Zapewne przedsiębiorca dzierżawił nieruchomość od gminy na zasadach wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). To na jej postawie gmina dysponuje i gospodaruje mieniem samorządowym. W art. 13 ust. 1 u.g.n. postanowiono, że ‒ z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw – należące do niej nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia czy oddania w trwały zarząd. Z kolei z art. 37 ust. 4 u.g.n. wynika, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu.
Do umów dzierżawy podpisywanych przez jednostki samorządowe mają zastosowanie regulacje kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 693 k.c. postanowiono, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Konieczność uzyskania zgody
Z punktu widzenia pytania czytelnika kluczowe znaczenie mają jednak dwie inne regulacje, tj. art. 696 i 698 k.c. Z pierwszej z nich wynika, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Z kolei w drugiej regulacji postanowiono, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, a w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
W wyroku z 23 marca 2018 r. (sygn. akt I CSK 297/17) Sąd Najwyższy potwierdził, że ww. regulacje przewidują obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego na poddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnej związanej z odpłatnym lub bezpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jej części do używania osobie trzeciej.
Prawo do jednostronnego wypowiedzenia
Warto więc zauważyć, że ustawodawca odgórnie uregulował sytuacje, w których wydzierżawiający jest uprawniony jednostronnie rozwiązać umowę dzierżawy. Chodzi tu m.in. o przypadek, gdy dzierżawca oddał przedmiot dzierżawy osobie trzeciej w poddzierżawę, bez zgody wydzierżawiającego. Wtedy wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Stosunek dzierżawy wygasa zaś wraz ze skutecznym złożeniem oświadczenia woli o wypowiedzeniu. Zapewne więc taka sytuacja miała miejsce w podanym stanie faktycznym. W tych okolicznościach przedsiębiorca winien oddać nieruchomość do dyspozycji gminy, utracił bowiem tytuł prawny do władania nieruchomością. W przeciwnym razie musi się liczyć z negatywnymi skutkami prawnymi, w tym powództwem o wydanie nieruchomości.
Na oddanie nieruchomości w poddzierżawę bezwzględnie jest wymagana zgoda wydzierżawiającego (w tym przypadku gminy), w praktyce wójta gminy. Ten wymóg nie musiał być zawarty w treści umowy, wynika to bowiem wprost z kodeksu cywilnego. Czas trwania umowy też nie zmienia tego uprawnienia gminy, która może wypowiedzieć dzierżawę nawet w trybie natychmiastowym.
Podstawa prawna
• art. 693, art. 696 oraz art. 698 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)
• art. 13 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 234)