Jestem właścicielką lokalu mieszkalnego, który trzy lata temu nabyłam od gminy z cenowym upustem. Teraz przymierzam się do sprzedaży nieruchomości i przeprowadzki. Słyszałam jednak, że aby uniknąć konieczności zwrotu przyznanej wcześniej bonifikaty, będę musiała spełnić wiele rygorystycznych warunków. Czy to prawda? – zastanawia się pani Aleksandra.
ikona lupy />
Piotr Foitzik adwokat w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy / DGP / mat prasowe
Rzeczywiście, nabycie od samorządu nieruchomości mieszkalnej z bonifikatą sprawia, że jej sprzedaż jest obwarowana wieloma warunkami, które trzeba spełnić, żeby gmina nie wezwała do zwrotu równowartości udzielonego bonusu. Tak rygorystyczne podejście nie powinno dziwić, gdyż bonifikata jest formą pomocy udzielanej mieszkańcom przez samorząd, więc jej prawidłowe rozliczenie jest niezwykle ważne. Bonifikata to nic innego, jak znaczny upust cenowy wobec nominalnej wartości nieruchomości kupowanej od gminy w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Innymi słowy, w ten sposób lokator może nabyć lokal mieszkalny za ułamek jego rynkowej wartości. To niezwykle korzystne rozwiązanie.
Schody zaczynają się, gdy nabywca gminnego lokalu chce go potem odsprzedać, a między transakcją kupna nieruchomości od samorządu i jej sprzedażą nie minęło zbyt dużo czasu. W odniesieniu do lokali mieszkalnych, a więc trwale wydzielonych części większej nieruchomości (np. bloku), czas karencji wynosi 5 lat, a w przypadku nieruchomości 10 lat. Tak więc jeśli nie odczekało się takiego okresu, to ze sprzedażą trzeba uważać. W takiej sytuacji gmina nie będzie się domagała zwrotu równowartości bonifikaty tylko wtedy, gdy spełnimy określone warunki.
Przede wszystkim środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, którą wcześniej nabyło się z bonifikatą, muszą zostać przeznaczone na kupno innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej do zamieszkania. Praktyka pokazuje, że samorządy niezwykle ściśle egzekwują ten wymóg. Co do zasady nie może być tak, że ze wspomnianych pieniędzy wyremontuje się inną nieruchomość, tłumacząc, że chce się ją dostosować do godziwych warunków mieszkalnych. Jednak taki zakaz nie jest wprost sformułowany w ustawie, a stanowi pochodną ścisłej interpretacji innych przepisów, dlatego w zakresie wydatków remontowych – jeżeli gmina nie uzna ich za zgodne z prawem – można w określonych sytuacjach polemizować (patrz porada eksperta). Jeśli jednak chce się mieć pewność, że gmina nie zakwestionuje sposobu spożytkowania środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu wcześniej nabytego z bonifikatą, to lepiej całość przeznaczyć na kupno innej nieruchomości, a wydatki remontowe pokryć z własnej kieszeni.
Drugim ważnym warunkiem jest dokonanie kupna innego lokalu mieszkalnego przed upływem 12 miesięcy od momentu sprzedaży nieruchomości nabytej wcześniej od gminy. W tym okresie musimy dopełnić wszystkich formalności zwieńczonych podpisaniem ostatecznej umowy kupna (akt notarialny) nowej nieruchomości, w której zamierzamy zamieszkać, gdyż tylko taka umowa przenosi prawo własności. Samorząd nie przyjmie tłumaczeń, że wprawdzie nieznacznie przekroczyliśmy termin podpisania finalnej umowy, ale zawarliśmy umowę przedwstępną. Tak rygorystyczne stanowisko gmin potwierdzają wyroki sądowe.
Brak wypełnienia choćby jednego z powyższych warunków sprawia, że samorząd może domagać się zwrotu równowartości bonifikaty. Część mieszkańców w takiej sytuacji próbuje chwytać się ostatniej deski ratunku. Otóż rada gminy może określić sytuacje, w których odstąpi od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, mimo braku spełnienia ustawowych warunków. Nie warto jednak na to liczyć, bo praktyka pokazuje, że łaskawość samorządów jest mocno ograniczona. Większość z nich decyduje się odstąpić od swoich żądań jedynie wówczas, gdy mieszkaniec nie dopełnił ustawowych warunków ze względu na szczególnie zły stan zdrowia.
Podstawa prawna
Art. 67–68 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.).
PORADA EKSPERTA
Ustawa wymaga, by środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. W żadnym wypadku nie jest przeznaczeniem środków na nabycie nieruchomości ich wydatkowanie na remont lub wykończenie lokalu lub budynku.
Odmiennie byłoby jednak w sytuacji, gdyby w umowie sprzedaży określić, iż w ramach uiszczonej ceny (odpowiednio wyższej) zbywca lokalu jest obowiązany do dokonania w określonym terminie wskazanych nakładów na lokal, w szczególności na remont lub wykończenie. Można by wtedy również określić, że jeżeli tego nie uczyni w tym terminie, nabywca będzie uprawniony do dokonania tych nakładów na koszt sprzedawcy. Nie jest to obejście przepisów, ponieważ, jak się wydaje, intencją ustawodawcy, przynajmniej dającą się odczytać z brzmienia przepisów, było powiązanie braku obowiązku zwrotu bonifikaty z wydatkowaniem środków na samo nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe, bez różnicowania składników mających wpływ na wysokość ceny. Nie sposób zatem różnicować sytuacji nabywcy zależnie od tego, czy dokonuje zakupu nieruchomości już wyremontowanej, czy też takiej, która w wyniku sprzedaży, w bezpośrednim z nią związku i w ramach uiszczonej ceny zostanie przez sprzedawcę (lub w jego imieniu przez nabywcę) wyremontowana. Inaczej, gdy nakładów dokonuje nabywca po zakupie nieruchomości i we własnym zakresie, wówczas związek tych czynności z samym nabyciem nie jest już bezpośredni, ewentualne koszty nie mogą być zaliczane ani do składników ceny, ani wydatków wprost związanych z samym nabyciem.
Do wydatków tych natomiast będzie można zaliczyć opłaty notarialne, sądowe oraz podatki. Przeważa przy tym stanowisko, że jeżeli część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego została wydatkowana na cele mieszkaniowe, zgodnie z przepisami, a część nie, wówczas obowiązek zwrotu bonifikaty winien się odnosić jedynie do części środków, która nie została wydatkowana na ten cel.