Dramatycznie spada liczba nowych inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Nie opłaca się im budować bez zysku, nie chcą brać na siebie ryzyka i odczuwają problemy z dostępem do kredytów hipotecznych.
Spółdzielnie mieszkaniowe oddały w ubiegłym roku do użytku niecałe 4,1 tys. mieszkań. To dało im tylko 3-proc. udział w rynku nowych lokali. A jeszcze dziesięć lat temu na każde 100 lokali przekazywanych lokatorom 16 było spółdzielczych. Fatalnie wyglądają też dane o ich bieżącej działalności. W 2012 r. rozpoczęły budowę ok. 2 tys. mieszkań, o 9 proc. mniej niż przed rokiem, a liczba wydanych im pozwoleń na budowę spadła o 43,2 proc., do 1807 mieszkań.
Sami spółdzielcy jako najważniejszą przyczynę tak ogromnego spadku aktywności wskazują zmianę prawa spółdzielczego w połowie 2007 r. – Mieszkań spółdzielczych nie można budować dla zysku. Rozpoczynanie nowych inwestycji nie ma więc sensu. Jedyne, co możemy na tym zyskać, to zarządzanie nieruchomością, o ile wspólnota wybierze właśnie spółdzielnię jako zarządcę – mówi prezes jednej ze spółdzielni. – Nikt nie będzie ryzykował rozpoczynania inwestycji, jeśli istnieje groźba, że do niej dopłaci. Jeśli chętni na nabycie lokali w ramach inwestycji spółdzielczej się wykruszą, zostanie z pustymi mieszkaniami, których budowę i utrzymanie trzeba sfinansować. To prosta droga do zarzutów o niegospodarność – tłumaczy Zbigniew Durczok, prezes Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielczości Mieszkaniowej w Katowicach.
W ten segment sektora mieszkaniowego uderza też coraz trudniejszy dostęp do kredytów. – Szczególnie w ostatnich dwóch latach odczuliśmy problemy osób chcących kupić mieszkania z dostępem do kredytów – twierdzi Lucjan Koper, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Felin w Lublinie, która w 2009 r. ruszyła z nową inwestycją mieszkaniową. Dzieje się tak, mimo że lokale budowane przez spółdzielnie są zwykle tańsze od sprzedawanych przez deweloperów. Ostatnie dane o kosztach budowy pochodzą z 2010 r. Według Instytutu Rozwoju Miast wyniosły one maksymalnie 4,4 tys. zł za 1 mkw., a minimalnie 2,8 tys. zł. Oznacza to, że średnio mieszkania oddawane przez spółdzielnie były sprzedawane po 3,6 tys. zł za metr, podczas gdy według danych Home Brokera, pośrednika na rynku nieruchomości, w tym czasie w Krakowie przeciętna cena mieszkania deweloperskiego wyniosła 7,1 tys. zł za 1 mkw., w Rzeszowie – 4,37 tys. zł, a w Toruniu – 5,2 tys. zł.
Argumentów za budowaniem nowych mieszkań jest coraz mniej. Trudno też przekonać członków spółdzielni do inwestycji komercyjnej, czyli przeznaczonej na sprzedaż niespółdzielniom (większością głosów muszą wyrazić na to zgodę). – Zarządy wolą się więc skupiać na utrzymaniu zasobów mieszkaniowych i płynności finansowej, niż ryzykować poniesienie strat – przyznaje Zbigniew Durczok.
Wielu zarządzających spółdzielniami nie ma też doświadczenia w prowadzeniu inwestycji. Innym problemem jest także nieregulowany stan prawny wielu gruntów, które trafiły do spółdzielni w czasach PRL, a bez tego nie da się ruszyć z żadną inwestycją.
Tylko nieliczne spółdzielnie odnoszą sukcesy, realizując projekty na takich samych zasadach jak deweloperzy. W ciągu ostatnich siedmiu lat cztery nowe budynki z łącznie 315 lokalami zbudowała warszawska spółdzielnia Służew nad Dolinką. Trzy z nich powstały na zasadach komercyjnych. Na ostatniej inwestycji zysk wyniesie ok. 15 mln zł. – Postawiliśmy na tego typu przedsięwzięcia, bo kiedy kilka lat temu zdecydowaliśmy się na typową inwestycję spółdzielczą, to członkom spółdzielni, dotychczasowym i nowym, sprzedaliśmy tylko ok. 70 proc. lokali. Sądzę, że jedną z przyczyn takiego stanu jest niepewność co do przepisów i stanu prawnego, w jakim funkcjonuje spółdzielczość mieszkaniowa – ocenia Stanisław Baranowski, prezes Służewa nad Dolinką.
Nikt nie będzie ryzykował budowy, jeśli jest groźba, że do niej dopłaci
OPINIA
Jerzy Jankowski, przewodniczący Krajowej Rady Spółdzielczej
Spadek nowych inwestycji spółdzielni to efekt m.in. nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. Od tego momentu mieszkania wybudowane przez spółdzielnie mogą mieć jedynie dwie formy własności. Pierwsza to lokatorskie mieszkania spółdzielcze, których spółdzielnie od kilku lat w ogóle nie budują, bo ustawa przewiduje, że koszt ich budowy po części będzie dotowany ze środków publicznych. Od 2009 r. żaden taki program nie funkcjonuje. Druga forma to odrębna własność lokalu ustanawiana na rzecz kupującego po zapłaceniu przez niego 100 proc. kosztów budowy lokalu. I tylko takie inwestycje realizują teraz spółdzielnie. Te mieszkania nie wchodzą jednak w skład ich majątku. To oznacza, że nie są one w stanie rozbudować swoich zasobów mieszkaniowych i realizować podstawowej funkcji, czyli zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków. To od kilku lat skutecznie zniechęca spółdzielnie do rozpoczynania inwestycji. Po zakończeniu inwestycji mogą jedynie zarządzać budynkiem, o ile wspólnota, która tam powstanie, a tak zwykle się dzieje, zdecyduje się na ofertę spółdzielni.
