Deficyt gruntów pod budownictwo mieszkaniowe to kluczowa bariera w rozwoju tego rynku. A także przyczyna wzrostu cen mieszkań. Odpowiedzią na to ma być ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223), nazywana „lokal za grunt”. W skrócie pomysł polega na tym, że gminy, po podjęciu stosownej uchwały, będą mogły zbywać w przetargach swoje tereny deweloperom, w zamian za częściowe rozliczenie ceny gruntu w mieszkaniach czy lokalach usługowych.
Nowe rozwiązania chwali Piotr Kryszewski, dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej Urzędu Miejskiego w Gdańsku. Jego zdaniem ustawa niesie korzyści zarówno dla inwestorów, jak i gmin. Wśród korzyści dla inwestorów można wymienić: rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, natomiast korzyści dla samorządów to przede wszystkim zwiększenie zasobu służącego realizacji zadań gminy, bez konieczności bezpośredniego zaangażowania się w realizację procesu inwestycyjno-budowlanego. Najemcy mieszkań uzyskanych przez gminę w ramach rozliczenia „lokal za grunt” będą mieli możliwość skorzystania z programu ,,Mieszkanie na Start”.
Nadzieje resortu
Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, które przygotowało regulacje, łączy z nimi duże nadzieje.
– Według naszych szacunków dzięki tej ustawie może powstać potencjalnie nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, to jednak zależy w przeważającej mierze od rynku – mówi DGP wiceminister Anna Kornecka. Przywołuje dane GUS, według których w 2019 r. w zasobie gmin było ok. 28 tys. ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym 45 proc. z nich to tereny uzbrojone, z czego połowa jest na terenach miejskich. Jej zdaniem oznacza to, że dziś grunty – niezabudowane, a przeznaczone w planach miejscowych na budownictwo mieszkaniowe – nie są wykorzystywane, choć mogłyby być prowadzone na nich inwestycje.
Dlaczego tak się dzieje? Bo inwestycja mieszkaniowa, zwłaszcza wielorodzinna, wymaga wielkich nakładów ze strony samorządów i bardzo często brakuje na to pieniędzy. Dlatego MRPiT, tłumaczy Kornecka, projektując rozwiązania pakietu mieszkaniowego, starało się stworzyć zachęty i ramy prawne rozwiązania tego problemu.
– Stworzyliśmy więc mechanizm prawny, który pozwala na szerokie zastosowanie modelu sprzedaży gruntu podmiotowi prywatnemu i rozliczenia się w zamian za to mieszkaniami bądź lokalami usługowymi, bo to mogą być też lokale przeznaczone np. na przedszkole czy żłobek. Dzięki temu gmina, która sprzedaje grunt, rozliczając się z deweloperem częściowo mieszkaniami, realizuje swoją politykę mieszkaniową – opisuje wiceminister.
Będą kolejne kroki
Anna Kornecka deklaruje też, że to dopiero pierwszy krok w kierunku zwiększenia podaży gruntów pod budowę mieszkań.
– Do modelu „lokal za grunt” chcemy dodać możliwość podobnej sprzedaży gruntów przez inne podmioty, np. spółki komunalne czy państwowe osoby prawne i te grunty też otworzyć na inwestycje mieszkaniowe. Dziś wciąż brakuje modelu, jak prowadzić takie inwestycje na tych terenach – mówi wiceminister.
Ta zapowiedź wychodzi naprzeciw oczekiwaniom deweloperów, którzy, jak mówi prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Grzegorz Kiełpsz, w toku prac nad ustawą postulowali, by dotyczyła ona nie tylko gruntów samorządowych, ale też tych należących do Skarbu Państwa. Jego zdaniem, jeżeli takie rozwiązanie zostanie wprowadzone, to faktycznie może ono przełożyć się na istotny wzrost budownictwa mieszkaniowego, również w dużych miastach.
W ocenie Kiełpsza główną rolą „lokalu za grunt” będzie zachęcenie władz lokalnych do tego, by mobilizowały się do przeznaczania części swoich gruntów pod inwestycje. Dla wolnego rynku, podkreśla, instrument ten nie stwarza jednak specjalnej zachęty.
– Jedyną zauważalną korzyścią jest to, że jeżeli prywatny inwestor wygra przetarg na realizację takiej inwestycji, odejdzie mu konieczność zainwestowania gotówki w 100 proc. gruntu, bo część jego wartości pokryją lokale, które wybuduje na potrzeby gminy. To jednak zależy również od tego, jak gmina będzie chciała zabezpieczyć swoje roszczenia. Może ona bowiem, w zamian za opłatę za grunt, chcieć np. gwarancji bankowej albo depozytu, co oczywiście zupełnie wyeliminowałoby element zachęty dla inwestorów – argumentuje prezes PZF.
Dla mniejszych samorządów
Deweloperzy przyjmują zatem ustawę jako dobry ruch, aczkolwiek zachowawczy.
– Nie traktujmy jej jako przełomowego rozwiązania, które uwolni w większej skali grunty pod inwestycje. Nowe przepisy będą pewnym ułatwieniem, ale nie zwiększą dostępu do gruntów w sposób rewolucyjny. Obecnie nie ma bowiem formalnej blokady, jeśli chodzi o dostęp inwestorów do gruntów gminnych. Jeżeli gmina ma grunt do dyspozycji, to może go sprzedać za gotówkę. A za te pieniądze zbudować mieszkania komunalne czy lokale użyteczności publicznej – tłumaczy Kiełpsz. Jak dodaje, dla niektórych, szczególnie dużych, samorządów taka ścieżka może być prostsza. Są jednak również takie samorządy, którym np. brakuje doświadczonych wydziałów inwestycji czy spółek gminnych o inwestycyjnym doświadczeniu. Im łatwiej będzie pozyskać takie lokale właśnie na podstawie ustawy „lokal za grunt”.
Z opinią, że rozwiązania te w praktyce działać będą głównie w odniesieniu do mniejszych ośrodków, zgadza się Unia Metropolii Polskich. „Jednak w wielu naszych miastach nowa propozycja nie znajdzie dobrego zastosowania z powodu np. braku dostępnych gruntów w granicach miasta. W niektórych z nich większość gruntów zabudowanych, jak i niezabudowanych, z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową, ma obciążenia prawne, wynikające np. z dekretu. Tam znowu, gdzie nielicznie takie grunty występują, brak jest infrastruktury drogowej, transportowej i społecznej, co praktycznie eliminuje te tereny z przetargów opisanych ustawą oraz w zakresie potencjalnych zysków w liczbie lokali dla gminy w stosunku do potrzeb” – uważa Unia. ©℗
opinia
Na efekty ustawy jeszcze trochę poczekamy
Aleksandra Jastrzębska radca prawny, ekspert Kancelarii Prawnej Graś i Wspólnicy
Pierwszych efektów ustawy można spodziewać się za kilka – kilkanaście miesięcy. Najpierw gminy będą bowiem musiały wyłonić nieruchomości, które mogłyby zbyć w trybie ustawy, później podjąć uchwałę o zbyciu i ogłosić przetarg. Zarówno proces decyzyjny, jak i przeprowadzenie przetargu wymagają czasu.
W dużych miastach wadą nabywania nieruchomości w trybie ustawy jest podstawa rozliczenia. Cena odtworzeniowa 1 mkw. lokalu jest znacznie niższa od cen rynkowych. Dla województwa mazowieckiego, z wyłączeniem m.st. Warszawy, wynosi ona 4354,45 zł; dla Warszawy ‒ 7197,41 zł; dla województwa małopolskiego, z wyłączeniem Krakowa ‒ 4273 zł; dla Krakowa ‒ 5672 zł; dla województwa śląskiego ‒ 4532 zł; dla Katowic ‒ 5121 zł (kwoty podane za obwieszczeniami właściwych wojewodów). Ceny te mogą być nawet niższe niż koszt budowy, co może podnieść ceny dla pozostałych nabywców lokali. Takie ukształtowanie cen może spowodować, że bardziej opłacalne dla inwestorów będzie nabywanie nieruchomości w trybie ustawy „lokal za grunt” w mniejszych miastach, poza dużymi aglomeracjami.
W ryzykach dla inwestorów, w pierwszej kolejności należy wskazać to, że dużo zależy od tego, jakie grunty gmina zdecyduje się zaoferować do zbycia. Kolejnym jest fakt, że to gminy będą decydować, czy przekazać lokale lub budynki pochodzące (I) wyłącznie z inwestycji, (II) z inwestycji lub przedsięwzięcia innego niż inwestycja lub (III) wyłącznie z przedsięwzięcia innego niż inwestycja. Ryzyko znajduje się również po stronie gmin. Budowy trwają kilka lat, wobec czego przekazanie gruntu w jednej kadencji organów samorządowych niekoniecznie będzie wiązało się z uzyskaniem lokali dla gminy w tej samej kadencji.
Etap legislacyjny
Ustawa wchodzi w życie