W środę w Sejmie ma odbyć się I czytanie projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Deweloperzy podtrzymują swoje zastrzeżenia i liczą na zmianę projektu w parlamencie.
Zdaniem posłanek opozycji z sejmowej komisji infrastruktury, z którymi rozmawiał DGP, regulacja idzie w dobrą stronę.
W ocenie Hanny Gill-Piątek (Polska 2050) ustawa działa na rzecz uczciwych deweloperów, chroniąc rynek przed złymi praktykami. – DFG jest potrzebny. Propozycja przewidziana w projekcie to dobre rozwiązanie. Chroni najsłabszych uczestników rynku i dobrych deweloperów przed złymi. Problem trzeba jak najszybciej uregulować, bo nie może być tak, że ludzie, wskutek upadłości czy nieuczciwości dewelopera, tracą niejednokrotnie cały dorobek życia i do tego często zostają z kredytem. Podejrzewam, że jak fundusz osiągnie właściwą masę, to opłaty na jego rzecz zostaną zawieszone – mówi.
Zapowiada też, że zgłosi do projektu poprawkę. Zgodnie z nią, gdy deweloper nie usunie istotnych wad, a nabywca nie odstąpi od umowy, deweloper będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz nabywcy kary umownej w wysokości 0,5 proc. wartości nieruchomości za każdy dzień opóźnienia w usunięciu istotnej wady. – W obecnym brzmieniu projektu, w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istotnej wady nabywca może odstąpić od umowy. A przecież nie w każdej takiej sytuacji będzie tym zainteresowany. Może być tak, że będzie zainteresowany przymuszeniem dewelopera do doprowadzenia mieszkania do stanu zgodnego z umową, choćby z uwagi na wzrost cen mieszkań, która uniemożliwi mu zakup innego mieszkania za pieniądze zwrócone po odstąpieniu od umowy. W ustawie powinien zatem znaleźć się skuteczny mechanizm i moja poprawka, zakładająca adekwatne kary umowne, taki proponuje – tłumaczy posłanka.
A Małgorzata Chmiel (KO) wskazuje, że projekt jest kontynuacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, przygotowanej w 2011 r. przez rząd PO-PSL. – Chcieliśmy wtedy wyeliminować z rynku praktyki tworzenia przez deweloperów piramid finansowych, wskutek czego nabywcy zostawali z niczym ‒ przypomina. Jak podkreśla, kluczowa zmiana w projekcie to wypłata ostatniej transzy dla dewelopera nie, jak dotąd, po zakończeniu budowy, ale po oddaniu nabywcom kluczy.
Druga ważna zmiana, dodaje, to wprowadzenie DFG. Jak zaznacza, pytanie jednak, co stanie się ze środkami funduszu, które nie zostaną wykorzystane? – Nasz klub będzie postulował powołanie w Sejmie podkomisji ds. tego projektu. Generalnie idzie on w dobrą stronę – ochrony przyszłych nabywców. Powołanie DFG zwiększa bezpieczeństwo nabywcy, ale może powodować lekki wzrost cen mieszkań – konkluduje posłanka Chmiel.
Tymczasem w minionym tygodniu ws. projektu odbyło się spotkanie przedstawicieli UOKiK i Polskiego Związku Firm Deweloperskich z udziałem wiceszefowej MRPiT Anny Korneckiej. Jak mówią nasze źródła, w efekcie spotkania ustalono m.in., że resort, na potrzeby określenia składki na DFG, oszacuje wielkość rynku deweloperskiego. Szacunki branży i GUS w tej sprawie są bowiem istotnie różne. Na podstawie zebranej wiedzy ministerstwo ma podjąć decyzję o wysokości składki na fundusz, którą określi w rozporządzeniu. Projekt przewiduje, że maksymalna składka przy rachunkach powierniczych otwartych wyniesie 2 proc., jednak – zgodnie z dotychczasowymi ustaleniami – rozporządzenie ma określić ją na poziomie 1 proc.
PZFD, jak mówi DGP radca prawny związku Przemysław Dziąg, niezmiennie stoi na stanowisku, że aby osiągnąć wpływy do funduszu na poziomie 140‒150 mln zł, wystarczyłaby składka w wysokości 0,5 proc.
Mecenas odpowiada też na przedstawione ostatnio na naszych łamach stanowisko UOKiK wobec uwag PZFD do projektu: – Projekt został przedstawiony do konsultacji z branżą, czyli mogliśmy odnieść się do projektowanych zmian, co też czyniliśmy wielokrotnie. Po ponad trzyletnim procesie legislacji, głównych naszych uwag, poza tą dotyczącą wysokości składki, urząd jednak nie uwzględnił, czemu dał wyraz choćby w tabeli dostępnej na stronie RCL. Pozostałe nieliczne modyfikacje, niezwiązane z DFG, to w zasadzie lifting poprzedniej wersji, z pozostawieniem problemów, które były wcześniej – zaznacza prawnik.
Odrzuca też kolejne argumenty UOKiK. Jak mówi, jeżeli chodzi o uwagi dotyczące obowiązków kontrolnych banków, podtrzymuje opinię, że zapis dotyczący kontrolowania przez banki, czy deweloper nie ma zobowiązań publicznoprawnych, jest bardzo niebezpieczny. – Przywoływana przez urząd zmiana sformułowania „publicznoprawne” na „podatki i składki” w zasadzie nic nie zmienia – komentuje.
– Następna sprawa – zobowiązania wobec podwykonawców. Tu dodano jedynie słowa „bezsporne i wymagalne”. Podtrzymuję też, wbrew twierdzeniom UOKiK, że należności wobec podwykonawców nie są nasze, to nie jest nasza faktura, płacimy za cudzy dług, za który, z mocy ustawy, odpowiadamy solidarnie – punktuje prawnik.
Jego zdaniem trudno przyjąć też argumenty UOKiK ws. wady istotnej. Urząd, jak mówi, sam bowiem przyznaje, że przepisy odsyłają do orzecznictwa, projektuje więc przepis, który już w założeniu będzie stwarzał problemy z wykładnią w przyszłości, co kłóci się z konstytucyjną zasadą określoności prawa.
– Niejasności wynikające z tej ustawy będą generowały niepotrzebne problemy i spory sądowe. Będzie to ze szkodą dla obu stron – konsumentów i deweloperów. A przecież UOKiK powinien stawiać nie tylko na ochronę konsumentów, lecz także konkurencji, która jest źródłem kształtowania należytej ochrony konsumenckiej – konkluduje.
