Składający ją podmiot musi zwrócić uwagę na możliwość zrealizowania inwestycji w terminie określonym uchwałą, a także na parametry mieszkań przekazywanych samorządowi.
Oferta to propozycja zawarcia umowy składana na etapie przetargu, o którym piszemy na s. B6–7. Potencjalny inwestor przedstawia w niej cenę nabycia nieruchomości. Przy czym, co ważne, nie może przedstawiać wariantowych propozycji cenowych czy też propozycji odnoszących się do sposobu realizacji dodatkowych warunków przetargu. Oznacza to, że oferta pod względem ceny musi być jednoznaczna. Co więcej, musi to być cena wyższa od ceny wywoławczej. Jeżeli żaden z uczestników nie zaoferuje ceny wyższej od wywoławczej, to przetarg zostanie zakończony wynikiem negatywnym. Wskazanie ceny za nieruchomość to standardowy element oferty przy zwykłym zakupie nieruchomości od gminy. W ramach „lokalu za grunt” dodatkowo oferent będzie zobowiązany wskazać lokale/budynki oferowane do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia. Ponadto trzeba będzie podać informacje o inwestycji, w tym liczbę i powierzchnię użytkową planowanych w niej lokali/budynków w podziale na: lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu, budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, budynki o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu.
Modyfikacja przepisów
W sytuacjach typowych elementy oferty – w przetargu pisemnym nieograniczonym – określa par. 17 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1490; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1698). W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach programu „Lokal za grunt” jej elementy reguluje natomiast art. 7 ust. 2 ustawy z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223). Przepis ten znacznie modyfikuje obowiązkowe elementy oferty w stosunku do wymogów standardowych. ramka
Wymagana treść
Oferta inwestora powinna zawierać:
1) podstawowe informacje o inwestorze, w tym jego:
a) imię i nazwisko, nazwę albo firmę,
b) dane teleadresowe, w tym adres, numer telefonu i adres e-mail,
c) numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, jeżeli został nadany,
d) formę prawną prowadzenia działalności gospodarczej, jeżeli dotyczy;
2) datę sporządzenia oferty;
3) informacje o inwestycji, w tym liczbę i powierzchnię użytkową planowanych do objęcia tą inwestycją lokali lub budynków w podziale na lokale mieszkalne, lokale o innym przeznaczeniu, budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu, lub budynki o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu;
4) oferowaną cenę za nieruchomość i sposób jej zapłaty;
5) wskazanie lokali lub budynków oferowanych do przekazania na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”, w tym informacje o:
a) łącznej liczbie i powierzchni użytkowej tych lokali lub budynków,
b) powierzchni użytkowej poszczególnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, lub budynków o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu,
c) standardzie tych lokali lub budynków przedstawionym w sposób pozwalający na ocenę spełnienia warunku minimalnego standardu lokali lub budynków wskazanego w ogłoszeniu o przetargu,
d) lokalizacji tych lokali lub budynków,
e) związanych z tymi lokalami lub budynkami obciążeniach, prawach i roszczeniach osób trzecich – w przypadku istniejących lokali lub budynków pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja;
6) oświadczenie, że inwestor zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje je bez zastrzeżeń.
Należy zauważyć, że oferta powinna zawierać podstawowe informacje o inwestycji nawet w przypadku oferowania gminie lokali/budynków spoza inwestycji. Istotne jest też wskazanie proponowanej ceny nieruchomości, w tym jej części mającej podlegać rozliczeniu lokalami/budynkami. Informacja o zasobie oferowanym do przekazania gminie powinna zawierać dane wpływające na wycenę, dzięki czemu możliwa będzie weryfikacja oferty w kontekście oczekiwań wyrażonych w uchwale rady gminy, a powtórzonych w ogłoszeniu o przetargu (poza tym, co wskazane w ustawie, mogą one dotyczyć np. liczby i powierzchni lokali/budynków w podziale na pochodzenie). W przypadku oferowania przez inwestora lokali/budynków istniejących już na etapie składania oferty, będzie musiała być w niej zawarta informacja o spełnianiu warunku dotyczącego braku obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (warunek ten oczywiście dotyczy również lokali/budynków planowanych dopiero do realizacji, co powinno zostać przesądzone w umowie zawieranej między gminą a nabywcą nieruchomości), z wyjątkiem roszczeń o opłatę przekształceniową lub informacja, że takie obciążenia występują. – Brak obciążeń powinien być jednak badany na moment podpisania umowy przekazania lokali, a więc kilka tygodni lub nawet miesięcy po złożeniu oferty – tłumaczy mec. Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.
Dodatkowo oferent musi pamiętać, że do oferty należy dołączyć kopię dowodu wniesienia wadium.
Jak przygotować
W ocenie Mateusza Karciarza, prawnika w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu, konkretna treść oferty zależeć będzie od precyzji przy kształtowaniu warunków przetargu.
Z kolei dr Joanna Barzykowska zaznacza, że w trakcie przygotowywania oferty należy zwrócić uwagę m.in. na możliwość zrealizowania inwestycji w terminie określonym uchwałą. Trzeba bowiem pamiętać, że po zakupie gruntu inwestor będzie musiał opracować projekt architektoniczno-budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę, a następnie budynek wybudować. – Takie inwestycje trwają nawet kilka lat, a gmina może oczekiwać przekazania lokali lub budynków w nierealnych terminach – zauważa mec. Joanna Barzykowska. Zdaniem prawniczki trzeba także pamiętać o możliwości zaoferowania gminie na własność lokali lub budynków, które spełniają parametry określone w uchwale, w szczególności jeżeli inwestor nie jest ich właścicielem (gdy dotyczy to już wybudowanych lokali), a także o możliwości wybudowania takich lokali w ramach inwestycji, np. gdy inwestor planuje wybudowanie budynku mieszkalnego, a gmina oczekuje przekazania lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.
