Za Odrą odbywa się właśnie debata o kosztach i sensie budowy domów jednorodzinnych w sytuacji, gdy w wielu miastach brakuje gruntów pod nowe osiedla, a popyt jest olbrzymi.
Dyskusja na temat tego, czy warto budować domy jednorodzinne, ożywiła się, gdy stało się głośno o tym, że w jednej z dzielnic w Hamburgu w nowych planach zagospodarowania przestrzennego postanowiono nie wydawać nowych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Taką decyzję podjęli lokalni działacze Zielonych i socjaldemokratów z SPD, którzy tworzą koalicję w północnej części miasta. Uzasadniają ją chęcią stworzenia większej liczby przystępnych cenowo miejsc do zamieszkania. – Ze względu na dramatyczny niedobór mieszkań i fakt, że zasób ziemi jest ograniczony, dzielnica Hamburg-Nord zdecydowała się stworzyć przestrzeń życiową dla wielu, a nie tylko dla kilku. W naszym kraju od dziesięcioleci praktyka i odpowiedzialna polityka polegają na tym, że to gminy decydują, co jest dla nich sensowne – wyjaśniał Anton Hofreiter, szef frakcji Zielonych w Bundestagu, w wywiadzie dla tygodnika „Der Spiegel”. Później Hofreiter dodał, że Zieloni oczywiście nie chcą zakazywać budowy domów jednorodzinnych na poziomie krajowym. Wyjaśniał przy tym, że zużywają one więcej energii i potrzebują większej ilości materiałów budowlanych.
Jednak wśród polityków konkurencyjnych partii i w mediach za Odrą podniosło się larum, że to „ingerencja w prawa własności”, „Zieloni to partia zakazów” i wkrótce zakaz może obowiązywać w całym kraju, a sielankowy obrazek niemieckiej rodziny w domu jednorodzinnym z mercedesem czy volkswagenem na podjeździe garażu nagle odejdzie w niebyt.
Ostrą reakcję można wyjaśnić tym, że rok 2021 to za Odrą czas wyborów regionalnych i parlamentarnych. Fakty są jednak takie, że w Niemczech od lat buduje się coraz więcej mieszkań, a liczba nowych domów utrzymuje się na podobnym poziomie. Jak podaje Federalny Urząd Statystyczny Destatis, od stycznia do końca listopada 2020 r. wydano pozwolenia na budowę 169 tys. mieszkań i 109 tys. domów jednorodzinnych oraz szeregowców. Jeszcze pięć lat temu liczba nowych mieszkań i domów była na podobnym poziomie i wynosiła po ok. 100 tys., a w latach 1998–2014 budowano zdecydowanie więcej domów niż mieszkań. W 2007 r. ta różnica wyniosła ponad 100 tys. na korzyść domów.
Z czego wynika ta zmiana? W dużych metropoliach zwyczajnie brakuje działek budowlanych. Średnio mieszkania mają też dwa razy mniejszą powierzchnię niż domy, w 2020 r. było to ok. 78 mkw. Liczba gospodarstw domowych w metropoliach powyżej 500 tys. mieszkańców rośnie najszybciej (o 25 proc. od 2000 r.), a mocno spada w miejscowościach poniżej 20 tys., gdzie znów jest na poziomie z przełomu wieków. To oznacza większy popyt w miastach. Do wzrostu liczby mieszkańców w miastach na pewno bardzo mocno przyczyniła się duża imigracja z ostatnich lat. Jest to główną przyczyną tego, dlaczego niemiecki rynek budowlany ma się bardzo dobrze. „W 2021 r. oczekujemy dalszego wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań. Po raz pierwszy od 20 lat może zostać wybudowanych ponad 300 tys. domów i mieszkań” – czytamy w analizie opublikowanej właśnie przez państwowy bank rozwoju KfW. Warto pamiętać, że będzie to o 50 proc. więcej niż w 2012 r., gdy wybudowano 200 tys. lokali.
– Pomimo kryzysu pandemicznego działalność budowlana w Niemczech jest na rekordowym poziomie. A potrzeby wciąż nie są zaspokojone – stwierdziła Fritzi Köhler-Geib, główna ekonomistka KfW. – Szczególnie w rozwijających się regionach metropolitalnych mieszkania są rzadkie i drogie – dodaje ekspertka. Jak wynika z analizy banku, popyt na mieszkania i domy w Niemczech kształtuje się obecnie na poziomie 350–400 tys. rocznie. Zdaniem analityków, zmniejszenie nadmiernego popytu na drogich miejskich rynkach mieszkaniowych przy rosnących czynszach można osiągnąć na dwa sposoby: po pierwsze budować tam, gdzie już jest popyt, po drugie przekierowywać migrację w regiony mniej rozwinięte. – Może się do tego przyczynić przyspieszona rozbudowa infrastruktury cyfrowej i regionalnego transportu publicznego, zwłaszcza jeśli nawet po kryzysie pandemicznym więcej osób będzie na stałe pracować z domu – prognozuje ekonomistka.
Niemiecki rynek mieszkaniowy na tle Europy jest specyficzny, ponieważ prawie 60 proc. ludności swoje lokum wynajmuje. To najwięcej w Europie. Na tle Starego Kontynentu Niemcy mają stosunkowo dużo przestrzeni, w zbyt zatłoczonych według unijnych norm miejscach mieszka tylko 8 proc. społeczeństwa. Najgorzej wypadają tu Rumunia, Bułgaria i Łotwa, gdzie ponad połowa ludności mieszka w mieszkaniach i domach z za małą liczbą pokoi. Najlepiej w UE wyglądają pod tym względem wyspiarskie Malta i Cypr, gdzie problem prawie nie występuje.
Ale za Odrą można zaobserwować bardzo duże zróżnicowanie, jeśli chodzi o ceny wynajmu, które od lat mają tendencję wzrostową. Tradycyjnie najdroższa jest stolica Bawarii, Monachium, gdzie za wynajem płaci się średnio ok. 20 euro za metr kwadratowy. Za to w Berlinie cena była o ponad połowę niższa. By przeciwdziałać wzrostowi czynszów, w ubiegłym roku władze stolicy przyjęły tzw. Mietendeckel, czyli ustawę ograniczającą wysokość czynszów. Ta regulacja wywołała krytykę ze strony prywatnych inwestorów, ponieważ część czynszów musiała zostać obniżona.
Popyt na mieszkania i domy kształtuje się na poziomie 350–400 tys. rocznie
