Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Jest ono dopuszczalne jedynie na cele publiczne, ściśle określone w przepisach, w tym np. na budowę dróg, i tylko za słusznym odszkodowaniem.
Co ważne, nie każda nieruchomość może zostać wywłaszczona, lecz jedynie taka, która położona jest na obszarze przeznaczonym w planach miejscowych na cele publiczne, albo taka, dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Rokowania o nabycie nieruchomości

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego poprzedzone jest tzw. rokowaniami o nabycie nieruchomości albo użytkowania wieczystego w drodze umowy. Często jednak osobie, która ma zostać wywłaszczona, oferuje się również działkę zamienną.
Postępowanie wywłaszczeniowe wszczyna się po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu wyznaczonego na zawarcie ewentualnej umowy.

247 tys. euro odszkodowania zasądził w 2007 r. Europejski Trybunał Praw Człowieka trzem poznaniakom za odmowę wypłaty rekompensaty za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę

– Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej tej nieruchomości, o czym często dotychczasowi właściciele nieruchomości nie wiedzą.
W praktyce więc, pomimo braku wypłaty odszkodowania, zaczyna się już postępowanie wieczystoksięgowe zmierzające do wpisu własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego – tłumaczy radca prawny Iwona Jasionowicz-Klepacka z kancelarii radców prawnych „Lexas”.

Określenie wysokości odszkodowania

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu gruntu powinna zawierać także określenie wysokości odszkodowania, które ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania tej decyzji.
Często jednak starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, a w tym przypadku wysokość tego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia osoby wywłaszczanej jej praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Gdy wartość odszkodowania zostanie już ustalona, wywłaszczony właściciel powinien wiedzieć kilka rzeczy. Warto więc pamiętać, że w przypadku gdy przyznano mu grunt zamienny i przykładowo powstała różnica między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością tego gruntu, to różnicę wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.
Wywłaszczeni są nierówno traktowani

Zobacz również
Ponadto, co do zasady, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo – w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu (lub odrębna decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna). I tylko za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania dopuszczalne jest ustalenie innego niż jednorazowy sposobu zapłaty.
– Natomiast gdy osoba uprawniona do odbioru odszkodowania odmawia jego przyjęcia lub gdy wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody (np. nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny) – wówczas odszkodowanie nie przepada. Wpłaca się je do depozytu sądowego, gdzie czeka na odbiór – wyjaśnia dalej radca prawny Iwona Jasionowicz-Klepacka.

Ustalenie należnej wysokości

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, to jest jej najbardziej prawdopodobna cena: możliwa do uzyskania na rynku i określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu założeń zawartych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 151).
Natomiast w przypadku gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, ponieważ tego rodzaju grunty nie występują w obrocie rynkowym – wówczas wysokość odszkodowania ustala się na podstawie tzw. wartości odtworzeniowej.

Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia nieruchomości jest starosta
● Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
● Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część.

Jest ona równa kosztom odtworzenia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia jej zużycia. Zasadą jest jednak, że przy ustalaniu tej wartości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie jego części składowych.

Podstawa prawna
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).