O wielkości mieszkań decyduje zdolność kredytowa. Za sprawą pandemii dramatycznie objawiły się niedostatki takiego inwestowania. Aby zmieniły się osiedla w miastach potrzebne jest spełnienie pięciu warunków, wówczas stać nas będzie na większe mieszkania.

- Nagle z bólem zauważyliśmy, że nasze zakupione w 30-letnim kredycie mieszkania nie mają strefowania na część dzienną i nocną, publiczną i prywatną, że są za małe na nasze rzeczywiste potrzeby właśnie dlatego, że zostały skrojone pod zdolność kredytową - mówi w rozmowie z MarketNews24 Zbigniew Maćków, architekt, który od 1995 r. prowadzi własne biuro Maćków Pracownia Projektowa. – Przekonaliśmy się o tym dotkliwie, gdy nasze mieszkania stały się miejscem pracy, a dzieci online uczestniczyły w zajęciach szkolnych.

Zbigniew Maćkow wraz z b.prezydentem Wrocławia Rafałem Dutkiewiczem sformułowali program dotyczący tego, jak po doświadczeniach związanych z pandemią powinniśmy zmienić sposób budowania mieszkań i powstawania osiedli, aby tworzyć wysoką jakość życia w zrównoważonym środowisku.

Deweloperzy i pojedynczy inwestorzy zabudowują przedmieścia, bo w miastach podaż terenów jest mocno ograniczona czynnikami takimi jak: własność, spekulacja, zaporowa cena, brak uzbrojenia czy dokumentów planistycznych. 80 proc. zabudowy rozlewających się przedmieść i podmiejskich sypialni powstaje z inicjatywy indywidualnej i systemem gospodarczym. To z pozoru korzystne rozwiązanie dla szukających własnego dachu jest w rachunku ciągnionym najdroższe dla nas jako społeczeństwa. Powoduje, że nasze miasta są bardzo drogie w utrzymaniu, bo rosną wydatki na infrastrukturę twardą (techniczną) i miękką (socjalną). Zagęszczając tkankę podmiejską zabudową jednorodzinną, zwiększamy nacisk komunikacyjny w arteriach wjazdowych, ponieważ mieszkańcy terenów podmiejskich będą robić zakupy, posyłać dzieci do szkół oraz będą pracować w miastach.

Nowe mieszkania powinny być tańsze o ponad 30 proc.

Kolejny problem: na rynku dominują wciąż małe mieszkania. Jest tak ponieważ balansujemy pomiędzy możliwością kupna (zdolnością kredytową) a możliwością wynajmu. Jesteśmy krajem, w którym kupno na kredyt przeważa, Niemcy wolą wynajem, któremu towarzyszy wyższy standard. Podobne jest podejście większości krajów UE.

Mieszkanie dostępne powinno być przede wszystkim w naszym zasięgu finansowym. Aby tak się stało, z kosztów jego budowy trzeba wyjąć kilka pozycji, które nie przekładają się na jakość życia. Jeżeli odejmiemy koszt zakupu gruntu, budowę parkingu podziemnego, epatowanie drogimi, sprowadzanymi z Chin materiałami, a zamiast drogich mikrobalkoników wykorzystamy do rekreacji hektary nieużytkowanych dachów, koszt realizacji spadnie nam co najmniej o połowę.

Obecnie 30 proc. ceny mieszkania stanowi cena gruntu, bo zbyt wiele gruntów na terenie miast jest niedostępnych bez racjonalnego powodu. - Jednym rozsądnym ruchem można obniżyć cenę mieszkań o 30 proc. – wyjaśnia Zbigniew Maćków. - Jeżeli będziemy budować na nieużytkach w obrębie śródmieść, gdzie jest już infrastruktura twarda, miękka i komunikacja publiczna, koszty spadną o kolejne procenty, a rachunek eksploatacyjny i dla miasta, i dla mieszkańców będzie niezwykle korzystny.

Państwo nie powinno budować, bo tego nie umie. Nigdy nie będzie robić tego lepiej niż deweloperzy. Państwo powinno tworzyć instrumenty finansowe i fiskalne, zarządzać budowaniem zaś powinny samorządy, bo to one potrzebują mieszkańców i one żyją z ich przychodów i obecności. Jednak one same również nie powinny dominować na rynku budowlanym, bo ani nie potrafią tego robić, ani nie będzie to sprzyjać zdrowej konkurencji. Nie mają też potencjału, aby uruchomić ten proces w odpowiedniej skali. Powinny rozgrywać i zarządzać procesem, mając w rękach dwa najpotężniejsze instrumenty: zasób gruntów i władztwo planistyczne.

Nakładając na to politykę długiego najmu, jak piszą w swym manifeście Z.Maćków i R.Dutkiewicz, można skonstruować niemal perpetuum mobile, w którym siłą sprawczą byłby prywatny kapitał, a zyski trafiałyby także do miast. Dlatego miasta, zamiast wyłącznie sprzedawać grunty, powinny ich także użyczać we wszelkiego typu formach zwrotnych, tak aby po okresie zwrotu i realizacji zysków pula wybudowanych mieszkań trafiała do ich miejskiego zasobu. O każdym z pięciu punktów tego manifestu więcej w materiale wideo.

- Wiele mówimy o degradacji środowiska naturalnego, o szkodliwości transportu lotniczego, a jednocześnie zbyt mało o negatywnym śladzie węglowym jaki wynika ze sposobu realizowania budownictwa mieszkaniowego – podsumowuje wrocławski architekt. – To właśnie źle prowadzone budownictwo mieszkaniowe odpowiedzialne jest za 60 proc. tego śladu węglowego.