Z opisu można wnioskować, że przedsiębiorca zawarł z właścicielem nieruchomości przedwstępną umowę najmu lokalu użytkowego. Świadczy o tym m.in. to, że określono w niej przedmiot umowy, wysokość czynszu i zapewne inne warunki najmu. Dookreślona została także kwota świadczenia określanego przez strony umowy jako zadatek. Ten mechanizm zabezpieczający ma źródło w art. 394 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), z którego wynika w szczególności, że – w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju – zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Z kolei jeżeli sama go dała, to może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Ponadto w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaś zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi. Z kolei w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Ustalanie odpowiedzialności

Z podanego stanu faktycznego trudno jednakże wnioskować, że nie doszło do zawarcia umowy z wyłącznej winy którejkolwiek ze stron. Należy bowiem zwrócić uwagę, że właściciel nieruchomości deklarował przedsiębiorcy gotowość podpisania umowy (mimo wpłaty części zadatku po terminie ustalonym), nie czyniąc jednak żadnych konkretnych kroków w celu sformalizowania jej w formie pisemnej. Deklarację złożył, mimo że upłynął termin na wpłatę drugiej części zadatku.
Podobną sytuacje oceniał Sądu Rejonowego w Tomaszowie Mazowieckim w wyroku z 15 stycznia 2020 r. (sygn. akt I C 1058/19). Po pierwsze wskazał, że – w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron – drugiej przysługują szczególne uprawnienia tylko wtedy, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które strona niewykonująca umowy odpowiada według zasad określonych w art. 471 k.c. Po drugie sąd zaakcentował, że: „W sytuacji, kiedy obie strony zwlekały z zawarciem umowy przyrzeczonej, nie dotrzymywały uzgadnianych przez siebie terminów przekazania lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym, nie przygotowały pisemnej treści umowy przyrzeczonej, powód – już po terminie, kiedy umowa przyrzeczona miała być zawarta – wpłacił koleją ratę zadatku, a pozwany ją przyjął – uznać należało, że warunek opisany w umowie się nie ziścił”. Finalnie zaś przyjęto, że w takich uwarunkowaniach prawnych zadatek powinien być zwrócony niedoszłemu najemcy, a co przy tym istotne, obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Sąd stwierdził bowiem, że w wypadku niewykonania umowy z powodu okoliczności, za które winę ponoszą obie strony, strony obowiązują takie same zasady, jak przy odstąpieniu od umowy wzajemnej. Skoro tak, to zastosowanie ma art. 494 k.c., z którego wynika, że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Wezwanie i pozew

Skoro zatem – jak wszystko wskazuje – w sytuacji opisanej przez czytelnika właściwa umowa najmu lokalu użytkowego nie została zawarta wskutek winy obu stron, to właściciel nieruchomości powinien rozliczyć się z przedsiębiorcą (niedoszłym najemcą), zwracając mu całą kwotę pobranego zadatku.
Przedsiębiorca powinien zatem wystosować do właściciela nieruchomości wezwanie do zapłaty wskazanej kwoty. Jeśli ten nie odda żądanej kwoty, to można skierować sprawę na drogę postępowania sądowego – w trybie pozwu o zapłatę.
Podstawa prawna
• art. 394 oraz 494 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)