 r. poz. 2040) nie wynika wprost, czy nieruchomości należy traktować w ujęciu wieczystoksięgowym czy materialnoprawnym. Ustawodawca, wskazuje Gałecka, nie stworzył również indywidualnej definicji nieruchomości na potrzeby przekształcenia. – Wobec powyższego uznano, że stosując przepisy ustawy, organ musi kierować się zasadami prawidłowej gospodarki, racjonalnym działaniem i ochroną majątku jednostki samorządu terytorialnego. Ponadto w orzecznictwie funkcjonuje pogląd, że nieruchomości podlegające przekształceniu na podstawie ww. ustawy oraz ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. nr 175, poz. 1459) należy traktować w ujęciu materialnoprawnym – podkreśla rzeczniczka.
Stanowisko zaprezentowane przez Warszawę za błędne uznaje Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem nie można zgodzić się z tym, że ustawa nie definiuje pojęcia przekształcanego gruntu, bo to w sposób oczywisty wynika z innych, obowiązujących norm. Zgodnie z techniką poprawnej legislacji, wskazuje prawnik, nie tworzy się nowych definicji funkcjonujących już pojęć, odnoszących się do konkretnego przedmiotu prawa. Według niego takie właśnie założenie towarzyszyło tej ustawie.
– Należy zauważyć, że mamy do czynienia z ustawą z 2018 r., a nie z ustawą z 2005 r., która inaczej określa przedmiot przekształcenia. W najnowszej ustawie mowa jest o gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Ustawodawca nie musiał tworzyć osobnej definicji tego sformułowania, bo ta wynika zarówno z art. 46 kodeksu cywilnego, wskazującego, że grunty to części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności, jak i z definicji nieruchomości gruntowej, określonej w art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obie te normy są ze sobą spójne, a dopełnia je treść art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204), mówiącego, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Ponadto prawo wieczystego użytkowania, dotyczące tylko nieruchomości gruntowych, powstaje z momentem ujawnienia go w księdze wieczystej, obejmując swoim zakresem całość nieruchomości ujętej w takiej księdze – argumentuje.
Mecenas Dziąg uważa, że wskazywana przez ratusz konieczność interpretacji przepisów w zgodzie z zasadami prawidłowej gospodarki, racjonalnym działaniem i ochroną majątku jednostki samorządu terytorialnego, narusza zasady wykładni przepisów prawa, przede wszystkim wykładni autentycznej – czyli dokonywanej przez organ, który ustanowił dany przepis. – Miasto nie zgodziło się ze stanowiskiem resortu, przyjmując własną, niestety błędną wykładnię, kierując się główne swoją polityką fiskalną – puentuje Przemysław Dziąg.
