Subskrybuj nas na Youtube
Resortowe pomysły na przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność idą za daleko. I będą sprzeczne z konstytucją.
W taki sposób samorządy komentują planowaną przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa inicjatywę legislacyjną. Zakłada ona likwidację z mocy prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych budynkami wielolokalowymi oddanymi na cele mieszkaniowe. Nowe przepisy – o czym wczoraj pisaliśmy – mają zacząć obowiązywać już 1 stycznia 2017 r.
Mniejsze wpływy
Prace resortu infrastruktury nad projektem ustawy o zmianie prawa współużytkowania wieczystego gruntu wykorzystywanego na cele mieszkaniowe w prawo współwłasności gruntu budzą kontrowersje. Przede wszystkim wśród samorządowców. Dla nich bowiem będzie to oznaczać mniejsze wpływy bez względu na to, czy resort utrzyma opłaty za przekształcenie z mocy prawa. Zmnieszą się też wpływy budżetu państwa, którego gruntami administrują (oczywiście za opłatą) powiaty. Powód? Otóż wraz z uwłaszczeniem na gruntach komunalnych i państwowych właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych do budżetów miast przestaną spływać roczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. A te nie są małe. Potrafią sięgać nawet kilku tysięcy złotych. To właśnie wysokie opłaty są główną przyczyną występowania o prawo własności.
Sprawa dla trybunału
Propozycja resortu jest nie do zaakceptowania przede wszystkim przez władze Warszawy.
– Dzisiaj użytkowanie wieczyste jest jedną z wielu form własności na terenie miasta. Wynika z jego trudnej historii. Wpływy z użytkowania wynoszą bodajże 500 mln zł rocznie. Co najmniej połowę stanowią wpływy z budynków wielolokalowych – informuje wiceprezydent Warszawy Jarosław Jóźwiak. – Są to dochody bieżące, bardzo dla nas ważne w budżecie. Nie wyobrażamy sobie, że moglibyśmy zostać ich pozbawieni w drodze ustawy – akcentuje Jóźwiak.
Przypomina, że już nieraz próbowano wprowadzić dotkliwe dla samorządów podobne rozwiązania normatywne. Kończyło się to jednak ich uchyleniem przez Trybunał Konstytucyjny.
– Między innymi za rządów SLD próbowano odgórnie zmuszać samorządy do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Wtedy trybunał uznał, że Skarb Państwa może robić ze swoją własnością, co chce. Natomiast samorząd musi wyrazić zgodę na tego typu działania. Mam więc wątpliwość co do konstytucyjności proponowanych rozwiązań – akcentuje Jóźwiak.
W obecnej sytuacji, gdy prace Trybunału Konstytucyjnego zostały sparaliżowane, sędziowie TK mogą nie ustrzec samorządowej własności. Tymczasem opłaty za użytkowanie wieczyste są ważnym źródłem dochodów dzielnic, na których terenie dominuje zabudowa wielorodzinna – na warszawskim Ursynowie wpływy z nich stanowią nawet 40 proc. dochodów, na Żoliborzu – 35 proc., a na Mokotowie – 24 proc. Stratne będą także inne duże gminy. Tylko małe jednostki nie muszą się obawiać nowych przepisów. Na ich terenach tylko sporadycznie występują bloki.
/>
Zastrzeżenia do kierunku zmian mają również powiaty. – Pozytywnie należy ocenić samą ideę uproszczenia trybu przekształcania prawa współużytkowania wieczystego w prawo własności. Obecne przepisy generują bowiem określone problemy proceduralne i warto jest podjąć starania w kierunku ich zmniejszenia. Od ułatwień proceduralnych do ustawowej ingerencji w prawne podstawy korzystania z nieruchomości droga jest jednak daleka. Zaproponowane rozwiązania uważam za nie do przyjęcia – twierdzi Grzegorz P. Kubalski, prawnik Związku Powiatów Polskich.
W jego ocenie, aby wprowadzane rozwiązanie było sprawiedliwe dla Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ale również ogółu społeczeństwa, opłata za przekształcenie powinna odpowiadać wartości rynkowej nabywanego prawa. W przeciwnym przypadku osoby, które zdecydowały się od razu nabyć prawo własności, mogą znaleźć się w gorszej sytuacji niż ci, którzy skorzystali z ustanowienia użytkowania wieczystego na swoją rzecz. Podmioty publiczne poniosłyby zaś straty.
– Jeśli jednak opłaty będą ustalone na poziomie rynkowym, to nie ma żadnej gwarancji, że obecni użytkownicy wieczyści będą w każdym przypadku w stanie zapłacić należnej opłaty. Oczywiście w przypadku współużytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielolokalowym nie będą to kwoty bardzo duże, ale w przepisach trzeba będzie jednak uwzględnić również przypadki indywidualne – zauważa Kubalski.
Zmiany w wycenach
Próby rozwiązania problemu z użytkowaniem wieczystym podejmowane są od lat. Niedawno ze swoją propozycją wyszło miasto stołeczne Warszawa, które przesłało do kancelarii premiera projekt nowelizacji rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Miał on chronić przed skokowymi podwyżkami opłat za użytkowanie. Stawka roczna opłaty za użytkowanie nieruchomości zabudowanych i wykorzystywanych na cele mieszkaniowe wynosi 1 proc. wartości gruntu i nie może być zmieniana częściej niż raz na trzy lata. Szkopuł w tym, że przy aktualizacji opłaty wartość danej nieruchomości ustala się poprzez porównanie jej z cenami sprzedawanych niezabudowanych działek komercyjnych. Prowadzi to do sztucznego zawyżenia wartości gruntu, a co za tym idzie drastycznych podwyżek opłat dla użytkowników wieczystych. Ci zaś kwestionują niekorzystne dla siebie wyceny. Efekt? Rośnie zarówno liczba dłużników, jak i spraw dotyczących opłat rozpoznawanych przez samorządowe kolegia odwoławcze.
Zgodnie z inicjatywą legislacyjną Warszawy wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej i wykorzystywanej na cele mieszkaniowe określać miało się zgodnie z dotychczasowymi zasadami. Przy tym jednak wycenę należałoby obniżyć o 50 proc., jeżeli spełnione zostały warunki:
1) sposób wykorzystania nieruchomości jest zgodny z celem, na który ta nieruchomość została oddana w użytkowanie;
2) budynki znajdujące się na gruncie zostały oddane do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego;
3) użytkownik wieczysty lub wszyscy współużytkownicy wieczyści nieruchomości złożyli oświadczenie, że w ciągu 10 lat nie dokonają rozbiórki budynków mieszkalnych stanowiących przedmiot ich własności, z wyłączeniem sytuacji, gdy władze budowlane wydadzą nakaz rozbiórki.
Propozycja nie spotkała się z zainteresowaniem rządzących.
– Otrzymaliśmy odpowiedź z MIiB, że pracuje nad swoimi rozwiązaniami i nie zajmie się naszą propozycją. Nad czym ubolewamy, bo nawet jeżeli proponowane rozwiązania ustawowe wejdą w życie, a następnie okaże się, że mają wadę prawną i nie są skuteczne, obywatele nadal będę musieli płacić wyższą opłatę za użytkowanie. Szczególnie ci z budynków wielorodzinnych, o których wiadomo, że nie będą przekształcać użytkowania – puentuje Jóźwiak.
