Kolejna silna fala wzrostowa indeksu WIG-deweloperzy, połączona z łatwym łamaniem kolejnych poziomów oporu, to wiarygodne potwierdzenie już prawie dziesięciomiesięcznej hossy w notowaniach akcji spółek deweloperskich. Jej naturalnym następstwem będzie, a być może już jest, przesilenie koniunktury w ramach całego krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Pewnym mankamentem subindeksu branży deweloperskiej na warszawskiej giełdzie jest jego dość niefortunna data bazowa (pierwszy dzień notowań), która wypadła dokładnie w schyłkowej fazie najdłużej trwającej hossy na warszawskiej giełdzie, ale także i w kulminacyjnym punkcie boomu na rodzimym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wskaźnik WIG-deweloperzy swój historyczny rekord notowań w cenach zamknięcia na poziomie 6584 punkty osiągnął bowiem 28 czerwca 2007 roku, a więc zaledwie na siódmej sesji od daty swojego debiutu. Potem aż do początku września ubiegłego roku branżowy indeks pozostawał w kilkuletniej bessie, której wymiar od wspomnianego szczytu do wrześniowego dołka wyniósł - bagatela - 84 procent.

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, tego typu sytuacja nieco komplikuje próby historycznego porównywania koniunktury na giełdowym rynku spółek deweloperskich ze stanem kondycji krajowej mieszkaniówki, choćby w celu lepszego rozeznania obecnej sytuacji i możliwych scenariuszy jej rozwoju. Dodatkowo wyciąganie w tym wypadku jakichkolwiek wniosków z przeszłości obarczone jest ryzykiem błędu wynikającego z krótkiej historii zarówno rodzimego rynku nieruchomości, jak i samej branży deweloperskiej, która na progu swojej pierwszej hossy pod koniec 2005 roku w porównaniu do stanu obecnego znajdowała się jeszcze w przysłowiowych powijakach.

Niemniej jednak warto zwrócić uwagę na pewne elementy poprzedniej hossy, których powtarzalność w kolejnych cyklach koniunkturalnych wydaje się bardzo prawdopodobna.

Reklama

Początek silnego zrywu notowań giełdowych deweloperów przypadł na koniec 2005 roku (listopad-grudzień), a więc czasie, kiedy to ceny mieszkań w głównych polskich aglomeracjach - w odróżnieniu do stanu obecnego - znajdowały się już od dwóch lat w dość wyraźnych trendach wzrostowych. Na przykład w Warszawie ceny nowych mieszkań w latach 2004-2005 podrożały o ponad 25 proc., we Wrocławiu około 20 proc., a w rekordowym Krakowie prawie o połowę. Tamten wzrost, zwieńczony pamiętnym boomem z lat 2006-2007, wynikał z jednej strony z niskich postrecesyjnych wycen mkw. rodzimych mieszkań, z drugiej natomiast był w dużym stopniu stymulowany przystąpienia Polski do Unii Europejskiej – uważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Warto jednak zauważyć, że właściwy silny trend wzrostowy cen polskich mieszkań, osiągający parametry boomu koniunkturalnego, obejmujący szeroki rynek nieruchomości mieszkaniowych w całym kraju, był dokładnie zsynchronizowany z dynamiczną hossą giełdowych deweloperów, i trwał około 7 kwartałów, licząc od końca 2005-go do połowy 2007 roku.

Reklama

Wyciąganie daleko idących wniosków z tamtego okresu oraz ówczesnej sytuacji krajowej mieszkaniówki na pewno nie jest do końca zasadne. Samo jednak nasuwa się pytanie o trwałość i potencjał obecnej hossy spółek deweloperskich w środowisku spowolnienia koniunktury i spadkowej tendencji cen mieszkań, wciąż historycznie wysokiej nadpodaży nowych lokali, czy w końcu rekordowego bezrobocia oraz kurczącego się rynku kredytów hipotecznych – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Tymczasem trwająca fala wzrostów wycen spółek deweloperskich mierzona indeksem WIG-deweloperzy wyniosła licząc tylko od ostatniego dołka z początku maja już z górą 25 proc. i przybiera formę tzw. hiperboli zwyżkującej. Oznacza to, że inwestorzy zainteresowani tym segmentem giełdowego parkietu całkowicie pozbyli się już wątpliwości, co do perspektyw znacznej poprawy koniunktury oraz środowiska gospodarczego giełdowych deweloperów już w niedalekiej perspektywie, z czego wynika ewentualne wciąż silne niedowartościowanie ich akcji. Problem w tym, że prawdopodobieństwo przetrwania jakiegokolwiek trendu wzrostowego akcji deweloperów giełdowych w okolicznościach utrzymującej się w dłuższej perspektywie wręcz odwrotnej tendencji cen mieszkań z pierwszej ręki, z oczywistych względów jest bliskie zeru. Jak więc wytłumaczyć fenomen obecnego rajdu notowań deweloperki na Giełdzie Papierów Wartościowych?

Okazuje się, że niespełna pół roku po osiągnięciu twardego dna przez indeks spółek deweloperskich we wrześniu ub. roku, ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego zanotowały nieznaczny, ale zauważalny wzrost. Informuje o tym opublikowane ostatnio przez NBP opracowanie pt. „Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w I kwartale 2013 r.” Wynika z niego, że na rynku pierwotnym odnotowano wzrost cen transakcyjnych. Średnia tego typu cena na tym rynku wyliczona z 10 największych polskich miast powiększyła się z 4594 zł do 4634 zł za 1 mkw. Jednak w Warszawie - krajowym rynku mieszkaniowym nr 1, ostateczne ceny zawieranych transakcji skoczyły z 6466 zł za 1 mkw. w IV kw. 2012 r. aż do 6990 zł. w I kw. br. Stało się tak - jak czytamy w raporcie NBP - pomimo utrzymywania się podaży mieszkań na poziomie dwukrotnie przewyższającym zapasy zrównoważone i pomimo spadku liczby zawartych na tym rynku transakcji. Zdaniem analityków Instytutu Ekonomicznego NBP, wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym wynikał przede wszystkim stąd, że klienci dysponujący gotówką kupowali lokale o lepszej jakości.

Sama zwyżka cen transakcyjnych mieszkań deweloperskich w granicach 1 proc. oczywiście o niczym jeszcze nie przesądza, nie jest bowiem zjawiskiem nadzwyczajnym nawet w ramach długoterminowej przeceny. Jednak wzrost stawek na głównym krajowym rynku mieszkaniowym o ponad 8 proc. zaledwie w trakcie jednego kwartału, pojawienie się w deweloperskich biurach sprzedaży istotnej liczby gotówkowych klientów inwestycyjnych, wreszcie już 6-cioletnia „dojrzałość” rynkowego spowolnienia oraz rosnący z dnia na dzień giełdowy popyt na deweloperskie akcje, to czynniki na których z powodzeniem można oprzeć tezę o dokonującym się właśnie przesileniu koniunktury w rodzimej mieszkaniówce – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.