Subskrybuj nas na Youtube
Od pół roku dzierżawię lokal użytkowy od gminy, na który wygrałem przetarg. Umowę podpisałem na 10 lat. Jednak dostałem właśnie pismo wypowiadające mi dzierżawę bez zachowania okresu wypowiedzenia, ponieważ podnająłem jedno pomieszczenie innemu przedsiębiorcy. W umowie dzierżawy nie było zastrzeżeń zakazujących takiego działania. Czy gmina ma prawo tak postąpić?
Zapewne przedsiębiorca dzierżawił nieruchomość od gminy na zasadach wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). To na jej postawie gmina dysponuje i gospodaruje mieniem samorządowym. W art. 13 ust. 1 u.g.n. postanowiono, że ‒ z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw – należące do niej nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, w szczególności sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia czy oddania w trwały zarząd. Z kolei z art. 37 ust. 4 u.g.n. wynika, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu.
Do umów dzierżawy podpisywanych przez jednostki samorządowe mają zastosowanie regulacje kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W art. 693 k.c. postanowiono, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Konieczność uzyskania zgody
Z punktu widzenia pytania czytelnika kluczowe znaczenie mają jednak dwie inne regulacje, tj. art. 696 i 698 k.c. Z pierwszej z nich wynika, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Z kolei w drugiej regulacji postanowiono, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać, a w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
W wyroku z 23 marca 2018 r. (sygn. akt I CSK 297/17) Sąd Najwyższy potwierdził, że ww. regulacje przewidują obowiązek dzierżawcy uzyskania zgody od wydzierżawiającego na poddzierżawienie, wynajęcie i dokonanie innego rodzaju czynności prawnej związanej z odpłatnym lub bezpłatnym oddaniem przedmiotu dzierżawy lub jej części do używania osobie trzeciej.
Prawo do jednostronnego wypowiedzenia
Warto więc zauważyć, że ustawodawca odgórnie uregulował sytuacje, w których wydzierżawiający jest uprawniony jednostronnie rozwiązać umowę dzierżawy. Chodzi tu m.in. o przypadek, gdy dzierżawca oddał przedmiot dzierżawy osobie trzeciej w poddzierżawę, bez zgody wydzierżawiającego. Wtedy wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Stosunek dzierżawy wygasa zaś wraz ze skutecznym złożeniem oświadczenia woli o wypowiedzeniu. Zapewne więc taka sytuacja miała miejsce w podanym stanie faktycznym. W tych okolicznościach przedsiębiorca winien oddać nieruchomość do dyspozycji gminy, utracił bowiem tytuł prawny do władania nieruchomością. W przeciwnym razie musi się liczyć z negatywnymi skutkami prawnymi, w tym powództwem o wydanie nieruchomości.
Na oddanie nieruchomości w poddzierżawę bezwzględnie jest wymagana zgoda wydzierżawiającego (w tym przypadku gminy), w praktyce wójta gminy. Ten wymóg nie musiał być zawarty w treści umowy, wynika to bowiem wprost z kodeksu cywilnego. Czas trwania umowy też nie zmienia tego uprawnienia gminy, która może wypowiedzieć dzierżawę nawet w trybie natychmiastowym.
Podstawa prawna
•art. 693, art. 696 oraz art. 698 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)
•art. 13 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 234)
