Jest on niezbędnym elementem zbycia nieruchomości przez gminę w ramach programu „Lokal za grunt”. Ogłasza go i przeprowadza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Obowiązują przy tym szczególne zasady. Opisujemy obowiązującą procedurę krok po kroku.

Co do zasady nieruchomości gminne sprzedaje się w drodze przetargu. W przypadku postępowania mającego wyłonić inwestora, który nabędzie gminną nieruchomość z rozliczeniem na zasadzie lokal za grunt, ustawodawca z góry wyznaczył jego formę: ma to być przetarg pisemny nieograniczony organizowany na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami (art. 5 ust. 2 ustawy z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r. poz. 223; dalej: u.r.c.l.b.). Według projektodawcy narzucenie tego trybu uzasadnia zarówno przedmiot przetargu, jak i potrzeba zachowania transparentności procesu oraz otwarcia procedury na wszystkie podmioty zainteresowane. Przyjęcie tej formy zbycia gruntu oznacza bowiem, że warunki przetargowe mogą być spełnione przez nieoznaczoną liczbę osób. Dodatkowo u.r.c.l.b. zawiera regulacje szczególne – niezawarte w dotychczasowych przepisach – wynikające ze specyfiki programu „Lokal za grunt”. Skutkiem tych modyfikacji regulacji według ekspertów może być wydłużanie procedury.

krok 1. sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia

Aby wprowadzić grunt stanowiący własność gminy do obrotu, niezbędne będzie umieszczenie go w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Celem jest zachowanie jawności dysponowania nieruchomościami przez jednostki samorządu terytorialnego, a także umożliwienie wszystkim zainteresowanym ubiegania się o nabycie praw do gminnych nieruchomości. Sporządzenie spisu ma także inny cel, a mianowicie umożliwia składanie roszczeń do wymienionych w nim parceli zanim zostaną one zbyte, a także pozwala ewentualnym osobom uprawnionym do skorzystania z prawa pierwszeństwa w ich nabyciu.
Wywieszenie wykazu
Wykaz trzeba będzie wywiesić na okres 21 dni w siedzibie urzędu gminy, a ponadto opublikować na jego stronach internetowych. Ale uwaga, wykazu nie można utożsamiać z ogłoszeniem o przetargu.
Umieszczanie gruntu w wykazie to tylko warunek sprzedaży gminnych nieruchomości w przetargu. Omawiana ustawa z tego wymogu nie zwalnia, w uzasadnieniu do jej projektu wskazano, że ustawa „nie wyłącza zasad zbywania nieruchomości gminnych wynikających z ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to m.in. zasad określonych w art. 34 i art. 35 tej ustawy. Oznacza to m.in. możliwość ogłoszenia przetargu dopiero po przeprowadzeniu procedury związanej z publikacją wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia i realizacji wniosków osób, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu. Takie przesądzenie jest podyktowane potrzebą respektowania podstawowych zasad związanych z gospodarowaniem zasobem gminnym oraz praw przysługujących osobom trzecim”.
Lokal za grunt: Gmina wkrótce wymieni działkę na mieszkania
Lokal za grunt: Gmina wkrótce wymieni działkę na mieszkania

Zobacz również
Treść wykazu określa art. 35 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 234; dalej: u.g.n.). Musi się w nim znaleźć m.in. oznaczenie nieruchomości (według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości), powierzchnia, opis, przeznaczenie i sposób zagospodarowania oraz cena.
Właściwe postępowanie
Po umieszczeniu gruntu do sprzedaży w wykazie nieruchomości można wszcząć procedurę przetargową. Ta obywać się ma zgodnie z u.g.n. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1490; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1698; dalej: r.s.t.p.p.). Należy jednak pamiętać, że u.r.c.l.b. wprowadza pewne dodatkowe wymogi, których nie określają te regulacje. ramka
O czym musi pamiętać przeprowadzający postępowanie
Przetarg w ramach programu „Lokal za grunt”:
•musi dotyczyć wyłącznie sprzedaży danej nieruchomości;
•powinien odnosić się wyłącznie do nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości, w stosunku do której rada gminy wyraziła zgodę na zbycie z rozliczeniem lokal za grunt (ogłoszenie przetargu będzie mogło nastąpić dopiero po uzyskaniu takiej zgody);
•musi dotyczyć wyłącznie nieruchomości położonej na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy wydaną na rzecz gminy (decyzja ta będzie mogła jednak zostać wydana również po podjęciu uchwały przez radę gminy) – takie przesądzenie zostało podyktowane chęcią usprawnienia przygotowań w ramach procesu inwestycyjno-budowlanego realizowanego w przyszłości przez inwestora z wykorzystaniem zbywanej przez gminę nieruchomości;
•nie może zostać ogłoszony przed upływem okresu przysługującego organowi nadzorczemu na ewentualne orzeczenie o nieważności uchwały określającej zasady zbycia nieruchomości gminnej z rozliczeniem lokal za grunt; zasadne więc jest, aby procedura przetargowa była uruchamiana w oparciu o podstawę niebudzącą wątpliwości.©℗
Jak tłumaczy mec. Aleksandra Jastrzębska, radca prawny w kancelarii Graś i Wspólnicy, ustawa w efekcie dość znacznie modyfikuje zasady zbywania nieruchomości będących w gminnym zasobie określone w r.s.t.p.p. – Najważniejszym odstępstwem jest wyłączenie możliwości organizacji rokowań w przypadku, gdy drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym – wskazuje mec. Aleksandra Jastrzębska. Prawniczka podkreśla, że gmina uzyskała uprawnienie do organizowania jedynie kolejnych przetargów. – Ponadto w przypadku drugiego i kolejnych postępowań cena wywoławcza nie będzie podlegała obniżeniu – zauważa mecenas Jastrzębska. W ocenie ekspertki w konsekwencji tych modyfikacji może dojść do znaczącego przedłużania procesu nabywania nieruchomości.

krok 2. powołanie komisji przetargowej

Czynności w postępowaniu wykonuje komisja przetargowa. Jej przewodniczącego oraz członków (w składzie od trzech do siedmiu osób) wyznacza wójt (ewentualnie burmistrz lub prezydent miasta) spośród osób dających rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzygnięcia przetargu.
Zasady działania
Komisja podejmuje rozstrzygnięcia w drodze głosowania, a w przypadku równej liczby głosów decyduje głos przewodniczącego (par. 8 rozporządzenia z 14 września 2004 r.).
Głównym zadaniem przewodniczącego komisji jest sporządzenie protokołu z przeprowadzonego przetargu. W dokumencie tym powinny być umieszczone informacje m.in. o:
  • wyjaśnieniach i oświadczeniach złożonych przez oferentów;
  • osobach dopuszczonych i niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu wraz z uzasadnieniem;
  • cenie wywoławczej nieruchomości oraz najwyższej cenie osiągniętej w przetargu albo informację o złożonych ofertach wraz z uzasadnieniem wyboru najkorzystniejszej z nich, albo o niewybraniu żadnej z ofert;
  • uzasadnieniu rozstrzygnięć podjętych przez komisję przetargową;
  • imieniu, nazwisku i adresie albo nazwie lub firmie oraz siedzibie osoby wyłonionej w przetargu jako nabywca nieruchomości.
Przewodniczący komisji przetargowej sporządza protokół w trzech egzemplarzach. Będzie on stanowił podstawę zawarcia umowy, a zarazem stanie się integralną częścią aktu notarialnego.

krok 3. zamieszczenie ogłoszenia o przetargu

Procedura formalnie rozpoczyna się od zamieszczenia ogłoszenia o przetargu. Ogłoszenie wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu i podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty np. w gazetach lokalnych.
Treść ogłoszenia o przetargu pisemnym nieograniczonym określa par. 16 rozporządzenia z 14 września 2004 r. W opisywanym przypadku stosuje się art. 6 u.r.c.l.b. Przepis ten odmiennie niż par. 16 rozporządzenia z 14 września 2004 r. określa elementy, które muszą być zawarte w ogłoszeniu.
Treść
W ogłoszeniu o przetargu wskazuje się:
  • termin i miejsce składania ofert oraz termin i miejsce części jawnej przetargu;
  • położenie i oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;
  • numer księgi wieczystej (a w przypadku braku księgi wieczystej – dokument potwierdzający posiadanie przez gminę praw do parceli);
  • powierzchnię nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;
  • rodzaj nieruchomości (chodzi o wskazanie czy jest to nieruchomość gruntowa niezabudowana, czy gruntowa zabudowana) oraz jej opis;
  • dotychczasowy sposób zagospodarowania nieruchomości oraz jej przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo – w razie jego braku – z decyzji o warunkach zabudowy;
  • obciążenia nieruchomości oraz zobowiązania, których jest przedmiotem;
  • dostęp nieruchomości do podstawowych urządzeń infrastruktury technicznej oraz obiektów infrastruktury społecznej, w tym odległość od budynków użyteczności publicznej, oraz dostęp do środków transportu publicznego;
  • wynikające z uchwały o zbyciu nieruchomości:
a) minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową oraz minimalny standard lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia lokal za grunt,
b) przeznaczenie lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia lokal za grunt;
c) wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia programu lokal za grunt;
d) cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu lub budynku przeznaczonego do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia lokal za grunt;
e) termin przekazania lokali lub budynków na własność gminie w ramach rozliczenia programu lokal za grunt – jest liczony od dnia przeniesienia na inwestora własności zbywanej nieruchomości;
  • cenę wywoławczą;
  • skutki uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości;
  • formę zabezpieczenia wykonania zobowiązania;
  • formę, termin i miejsce wniesienia wadium oraz jego wysokość, nie niższą niż 5 proc. i nie wyższą niż 20 proc. ceny wywoławczej;
  • zastrzeżenie, że organowi właściwemu przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert.
Zabezpieczenie wykonania umowy
W ogłoszeniu obok informacji identyfikujących nieruchomość oraz opisujących jej podstawowe parametry i charakterystykę trzeba będzie wskazać, jakich rodzajów zabezpieczeń wymagać będzie od inwestora gmina, które dadzą jej gwarancję zachowania przez zwycięzcę warunków określonych w przetargu. Chodzi tu o zabezpieczenie wykonania zobowiązania pieniężnego ciążącego na przyszłym inwestorze w razie nieprzekazania zasobu lub przekazania go niezgodnego z umową. Jakie zabezpieczenia mogą wchodzić w grę? Przede wszystkim będzie to hipoteka lub zastaw.
Należy pamiętać, że po zamieszczeniu ogłoszenia nie można ustalać dodatkowych warunków, tj. takich, których w nim nie umieszczono. Co więcej, warunki te nie mogą odbiegać od zapisów uchwały rady gminy. przykład

przykład

Respektowanie decyzji radnych
Rada miasta w uchwale o zbyciu nieruchomości w ramach wymagań dotyczących wyposażenia i wykończenia wskazała konieczność zapewnienia standardu na poziomie deweloperskim, tj. z zainstalowania określonych elementów wyposażenia wymienionych w tym akcie. Burmistrz postanowił, że w ogłoszeniu określi konieczność zapewnienia standardu „pod klucz”.
Na tym etapie procedury nie jest dopuszczalne dokonywanie jakichkolwiek zmian w stosunku do zapisów uchwały. Jednakże przed ogłoszeniem przetargu możliwa jest jej zmiana przez radę. ©℗
Ponadto zawarta w wyniku przetargu umowa będzie musiała być zgodna z warunkami przedstawionymi w ogłoszeniu o przetargu, a więc będzie ona zawierana na podstawie protokołu z przetargu zgodnie z tymi warunkami. Nie jest dopuszczalne prowadzenie po przetargu negocjacji mających je zmienić, ani negocjacji mających na celu wprowadzenie wymogów, których nie było w ogłoszeniu o przetargu.
Opis oczekiwań
Jedną z najważniejszych części ogłoszenia będą m.in. informacje na temat oczekiwań gminy dotyczących lokali/budynków oferowanych przez inwestora. Ale uwaga, wskaźniki obejmujące minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową tych lokali/budynków, ich przeznaczenie i minimalny standard, a także wymagania w zakresie lokalizacji, cenę w przeliczeniu na 1 mkw. oraz termin przekazania zasobu, będą parametrami zaczerpniętymi wprost z uchwały rady gminy dotyczącej zbywanej nieruchomości.
Wskazanie tych parametrów w obwieszczeniu będzie oznaczać, że warunkiem przystąpienia do przetargu będzie zaoferowanie przez inwestora lokali/budynków spełniających parametry określone przez gminę i w terminie ustalonym w ogłoszeniu. Nieruchomości wystawione na przetarg będą musiały być wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich (poza wyjątkami np. dotyczącymi roszczenia o opłatę przekształceniową).
W ogłoszeniu o przetargu wskazywana będzie minimalna liczba, powierzchnia użytkowa i standard lokali lub budynków, jakie gmina będzie akceptować w ramach przyszłej transakcji z inwestorem. Oznacza to, że ten nie będzie mógł zaproponować w ofercie lokali/budynków o parametrach niższych niż oczekiwane, będzie za to mógł przedstawić propozycję o parametrach wyższych (w przypadku liczby i powierzchni w ramach limitu określonego w uchwale, a powtórzonego w ogłoszeniu).
Wprawdzie oferta w części zasobowej (lokalowej/budynkowej) jako taka nie stanowi kryterium decydującego o wyniku przetargu, będąc jednak obok części gotówkowej składową kwoty oferowanej przez inwestora za nieruchomość, będzie mogła przesądzić o wyniku przetargu. Inaczej mówiąc: im wyższe będzie przebicie ceny wywoławczej (niezależnie od tego, czy dokonywane będzie ono w części gotówkowej czy zasobowej), tym większa będzie szansa na zwycięstwo w przetargu. Zaoferowanie zasobu o parametrach wyższych niż minimalne oczekiwane przez gminę będzie możliwe jedynie w ramach limitu liczby lokali i powierzchni użytkowej, wynikającego z uchwały, powtórzonego w ogłoszeniu (w przypadku oferty obejmującej maksymalną oczekiwaną przez gminę liczbę i wielkość lokali lub budynków zwiększenie atrakcyjności oferty jest możliwe jedynie w ramach części gotówkowej). Przy ustalaniu ceny oferowanego przez inwestora zasobu konieczne będzie określenie ceny z uwzględnieniem zastosowanego przez gminę przy ustalaniu oczekiwań przelicznika ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej.
Cena wywoławcza
Kolejnym elementem, który powinien być wskazany w ogłoszeniu, to cena wywoławcza nieruchomości. Ustalana jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w wysokości nie niższej niż wynikająca z wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak już wspominano, uwzględniana będzie w wycenie dołączanej do projektu uchwały na etapie wyrażania przez radę gminy zgody na zbycie nieruchomości w trybie u.r.c.l.b.. Przesądzenie dotyczące wysokości ceny ma na celu zabezpieczenie majątku publicznego przed nadużyciami. Odniesienie do wyceny z wcześniejszego etapu procedury jest natomiast motywowane przyjętymi w ustawie rozwiązaniami w zakresie ustalania wielkości i ceny oczekiwanego przez gminę zasobu lokalowego lub budynkowego.
Ale uwaga, ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków wprowadza możliwość obniżenia ceny wywoławczej w przypadku nieruchomości zabytkowych lub na obszarach objętych działaniami rewitalizacyjnymi. Mianowicie można ją ustalić na poziomie 90 proc. kwoty wynikającej z wyceny zbywanej nieruchomości dołączonej do projektu uchwały dotyczącej tej nieruchomości. Ma to stanowić dodatkową (obok możliwości podwyższenia ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali/budynków objętych rozliczeniem lokal za grunt) zachętę dla inwestorów do angażowania się w działania wspierające samorządy w ratowaniu obiektów zabytkowych lub w przywracaniu przestrzeni lokalnym społecznościom.

krok 4. wniesienie wadium przez oferentów i złożenie ofert

Warunkiem uczestnictwa w przetargu będzie wpłacenie wadium w wysokości podanej w ogłoszeniu. Trzeba to zrobić nie później niż trzy dni przed jego otwarciem.
Kwota ta będzie wliczana przyszłemu inwestorowi na poczet ceny nabycia nieruchomości. Pozostałym osobom biorącym udział w przetargu wadium będzie zwracane nie później niż w ciągu trzech dni od dnia zamknięcia przetargu. Procedura uiszczenia wadium nie odbiega od ogólnych zasad wynikających z u.s.g.
Wysokość zabezpieczenia
W art. 6 ust. 2 pkt 13 u.r.c.l.b. określono tożsamy pułap wadium jak w par. 4 ust. 2 rozporządzenia z 14 września 2004 r. Wadium nie może być ustalone na poziomie niższym niż 5 proc. i nie wyższym niż 20 proc. ceny wywoławczej. Przy czym będzie mogło być one wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do obrotu publicznego – wymagana forma będzie musiała być wskazana w ogłoszeniu o przetargu. Komisja przetargowa przed otwarciem ofert musi stwierdzić wniesienie wadium przez jego uczestników. Termin na tę czynność ustalony zostanie w ogłoszeniu, przy czym powinien on być określony w taki sposób, aby nie później niż trzy dni przed przetargiem umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie, że dokonano wniesienia wadium.
Składanie ofert
Wyznaczony termin składania ofert nie będzie mógł upłynąć później niż trzy dni przed terminem przetargu. Oferty będą musiały być składane w zamkniętych kopertach. Treść ich określono w art. 7 u.r.c.l.b. [jakie elementy musi ona zawierać i na co zwrócić uwagę – piszemy na s. C8].
Przetarg będzie się mógł odbyć, nawet jeżeli wpłynie tylko jedna oferta spełniająca warunki określone w ogłoszeniu.

krok 5. otwarcie przetargu

Co do zasady przetarg składa się z części jawnej i niejawnej. Ta pierwsza odbywać się będzie w obecności oferentów.
▶Część jawna. Przewodniczący komisji na początku posiedzenia poda najważniejsze informacje z ogłoszenia. Następnie m.in. poinformuje o liczbie otrzymanych ofert, otworzy koperty z ofertami oraz sprawdzi ich kompletność, a wreszcie ogłosi, które z nich zostały zakwalifikowane do części niejawnej, a także zawiadomi o jej terminie i miejscu.
▶Część niejawna. W tej części postępowania komisja wybierze najkorzystniejszą ofertę. Przy czym będzie musiała ona uwzględnić zaoferowaną cenę oraz inne kryteria wpływające na wybór ustalone w warunkach przetargu.
A co w przypadku, gdy wpłyną oferty równorzędne, tzn. takie, które będą proponowały identyczne ceny lub warunki? Wówczas komisja przetargowa zorganizuje dodatkowy przetarg ustny ograniczony do oferentów, którzy złożyli te propozycje. Przy czym komisja jest zobowiązana do zawiadomienia oferentów o terminie dodatkowego przetargu oraz umożliwienia im zapoznania się z treścią równorzędnych ofert. W dodatkowym przetargu ustnym ograniczonym oferenci zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny powyżej najwyższej ceny zamieszczonej w równorzędnych ofertach, dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień.

krok 6. zamknięcie przetargu

Przetarg uważa się za zamknięty z chwilą podpisania protokołu.
Protokół podpisują przewodniczący i członkowie komisji przetargowej oraz osoba wyłoniona w przetargu jako nabywca nieruchomości.
Przewodniczący komisji przetargowej zawiadamia na piśmie wszystkich, którzy złożyli oferty, o wyniku przetargu w terminie nie dłuższym niż trzy dni od dnia zamknięcia przetargu.
Co jeśli brak rozstrzygnięcia
Przetarg może zakończyć się wynikiem negatywnym, gdy:
  • nie wpłynęła ani jedna oferta;
  • żaden z uczestników przetargu pisemnego nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, lub
  • komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.
Gmina w tej sytuacji może przeprowadzić drugi przetarg. Będzie to dopuszczalne w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia. Tak jak wcześniej wspomniano – ustawa wyłącza możliwość obniżenia ceny wywoławczej ustalonej przy ogłoszeniu pierwszego przetargu. Gdy drugi przetarg również zakończy się niepowodzeniem, to JST nie będzie mogła sprzedać gruntu w drodze rokowań, tylko będzie miała prawo organizować kolejne przetargi w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia. Cezura ta będzie musiała być zachowana pomiędzy kolejnymi przetargami. Ponadto obowiązywać będzie każdorazowo zakaz obniżania ceny wywoławczej.
Ważność operatu
Co ważne, z art. 39 ust. 3 u.g.n. wynika, że jeżeli będzie zachowana wspomniana cezura, to gmina nie musi ponownie sporządzać wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Należy jednak mieć na uwadze, że nie da się w nieskończoność ciągnąć procedury przetargowej, gdyż po pewnym czasie ważność operatu szacunkowego, w którym określono wartość nieruchomości, wygaśnie, a wartość ta ulegnie zmianie. Wtedy konieczne będzie ponowne oszacowanie nieruchomości oraz ponowne umieszczenie niezbytych nieruchomości w wykazie i rozpoczęcie od nowa procedur przetargowych. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Ponadto art. 156 ust. 4 u.g.n. umożliwia wykorzystanie operatu szacunkowego po upływie tego okresu, jednak tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób przewidziany w tym przepisie.

krok 7. skarga na czynności

Przetarg może być unieważniony w wyniku rozpatrzenia skargi na czynności przetargowe.
Do zaskarżania czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu będą miała zastosowanie ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 256). Uczestnik przetargu będzie mógł złożyć skargę w terminie siedmiu dni od doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu. Skargę składa się do wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Ten zobowiązany będzie wstrzymać czynności do czasu jej rozpatrzenia.
Efektem uznania skargi za zasadną będzie mogło być albo nakazanie powtórzenia czynności przetargowych, albo unieważnienie przetargu (a także to, że nieruchomość nie będzie mogła zostać zbyta podmiotowi wyłonionemu w kwestionowanym przetargu).
Dopiero po wyczerpaniu możliwości przewidzianych w art. 40 ust. 5 u.g.n. można będzie skierować skargę do sądu administracyjnego. W razie jej złożenia sąd będzie mógł badać jedynie zarzuty dotyczące naruszania przepisów prawa regulujących tryb przeprowadzenia przetargu, natomiast nie będzie władny dokonywać merytorycznej oceny zasadności rozstrzygnięć komisji przetargowej co do złożonych ofert (por. uchwałę SN z 25 kwietnia 1996 r., sygn. akt III CZP 36/96).
Uwaga! Jeżeli przed rozpatrzeniem skargi nieruchomość zostanie jednak sprzedana, wówczas skarga będzie mogła zostać rozpatrzona tylko przez sąd, gdyż wójt, burmistrz, prezydent miasta nie będzie już kompetentny do jej rozpatrzenia.

krok 8. informacja o wyniku przetargu

W przypadku niezaskarżenia w wyznaczonym terminie czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu albo w razie uznania skargi za niezasadną wójt, burmistrz, prezydent miasta podaje do publicznej wiadomości – zamieszczając w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu gminy (miasta) oraz wywieszając w swojej siedzibie na okres co najmniej siedmiu dni – informację o wyniku przetargu. W jej treści należy wskazać:
  • datę i miejsce oraz rodzaj przeprowadzonego przetargu;
  • oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według katastru nieruchomości i księgi wieczystej;
  • liczbę osób dopuszczonych oraz osób niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu;
  • cenę wywoławczą nieruchomości oraz najwyższą cenę osiągniętą w przetargu albo informację o złożonych ofertach lub o niewybraniu żadnej z ofert;
  • imię, nazwisko albo nazwę lub firmę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.

krok 9. zawiadomienie o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży

Ostatnim obowiązkiem związanym z przetargiem jest zawiadomienie osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży. Będzie to mogło nastąpić najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Zarazem wyznaczony termin nie będzie mógł być krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia zawiadomienia.
Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, gmina będzie mogła odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie będzie podlegało zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu.

Przeprowadzenie drugiego przetargu i ewentualnie kolejnych procedur

Drugi i kolejne przetargi przeprowadza się, gdy pierwszy zakończy się niepowodzeniem. W takiej sytuacji trzeba pamiętać, że:
• pomiędzy nimi musi być przerwa nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższa niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia (art. 8 u.r.c.l.b.);
• w przetargu w trybie ustawy o rozliczaniu ceny lokali lub budynków wójt, burmistrz, prezydent miasta nie może obniżyć ceny wywoławczej ustalonej przy ogłoszeniu pierwszego przetargu.