Rozporządzeniem Rady Ministrów z 6 listopada 2020 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii wprowadzono ponownie zakaz handlu w galeriach handlowych adresowany do właścicieli i najemców powierzchni handlowej.
Obowiązuje on od 7 do 29 listopada 2020 r. Zakaz taki był już wprowadzony podczas pierwszego lockdownu w okresie marzec–maj na mocy rozporządzenia ministra zdrowia z 13 marca 2020 r. i trwał do 4 maja 2020 r.
Lockdown wrócił z zaskoczenia
Skutkiem zakazu jest „zamrożenie” umów o korzystanie z powierzchni handlowej. Doświadczenia wiosennego lockdownu pokazały, że można oczekiwać licznych konfliktów między galeriami handlowymi a korzystającymi z powierzchni handlowej (zwanych najemcami), gdyż obie strony walczą o przeżycie. Polski rząd niestety dość swobodnie podchodzi do sytuacji przedsiębiorców, zaskakując ich swoimi decyzjami z dnia na dzień. To jest jednak odrębne zagadnienie związane z możliwością dochodzenia przez właścicieli galerii handlowych i korzystających z powierzchni handlowych roszczeń odszkodowawczych od Skarbu Państwa z tytułu bezprawia legislacyjnego. Przez bezprawie legislacyjne należy rozumieć zarówno wprowadzanie takich zakazów bez należytej podstawy prawnej, z zaskoczenia (kolejny przypadek po zamknięciu cmentarzy, gastronomii, klubów fitness, a ostatnio sklepów meblowych) i z naruszeniem konstytucyjnej zasady proporcjonalności.
Słynny art. 15ze też wrócił – bez zaskoczenia
W związku z wprowadzeniem zakazu handlu w marcu br. uchwalony został art. 15ze ustawy antykryzysowej z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: ustawa antykryzysowa). Zgodnie z art. 15ze ust. 1 ustawy antykryzysowej w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Przepis ten został oparty na konstrukcji z art. 475 par. 1 i art. 495 par. 1 kodeksu cywilnego. Konstrukcja ta zakłada, że jeżeli jedna ze stron (tu: galeria handlowa) nie spełnia swojego świadczenia, wówczas nie może ona domagać się spełnienia wzajemnego od drugiej strony (tu: tzw. najemca/dzierżawca). W przypadku zakazu handlu w galeriach handlowych oznacza to, że jeżeli nie jest możliwe osiągnięcie celu umowy o korzystanie z powierzchni handlowej, a więc udostępniający taką powierzchnię nie spełnia swojego świadczenia, to najemca/dzierżawca nie jest obowiązany do zapłaty czynszu i innych opłat eksploatacyjnych. Świadczenia stron na czas trwania zakazu handlu wygasają.
Wprowadzony ponownie zakaz handlu reaktywuje art. 15ze ustawy antykryzysowej. Oznacza to, że – tak jak w okresie wiosennego lockdownu – art. 15ze ponownie znajdzie zastosowanie. Korzystający z powierzchni handlowych nie mają obowiązku spełniać świadczeń na rzecz galerii handlowych w okresie trwania zakazu, czyli jak na razie co najmniej do 29 listopada br. galerie handlowe nie mają nie tylko prawa żądać zapłaty czynszu i innych opłat z tytułu umów udostępnienia powierzchni handlowej, lecz także nie mają prawa korzystać z instrumentów zabezpieczających takie płatności, jak gwarancje bankowe, kaucje pieniężne czy magiczne klauzule „trzech siódemek” (art. 777 k.p.c.), czyli dobrowolne poddanie się egzekucji przez korzystającego z powierzchni handlowej na podstawie aktu notarialnego.
Zgodnie z art. 15ze ust. 3 ustawy antykryzysowej wygaśnięcie zobowiązań galerii handlowych i korzystających z powierzchni handlowej następuje z chwilą wejścia w życie zakazu handlu. Przepis art. 15ze nie definiuje zakazu handlu jako zakazu wprowadzonego na mocy rozporządzenia z 13 marca 2020 r. Definicja zakazu handlu w art. 15ze jest uniwersalna. Ustawa antykryzysowa określa zakaz handlu w sposób rodzajowy, tj. jako „zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. zgodnie z właściwymi przepisami”. W chwili wprowadzenia art. 15ze ustawy antykryzysowej „właściwe przepisy” stanowiło rozporządzenie z 13 marca 2020 r. Redakcja art. 15ze nie pozostawia wątpliwości, że obecnie „właściwe przepisy” stanowi rozporządzenie Rady Ministrów z 6 listopada 2020 r. Artykuł 15ze został uchwalony w celu rozłożenia ryzyk związanych z zakazem handlu. Ustawodawca, wprowadzając ten przepis do ustawy antykryzysowej, świadomie założył, że czas trwania zakazu handlu jest nieznany i może powtarzać się w zależności od rozwoju pandemii. Tym samym ponowne wprowadzenie zakazu oznacza ponowne zastosowanie art. 15ze ustawy antykryzysowej. Dla korzystających z powierzchni handlowych oznacza to, że nie będą musieli uiszczać opłat na rzecz właścicieli obiektów handlowych, a właściciele ci będą musieli skorygować faktury wystawione za okres zakazu handlu do zera (jeżeli takie faktury wystawią przed wprowadzeniem zakazu, np. z uwagi na płatności opłat z góry) i nie będą mogli wystawiać nowych faktur aż do uchylenia zakazu.
Obowiązek przedłużania umów nie wrócił
Reaktywacja art. 15ze ustawy antykryzysowej prawdopodobnie otworzy dyskusję dotyczącą konieczności złożenia oferty przedłużenia umowy przez korzystających z powierzchni handlowych, co ma być warunkiem skorzystania z art. 15ze ust. 1. Zgodnie z art. 15ze ust. 2 uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Przepis ten nie wiąże jednak czasu trwania zakazu handlu oraz jego okresowego wprowadzania w różnych fazach pandemii (a więc jego powtarzania się w przyszłości) z okresem przedłużenia umowy o korzystanie z powierzchni handlowej. W efekcie okres przedłużenia umowy może być dłuższy niż zakaz handlu lub odwrotnie. W okresie pierwszego lockdownu, który trwał niespełna dwa miesiące, tak właśnie się zdarzyło. Obecny lockdown jest zaplanowany na około trzy tygodnie, a więc sytuacja jest taka sama. Nie ulega zatem wątpliwości, że złożenie oferty przedłużenia umowy o korzystanie z powierzchni handlowej w okresie trzech miesięcy po zakończeniu pierwszego lockdownu oznacza wykonanie warunku z art. 15ze ust. 2 ustawy antykryzysowej ze skutkiem dla drugiego i kolejnych lockdownów, których oby już nie było.