Służebność przesyłu: na co uważać, aby nie zostać z rurą na działce budowlanej?

Służebność przesyłu to dosyć techniczny opis bardzo problematycznego zjawiska w dziedzinie nieruchomości i regulacjach prawnych z nimi związanych. Okazuje się bowiem, że zakup działki budowlanej jest obarczony sporym ryzykiem pojawienia się nieprzyjemnej informacji o przebiegającej na naszej nowo zakupionej posesji niespodziance.

Przesył, którego nie widać

Oczywiście każdy jest w stanie spostrzec, że na działce, którą chcemy zakupić jest np. linia energetyczna. Problem pojawia się, kiedy mamy do czynienia np. z rurą, czyli przebiegającymi przez nieruchomość instalacjami wodno-kanalizacyjnymi, grzewczymi lub mającymi w przyszłości przebiegać w tym miejscu takimi urządzeniami.

„Osoba zainteresowana zakupem nieruchomości gruntowej w celach budowlanych/inwestycyjnych powinna skorzystać z usług profesjonalnego podmiotu, który przeprowadzi tzw. due diligence dla inwestycji budowlanej, czyli analizę techniczno-prawną nieruchomości, co zminimalizuje ryzyko nowego właściciela nieruchomości w ponoszeniu dodatkowych kosztów. Należy zaznaczyć, że uzbrojenie podziemne może znacznie utrudnić zabudowę zakupionej nieruchomości” - informuje Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki z HILLS LTS S.A.
Jednak zdarzają się sytuacje, że pod powierzchnią nieruchomości gruntowej przebiegają różne instalacje, o których nie wiedzą nawet ich aktualni właściciele. Takie instalacje należy sprawdzić w tzw. wyrysie z mapy zasadniczej, na której są wyszczególnione miedzy innymi przedmiotowe instalacje – sieć uzbrojenia podziemnego. Taki wyrys można uzyskać z zasobu geodezyjnego i kartograficznego w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Jednak jak pokazuje praktyka, zdarza się, że nie wszystkie instalacje podziemne są zinwentaryzowane i wniesione do zasobu geodezyjnego. Dlatego musimy zasięgnąć dodatkowych informacji u właścicieli poszczególnych mediów czy instalacji.

Notariusz to nie jasnowidz, wszystko spada na nasze barki

Warto wiedzieć także, jakie dokumenty należy sprawdzić, przed podpisaniem umowy u notariusza. Okazuje się, że notariusz może poświadczyć w akcie notarialnym, że działka jest budowlana choć pod nią przebiegają linie kanalizacyjne, grzewcze itp., np. w związku z posiadaniem niekompletnej mapy z organu samorządowego.

Jak tłumaczy Marcin Zadrożny z Hills, to nie notariusz decyduje jednak, czy działka jest budowlana. Wynika to bowiem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie, jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, z decyzji o warunkach zabudowy. „Niestety gminy dość niechętnie ustalają takie plany miejscowe, ponieważ oznacza to dla gminy duże koszty. Dlatego też, przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić czy nieruchomość, objęta jest takim planem. Samo wystąpienie instalacji podziemnych nie przesądzą o fakcie czy nieruchomość gruntowa jest budowlana czy też nie” – dodaje Zadrożny.

Kupiliśmy felerną działkę. Co robić?

Co zrobić, kiedy już kupimy taką nieruchomość, o której nie wiedzieliśmy, że będą na niej znajdować się wszelkiego rodzaju linie przesyłowe. Czy można unieważnić transakcję, czy raczej zadowolić się opłatami z kosztów służebności przesyłu? Pierwsza myśl, jaka przychodzi do głowy właścicielom takiej działki, to anulowanie transakcji. Ale droga do tego może okazać się prawdziwym „piekłem”. Wyliczmy w takim razie warunki, jakie muszą zostać spełnione, aby z tego skorzystać. Po pierwsze, musi wystąpić błąd, co do treści czynności prawnej, po drugie, musi to być błąd istotny i obiektywny, a obie te cechy muszą wystąpić łącznie. Ale to nie wszystko. Należy wykazać, że druga strona, która błąd wywołała, np. samorząd, agent nieruchomości, notariusz, osoba sprzedająca dokonała tego niezawinionym zachowaniem albo o błędzie wiedziała, lub wreszcie z łatwością błąd mogła zauważyć.

„W praktyce ciężko jest jednoznacznie wykazać taki błąd, poza tym często osoby sprzedające nieruchomości nie wiedzą, że jakieś instalacje występują pod powierzchnią ziemi” – komentuje Zadrożny.

W sytuacji, gdy po zakupie nieruchomości dowiemy się o istnieniu takich instalacji, a błędu nie będziemy w stanie wykazać, w aktualnym stanie prawnym przysługują roszczenia przewidziane w związku z instytucją przesyłu.

Czy można zarobić na takiej działce?

Zapytaliśmy pośredników nieruchomości, czy istnieje w Polsce rynek takich działek i czy można na tym zarobić. „Praktyka naszych doradców nie wskazuje, by istniały osoby, które skupują działki w celu zdobycia odszkodowania z tytułu służebności przesyłu. Otrzymanie wysokiego odszkodowania nie jest proste, bez wyspecjalizowanego prawnika szanse nie są wielkie” – uważa Marcin Krasoń z Home Brokera.

Jednak nadal są osoby, które wiedząc o lukratywnych okazjach na zakup taniej działki ze służebnością przesyłu, chciałyby na tym zarobić. „Oczywiście zdarzają się osoby fizyczne jak i przedsiębiorcy, zainteresowani nabywaniem nieruchomości z istniejącymi na nich liniami przesyłowymi. Pomysł biznesowy wydaje się prosty – ewidentnie jest to cel inwestycyjny, choć należy stwierdzić, że długoterminowy”– informuje Zadrożny z Hills.

Dlaczego nie jest to najlepszy produkt inwestycyjny? Ponieważ prawo nie reguluje wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Wynagrodzenie powinno przede wszystkim odpowiadać charakterowi otrzymanego w zamian świadczenia i uwzględniać interesy obu stron. Osobie, która posiada na swojej działce linie przesyłowe należy się adekwatna rekompensata, ustalona w odniesieniu do między innymi stawek rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach z uwzględnieniem czasu posiadania rzeczy przez przedsiębiorcę przesyłowego. Często takie sprawy kończą się w sądzie, gdzie czeka nas wieloletnia walka, której końcowego efektu i wartości odszkodowania nie możemy być pewni.

Musimy też pamiętać, że służebność przesyłu obniży cenę naszej działki, choć jak się okazuje może mieć swoje dobre strony. „Faktem jest za to, że takie działki trudniej jest sprzedać. W przypadku słupów czy linii energetycznych mamy bowiem obcy obiekt na działce i w przypadku niewielkich areałów stanowi to spore ograniczenia w użytkowaniu działki. W przypadku linii podziemnych efektów estetycznych nie ma, bo rur nie widać, ale ze względu na ich obecność może być ograniczona możliwość budowlana (brak możliwości budowy w określonym miejscu), to też obniża wartość takiej działki" – zauważa Krasoń z Home Broker i dodaje – „Z ciekawostek warto zaznaczyć, że dla niektórych klientów dobre jest sąsiedztwo podziemnych instalacji – wiedzą wtedy, że w określonej przestrzeni nic nie zostanie zbudowane i nie zasłoni im widoku”.