Mieszkanie dla Młodych: Szansa dla polskiej mieszkaniówki czy rządowy bubel?

Nieliczne korekty

Założenia nowego programu subsydiującego zakup pierwszego lokum przez młodych Polaków nie uległy większym zmianom w stosunku do swego pierwowzoru, w jakim zostały przedstawione przez Ministerstwo Budownictwa na początku br. Jedyna istotna różnica to możliwość uzyskania dopłaty na dom kupiony od dewelopera lub wsparcie dla osób budujących dom we własnym zakresie.

W swej ostatecznej formie ustawa przewiduje objęcie dopłatami maksymalnie 50 mkw. mieszkania o powierzchni do 75 mkw. lub domu do 100 mkw. Dopuszczalne powierzchnie nieruchomości ulegną zwiększeniu o 10 mkw. w przypadku rodzin z trójką dzieci.

W przypadku osób budujących dom w systemie gospodarczym państwowa pomoc polegałaby na możliwości zwrotu części podatku VAT na użyte materiały budowlane - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Tylko rynek pierwotny

Na tym praktycznie kończą się poprawki jakie ustawodawca wprowadził do finalnej wersji przedmiotowego aktu prawnego. Niestety nie udało się przeforsować tej najważniejszej, a więc dotyczącej rozszerzenia rządowej inicjatywy na rynek wtórny. Nie jest to najlepsza wiadomość dla młodych mieszkańców mniejszych miejscowości, zainteresowanych zakupem własnego M w niedalekiej przyszłości. Dla takich osób jedyną szansą na zostanie beneficjentem MDM jest przeprowadzka do większych aglomeracji, w których działają firmy deweloperskie.

Zbyt wielu powodów do zadowolenia z chwilą wejścia w życie z początkiem przyszłego roku nowego programu dopłat, nie będą też mieli właściciele mieszkań z rynku wtórnego, którzy myślą o sprzedaży swego lokum. Już teraz coraz wyraźniej zarysowuje się przenoszenie środka ciężkości zainteresowania popytowej strony rynku w kierunku oferty deweloperskiej. O ile na mieszkaniowym rynku pierwotnym widać już od kilku miesięcy wyraźne symptomy ożywienia, to rynek wtórny pogrążony jest wciąż w marazmie jakiego nie pamiętają najstarsi pośrednicy. Sytuacja ta może ulec dalszemu pogłębieniu z chwilą startu MDM-u w styczniu 2014 roku. Coraz trudniej będzie sprzedać mieszkanie z drugiej ręki zwłaszcza w lokalizacjach ekonomicznych, a więc mniej eksponowanych, w których deweloperzy prowadzą lub rozpoczną niebawem nowe inwestycje z segmentu popularnego dedykowane rządowemu programowi dopłat. Konsekwencją będzie dalszy spadek cen mieszkań używanych w skali zapewne znacznie większej niż kilkuprocentowa - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Bez rewolucji w demografii

Pierwotne założenia projektu ustawy, dotyczące aspektu polityki prorodzinnej państwa, pozostały w niezmienionej formie. Tak więc single i pary bezdzietne mogą liczyć na dopłatę w wysokości 10 proc. wartości mieszkania. Dokładnie 5 proc. więcej będzie przysługiwało rodzinom z dziećmi, a kolejne 5 proc. zostanie wypłacone w przypadku przyjścia na świat trzeciego lub kolejnego potomka w ciągu pięciu lat od chwili zakupu mieszkania.

Zamysłem twórców ustawy było więc stworzenie aktu prawnego pozytywnie oddziaływującego na dramatyczne poziomy krajowych wskaźników demograficznych. Czy spełnią się te szlachetne intencje? Raczej trudno tego oczekiwać. W rodzimych warunkach ekonomicznych zakup mieszkania na kredyt powoduje na tyle znaczące, wieloletnie obciążenie budżetu gospodarstwa domowego, że decyzja o jego powiększeniu o kolejne dziecko czy dzieci będzie dotyczyła tylko skrajnie marginalnej części uczestników programu Mieszkanie dla młodych. MDM nie zmieni w żadnym stopniu coraz bardziej dominującego w polskim społeczeństwie modelu rodziny „2+1”, zgubnego niestety dla perspektyw demograficznych kraju - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Zmora limitów powraca

Czy wprowadzone na wzór Rodziny na swoim limity cen mieszkań kwalifikujących się do programu dopłat okażą się zmorą kolejnej inicjatywy mieszkaniowej rządu? Tak też było w początkowym okresie misji RnS, kiedy to poprzedni program pozostawał przez wiele miesięcy martwym zapisem prawnym, właśnie z powodu nierealnie niskich limitów.

W przypadku MDM limity te będą podawane do publicznej wiadomości co dwa kwartały przez Bank Gospodarstwa Krajowego, a obliczane jako 110 proc. średniej z dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzeniowego jednego mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Limity te, obliczone już dla pierwszego kwartału 2014 roku, w przypadku największych polskich miast dość istotnie odbiegają w dół od średniej ceny mkw. mieszkania deweloperskiego w nich obowiązującej i wynoszą (w zaokrągleniu do pełnych złotych): dla Warszawy - 5865 zł, Krakowa – 4895 zł, Gdańska – 5718 zł, Wrocławia – 4774 zł, Poznania – 5605 zł, Łodzi – 5032 zł, i Katowic – 4695 zł. RynekPierwotny.com na podstawie własnych statystyk postanowił sprawdzić ile mieszkań w przedmiotowych miastach z ogólnej oferty deweloperskiej kwalifikuje się do nowego rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych. Niestety wnioski nie są specjalnie budujące dla osób planujących przystąpienie do MDM - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Z powyższego zestawienia wynika, że w 7-miu głównych miastach Polski w ofercie deweloperskiej znajduje się obecnie niespełna 48,5 tys. mieszkań z czego tylko około 4,5 tys., a więc niewiele ponad 9 proc. odpowiada limitom MDM. Czy to wystarczająco dużo? Trudno powiedzieć, jednak widoczny jest istotnie różny dla poszczególnych miast odsetek mieszkań odpowiadających parametrom nowego programu dopłat. Sytuacja pod tym względem najlepiej wygląda w Łodzi, gdzie prawie połowa oferty deweloperskiej kwalifikuje się do programu.

Na drugim biegunie tej klasyfikacji jest stolica Małopolski, gdzie amatorzy nowego programu rządowego mają na dziś dzień wybór zaledwie 130 lokali, co nie stanowi nawet 2 proc. oferty krakowskiego rynku pierwotnego. W tym właśnie aspekcie przejawia się główna niedoskonałość rządowych programów subsydiujących zakup mieszkań przez rodzimych młodych obywateli. Wychodzi na to, że w mniejszych miejscowościach MDM nie będzie dostępny w ogóle, w innych, nawet tak renomowanych jak Kraków, będzie dostępny tylko teoretycznie, a w kolejnych na poziomie który można określić co najwyżej jako „znośny”. Pozostaje nadzieja, że deweloperzy w szeroko pojętym interesie, podobnie jak nie tak dawno w przypadku RnS, znajdą sposób, a najlepiej kilka sposobów, na wzbogacenie oferty dedykowanej „Mieszkaniu dla młodych” - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.