Budować dom na pozwolenie czy zgłoszenie?

W 2020 r. inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 121,4 tys. domów jednorodzinnych, a zaledwie 1,9 tys. będzie budowanych na podstawie zgłoszenia. A przecież ta procedura miała być szybsza. Dlaczego inwestorzy tak rzadko z niej korzystają?

Minęło pięć sezonów budowlanych od wejścia w życie poprawki w Prawie budowlanym, która miała przyspieszyć formalności związane z budową domów jednorodzinnych. Według ówczesnego rządu z uproszczonej ścieżki miało korzystać lekko licząc ok. 30 tys. inwestorów rocznie. Zakładano, że będą oni mogli przyspieszyć swoje budowy nawet o kilka tygodni. Tymczasem przepis okazał się niewypałem, co pokazują statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) dotyczące pozwoleń na budowę.

W ostatnich latach liczba pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych systematycznie rosła, a zgłoszeń malała. Dlaczego? Zacznijmy od wyjaśnienia, na czym miały polegać ułatwienia dla inwestorów planujących budowę wolno stojącego domu jednorodzinnego. Otóż art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego zwalnia ich z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę wtedy, gdy obszar oddziaływania takiego domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Chodzi głównie o to, żeby dom nie stanął zbyt blisko granicy sąsiedniej działki. To do projektanta należy ocena, czy spełniony zostanie ten wymóg, choć oczywiście ostateczna ocena należy do organu przyjmującego zgłoszenie.

Jeśli planowana inwestycja go spełnia, wówczas inwestor może zgłosić budowę. Jednak do tego zgłoszenia musi on dołączyć taki sam stos dokumentów, jaki jest wymagany przy pozwoleniu na budowę, czyli m.in. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli działka nie jest objęta takim planem; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; projekt zagospodarowania działki i „odchudzony” projekt architektoniczno-budowlany (od 19 września 2020 r. obowiązują nowe przepisy w tej sprawie).

Co dalej? Organ administracji architektoniczno-budowlanej (w starostwie powiatowym) ma 21 dni na sprawdzenie, czy projekt jest zgodny z przepisami, np. z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W tym czasie urząd może nakazać uzupełnienie dokumentacji albo wnieść sprzeciw. Dla inwestora oznacza on konieczność wystąpienia o pozwolenie na budowę. Natomiast, jeśli urząd nie zareaguje na zgłoszenie, to po upływie 21 dni będzie to oznaczało jego zgodę.

Dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej Mariola Berdysz przyznaje, że inwestorzy rzadko korzystają z procedury zgłoszenia, bo w praktyce korzyści są często iluzoryczne. Np. wymagane są praktycznie takie same są dokumenty, które są niezbędne zarówno do zgłoszenia, jak i do wniosku o pozwolenie na budowę.

Ta architektka, która od lat prowadzi szkolenia w dziedzinie prawa budowlanego zwraca uwagę, że jeśli chodzi o czas, to tak naprawdę kluczowy jest termin oceny kompletności obu dokumentów. I tak, ocena kompletności zgłoszenia musi nastąpić przed upływem terminu do wniesienia sprzeciwu, czyli w terminie 21 dni. Natomiast ocena kompletności wniosku o pozwolenie na budowę powinna nastąpić w terminie nie dłuższym niż 14 dni.

Budowę na podstawie zgłoszenia można zatem rozpocząć po 21 dniach, jeśli organ nie wniesie sprzeciwu (uzna zgłoszenie za kompletne). Inwestor zyska trochę na czasie, jeśli organ wyda wcześniej zaświadczenie o przyjęciu zgłoszenia bez sprzeciwu. Takie zaświadczenie może być wydane nie tylko z urzędu. Inwestor może też złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia a termin na jego wydanie to 7 dni.

Z pozwoleniem na budowę teoretycznie sprawa jest bardziej skomplikowana. Mariola Berdysz podkreśla, że Prawo budowlane nie określa wprost terminu na wydanie pozwolenia. Jednak Kodeks postępowania administracyjnego zobowiązuje urzędników do załatwienia wniosku bez zbędnej zwłoki. To może być równie dobrze kilka, jak i kilkanaście dni. Natomiast zapisany w ustawie termin 65 dni odnosi się jedynie do sankcji nakładanej na urzędników, którzy go przekroczą. W budownictwie jednorodzinnym są to sporadyczne przypadki. W praktyce, szczególnie w małych starostwach, na pozwolenie na budowę czeka się nie dłużej niż dwa tygodnie.

Specjalistka w dziedzinie Prawa budowlanego radzi nie rezygnować z pozwolenia na budowę przede wszystkim tym, którzy kupują gotowy projekt domu. Często nie mają oni wystarczającej wyobraźni przestrzennej, by ocenić rozwiązania projektowe na papierze. W trakcie budowy może im więc przyjść do głowy pomysł na zmiany. Budując na podstawie zgłoszenia, bardzo skomplikowaliby sobie życie.

Problem w tym, że każde istotne odstąpienie od projektu (np. powiększenie domu lub jego usytuowanie w innym miejscu) oznacza powrót do punktu wyjścia, czyli konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania ponownego zgłoszenia. Taki inwestor, zanim wprowadzi zmiany ( te kwalifikowane jako istotne w art. 36a Prawa Budowlanego) musi wstrzymać realizację budowę w zakresie planowanych istotnych zmian i przygotować nowy projekt budowlany na aktualnej mapie do celów projektowych. Natomiast mając w ręku pozwolenie na budowę, inwestor występuje o decyzję zezwalającą na jego zmianę. Przedkłada wówczas jedynie tę część projektu budowlanego, w której te zmiany mają nastąpić. Co ważne, inwestor nie musi przerywać prac. Jak widać wybór procedury zgłoszenia nie gwarantuje wcześniejszego rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Zdaniem Marioli Berdysz nie bez znaczenia dla wyboru procedury zmierzającej do uzyskanie zgody budowlanej na budowę domu jednorodzinnego jest również wprowadzony od 19 września 2020 r. przepis o trwałości decyzji o pozwoleniu na budowę. Chodzi o art. 37b Prawa Budowlanego, dzięki któremu po 5 latach od doręczenia pozwolenia na budowę nie można go unieważnić.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl