Subskrybuj nas na Youtube
Wymogiem związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy jest zachowanie zasad kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa. Jak restrykcyjnie te zasady muszą być interpretowane? Czy organ może dopuścić zabudowę trochę odmienną względem otoczenia? Jeżeli tak, to na jakich zasadach? Jak do stosowania tych zasad mają się określane w decyzji parametry nowej zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy dla danego terenu może zostać wydana, jeżeli w bezpośrednim otoczeniu tego terenu znajdzie się działka dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób zbliżony pod względem funkcjonalnym i technicznym, jak zamierzona inwestycja. Nie oznacza to, że wszędzie muszą powstawać budynki identyczne, takie same. W dzielnicy mieszkaniowej może np. powstać obiekt, który będzie stanowił sklepik osiedlowy, mimo że w bezpośrednim otoczeniu drugiego takiego sklepiku nie ma. Podstawowym dowodem dla rozstrzygnięcia w tym zakresie będzie przeprowadzona w ramach postępowania analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 5 września 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 415/13, Legalis). Przy okazji weryfikowania występowania wymienionych zasad organy muszą sprawdzić również to, czy:
● na działkach sąsiednich występuje linia zabudowy – a jeżeli tak, to obowiązująca linia zabudowy stanowić musi przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich;
● wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy jest zbliżony do średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego;
● szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki jest zbliżona do średniej szerokości elewacji frontowych na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 proc.
Problem polega na tym, że w każdym z tych przypadków zezwolono na odstępstwo od wyżej przyjętych kryteriów, jeżeli byłoby to uzasadnione analizą urbanistyczną. Możliwość odstępstwa jest przewidziana również przy wyznaczaniu samego obszaru analizowanego (czyli tego, który obejmować będzie działki sąsiednie stanowiące punkt odniesienia przy wszelkich porównaniach). Mimo że w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) ani w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588) nie wskazano tego wprost, przyjąć należy, że dopuszczalne odstępstwo od tych zasad powinno stanowić wyjątek, a nie regułę – i to wyjątek, który bardzo precyzyjnie można byłoby uzasadnić określonymi względami urbanistycznymi. W orzecznictwie wskazano, że określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji może przybrać postać wskazania wielkości granicznych, tzw. widełek (czyli od – do), których inwestorowi nie wolno przekroczyć. Ustalenie takich wskaźników zawsze musi mieć swoje uzasadnienie w przeprowadzonej analizie urbanistycznej. Nie można ustalić parametrów nowej zabudowy tylko przez podanie wskaźnika maksymalnego (wyrok WSA w Łodzi z 4 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 1185/13, Legalis).
Nie jest przy tym uzasadnione dodatkowe komplikowanie przez gminy niniejszych warunków i kryteriów. Na przykład pamiętać trzeba, że nie ma żadnych przeciwwskazań, aby działką, którą w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy, porównuje się ze zgłoszonym zamierzeniem inwestycyjnym, była działka objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub działka znajdująca się w sąsiedniej gminie. Ważne jest jedynie to, aby zachowany był warunek, zgodnie z którym działka ta znajduje się w wyznaczonym przez gminę obszarze analizowanym – czyli w bezpośrednim otoczeniu.
Podstawa prawna
Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.). Rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).