Nie mam dzieci, a chciałbym zapewnić sobie pomoc na starość – pisze pan Franciszek. – Zastanawiam się, czy mogę przenieść spółdzielcze własnościowe mieszkanie na znajomą w zamian za dożywotnie utrzymanie i czy wiąże się to z kosztami? – pyta.
Ustanowienie dożywocia możliwe jest wyłącznie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, czyli np. domu lub mieszkania stanowiącego odrębną własność. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest traktowane jako prawo własności, lecz jako ograniczone prawo rzeczowe. Można zatem spółdzielcze własnościowe mieszkanie wynająć lub oddać do bezpłatnego korzystania. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest też prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Można takie prawo do mieszkania sprzedać, przekazać darowizną, w spadku testamentem, obciążyć hipoteką. Pomimo tych szerokich uprawnień właścicielem takiego mieszkania jest nadal spółdzielnia. Dopiero po przekształceniu, na wniosek posiadającego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność, staje się on właścicielem zarówno mieszkania, jak i proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym mieszkanie się znajduje. Zatem ustanowienie dożywocia będzie możliwe po sfinalizowaniu ze spółdzielnią umowy o przeniesienie własności lokalu (wykupie mieszkania na własność).
Przy przeniesieniu własności mieszkania w zamian za dożywocie trzeba jednak zwrócić uwagę na kwestie podatku dochodowego (PIT). Przekazanie lokalu w zamian za dożywocie jest umową odpłatną i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wielokrotnie wypowiadał się w tej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny (wyroki NSA: z 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1398/11; z 15 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1467/11). Od zbycia mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (kupno, nabycie w spadku, w drodze darowizny), trzeba więc zapłacić podatek dochodowy.
Jeśli zatem pan Franciszek zdecyduje się na wykup mieszkania od spółdzielni, czyli stanie się jego pełnoprawnym właścicielem, a następnie przekaże je w dożywocie, pojawi się problem, czy bieg pięcioletniego terminu należy liczyć od daty, kiedy nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, czy od momentu, gdy doszło do przekształcenia tego prawa w odrębną własność. Izby skarbowe w indywidualnych interpretacjach podatkowych odpowiadają, że w takiej sytuacji za datę nabycia lokalu nie można uznać dnia ustanowienia prawa odrębnej własności, bo mamy tu do czynienia jedynie ze zmianą formy prawnej zbywalnego prawa do lokalu. Należy ją więc utożsamiać z datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W związku z tym czytelnik nie zapłaci podatku dochodowego, jeśli przekaże mieszkanie za dożywocie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, kiedy uzyskał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednak przed zamiarem zbycia mieszkania stanowiącego odrębną własność zawsze warto zwrócić się o indywidualną interpretację podatkową.
Ustawa o izolowaniu groźnych przestępców w TK. Wniosek był przygotowany wcześniej

Zobacz również
Co to jest umowa dożywocia
Kontrakt taki polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Powinna określać, jakie obowiązki nabywcy wchodzą w zakres dożywotniego utrzymania zbywcy. Jeżeli tego nie precyzuje, to nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał. Powinien także zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu na własny koszt pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Podstawa prawna
Art. 908 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Art. 1714 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Art. 7 ust. 1 pkt 2 a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649).
OPINIA EKSPERTA

dr Agata Błaszczyk doradca podatkowy, Kancelaria Prawa Podatkowego

Warto pamiętać, że umowa dożywocia rodzi skutki prawne na gruncie dwóch różnych podatków: dochodowego od osób fizycznych, jak również od czynności cywilnoprawnych. W tym drugim wypadku podatnikiem podatku będzie nabywca nieruchomości. W obu przypadkach podatek jest szczególnie dotkliwy, głównie ze względu na sposób ustalania podstawy opodatkowania. W przypadku umowy dożywocia ani nabywający nieruchomość, ani nabywający prawo do dożywocia nie uzyskują przysporzenia w postaci gotówki. W dodatku rzeczywistą jego wartość czasami trudno jest oszacować – nigdy bowiem w chwili podpisywania umowy dożywocia nie wiemy, jak długo będzie żyła osoba korzystająca z uprawnień. Biorąc pod uwagę, że wartość przysporzenia uzyskiwanego na podstawie umowy dożywocia szacowana jest przez organy podatkowe na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, trudno jest się czasem zgodzić z twierdzeniem, że wartość rynkowa nieruchomości oddaje w pełni wartość przysporzenia, które uzyskuje osoba oddająca nieruchomość na podstawie umowy dożywocia. Rzeczywistym przysporzeniem będzie w takim wypadku wartość świadczeń uzyskanych od nabywcy nieruchomości, takich jak prawo do korzystania z nieruchomości, wartość ubrania, światła, opału, opieki. Tymczasem podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości przekazywanej w drodze umowy dożywocia.
Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu dożywocia jest nabywca. Również i w tym przypadku podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, która została przeniesiona w zamian za dożywocie. Stawka podatku wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Podobnie jak w podatku dochodowym bez znaczenia pozostaje, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia – w podatku od czynności cywilnoprawnych bowiem przeciwnie niż w podatku od spadków i darowizn podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa, a nie czysta wartość (czyli wartość rynkowa pomniejszona o długi i ciężary zbywanego przedmiotu). Powyższe potwierdza Naczelny Sąd Administracyjny, mianowicie, że brak jest podstawy prawnej dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych z uwzględnieniem obciążającego ją prawa dożywocia (wyrok NSA z 11 grudnia 2012 r., sygn. akt II FSK 832/11).