Subskrybuj nas na Youtube
Skutkiem zmian w planowaniu, w tym likwidacji decyzji o warunkach zabudowy, może być istotne ograniczenie podaży mieszkań – przestrzegają deweloperzy. Przewidujemy odpowiednio długie vacatio legis – uspokaja resort rozwoju
– Reforma systemu planowania przestrzennego jest potrzebna, obowiązująca ustawa nie spełniła wszystkich swoich założeń, czego efektem jest nadmierne rozlewanie się zabudowy i olbrzymie koszty infrastrukturalne dla gmin. W następstwie jej zapisów sprywatyzowano zyski i uspołeczniono koszty planowania – tłumaczy w rozmowie z DGP Mariusz Ścisło, architekt, b. prezes SARP, pełnomocnik SARP ds. legislacji, członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.
Próby reformy systemu podjęło się Ministerstwo Rozwoju, Przedsiębiorczości i Technologii. Od stycznia prowadzi ono prekonsultacje dotyczące tej zmiany, m.in. z architektami, urbanistami, deweloperami i organizacjami samorządowymi. W minionym tygodniu przeprowadzono 3-dniową konferencję poświęconą m.in. planowi ogólnemu oraz standardom urbanistycznym.
Obawy deweloperów
Skutków reformy obawiają się jednak deweloperzy. Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, mówi DGP: – Dziś WZ odpowiadają za ponad 50 proc. inwestycji. Przyrost planów miejscowych jest niski, bowiem gminom najczęściej brakuje pieniędzy na ich sporządzanie, a te sporządzone nie zawsze są atrakcyjne inwestycyjnie. W efekcie likwidacji WZ może zatem dojść do istotnego ograniczenia podaży mieszkań, natomiast proponowana alternatywa, czyli decyzja lokalizacyjna, nie będzie odgrywać znaczącej roli inwestycyjnej, bowiem – zgodnie z założeniami – ma służyć tylko wyjątkowemu uzupełnianiu zabudowy, w ramach tzw. plomb lub klinów. Oznacza to, że jej wykorzystanie będzie marginalne – przewiduje.
Ekspert PZFD przekonuje też, że planowana likwidacja warunków zabudowy z całą pewnością odbije się negatywnie na realizacji Narodowego Planu Mieszkaniowego, zakładającego budowę brakujących 2 mln mieszkań i osiągnięcie średniej europejskiej 435 mieszkań na 1000 osób.
Podobne zdanie na temat spodziewanych skutków likwidacji WZ ma Grzegorz A. Buczek, architekt, urbanista, ekspert rynku nieruchomości. – Jestem przeciwny likwidacji decyzji o warunkach zabudowy, zdecydowanie należy natomiast wyeliminować patologie w ich stosowaniu. WZ są potrzebne, przy zastrzeżeniu, że powinny być stosowane zgodnie z intencjami ustawodawcy, czyli służyć do plombowania zabudowy na niewielkich działkach na obszarach dobrze zurbanizowanych. Decyzje lokalizacyjne na podstawie tego, co o nich obecnie wiemy, mogą być gorsze od WZ-ek – uważa. Jego zdaniem dla realizacji celów reformy wystarczą obecne przepisy, jednak konieczne jest wzmocnienie nadzoru wojewodów nad przestrzeganiem prawa przestrzennego i jego otoczenia prawnego – zwłaszcza ustrojowego.
Resort uspokaja
Natomiast MRPiT stoi na stanowisku, że zmiana systemu nie powinna negatywnie wpłynąć na cele związane z budową mieszkań. – Przewidujemy odpowiednio długie vacatio legis, aby dać czas na realizację inwestycji na podstawie uzyskanych już dokumentów – odpowiada resort DGP. Zapewnia też, że nowy system przewiduje rozwiązania, które umożliwią sprawne inwestowanie i przyczynią się do lepszej współpracy inwestorów z samorządami.
Podobną opinię ma Mariusz Ścisło. – Nie podzielam obaw deweloperów o konsekwencje zaniku WZ-tek. Wynikają one z niezrozumienia całości planowanej zmiany – mówi.
Jak wyjaśnia, reforma zakłada wprowadzenie planu ogólnego, jako aktu prawa miejscowego (w miejsce studium), określającego tereny możliwe do zabudowy lub ją ograniczające, lub zakazujące. – Studium takiej mocy prawnej nie miało i dowolność kreowania przestrzeni niezgodnie ze studium na podstawie WZ-ek było powszechne. Na drugim poziomie ustawa przewiduje wprowadzenie planów zabudowy – odpowiedników obecnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), o zmienionej zawartości w stosunku do MPZP – opisuje ekspert.
– Szczególną formą planów zabudowy ma być zintegrowany projekt inwestycyjny – plan na zamówienie gminy lub/i inwestorów. Jest to formuła współpracy między gminą a inwestorem lub grupą inwestorów, której efektem ma być plan przygotowany na zamówienie inwestorów, przez nich finansowany i uzbrojony, co oznacza redukcję kosztów dla gminy – dodaje Ścisło.
Reforma jest potrzebna
Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz, członek zarządu Polskiej izby Nieruchomości Komercyjnych, zgadza się z opinią, że reforma systemu planowania przestrzennego na pewno jest potrzebna. – Dotychczasowe regulacje nie działały w pełni dobrze, nie pokryto planami wszystkich gmin, co było zakładane, a lukę tę wypełniły powszechnie stosowane WZ. Jeżeli, jak zakłada reforma, planami pokryte będą wszystkie rejony, likwidacja WZ byłaby możliwa – mówi DGP.
Przyznaje zarazem, że dotychczasowe doświadczenia z tempem prowadzenia prac, a co za tym idzie deficytem planów zagospodarowania przestrzennego, budzą jednak pewną obawę, że powstanie pustka polegająca na tym, że w planowanym okresie przejściowym nie uda się zrobić wszystkich planów i tereny, które są potrzebne pod zabudowę, zostaną zarówno bez planu, jak i bez możliwości pozyskania decyzji o warunkach zabudowy. – Na tym etapie można podać w wątpliwość to, czy to się wszystko zepnie czasowo – bo jeżeli się to nie uda – to WZ nie powinno się likwidować albo powinien być dużo dłuższy okres przejściowy – dodaje Hryniewiecka-Jachowicz.
Podobnie jak ekspert PZFD podziela też wątpliwości w kwestii tego, czy gminy będzie stać na przygotowanie planów. – Mamy nadzieję, że rząd zapewni możliwość realizacji planów zagospodarowania przestrzennego, bo rzeczywiście, gdyby gminy miały przygotowywać plany z budżetów, którymi dysponują obecnie, to mamy duży znak zapytania.
Potrzebę reformy dostrzega też architekt, urbanista Jan Kempa. – Reforma systemu planowania przestrzennego jest potrzebna. Jeżeli jednak ma to być duża reforma, to powinna mieć charakter systemowy. To jednak wymaga zmian ustrojowych, np. ustawy samorządowej. Do tego natomiast potrzebna jest wola polityczna. Jeżeli ustawa tak jak jest to planowane wejdzie w życie w 2023 r. i w okresie przejściowym zostaną utrzymane WZ-ki, to można się spodziewać gigantycznego wylewu półspekulacyjnych WZ-ek, które będzie można wykorzystać przed końcem okresu przejściowego. To, jak zapobiec takiemu scenariuszowi, będzie wyzwaniem dla legislatorów – mówi DGP.
Miasta chcą systemowych zmian
Na potrzebę systemowego rozwiązania zwraca też uwagę, w stanowisku przekazanym DGP, Związek Miast Polskich. – Od 15 lat apeluje on o systemowe zmiany w planowaniu przestrzennym. Już wcześniej, w trakcie prac nad uchwaloną w 2003 r. ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, związek zgłaszał zasadnicze obiekcje wobec przyjętych wówczas przepisów wprowadzających decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jako narzędzie ustalania lokalizacji inwestycji w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jak podkreśla związek, obiekcje te niestety nie zostały uwzględnione, a skutki tamtego, niejedynego błędu w ówczesnej ustawie, są dziś widoczne w polskiej przestrzeni, która jest coraz mniej funkcjonalna i coraz droższa w wyposażeniu w niezbędną infrastrukturę i jej utrzymaniu.
Miasta bez planu
