Wojewódzkie fundusze ochrony środowiska dofinansują zbieranie i magazynowanie deszczówki. Dopłata obejmie też oczka wodne. Jednak status nieruchomości z taką ozdobą jest niepewny.
DGP
Liczne gminy już podczas ubiegłorocznego lata apelowały do mieszkańców, by rezygnowali z podlewania trawników. Inaczej mogłoby zabraknąć wody w kranach. Samorządy mają własne programy mobilizujące do jej gromadzenia. Nowy projekt „Moja woda” przygotował też rząd.
Budzi on jednak wątpliwości – do kontrowersji związanych z tym, że oczka wodne w przydomowych ogródkach pełnią często funkcję ozdobną, a uzupełnia się je wodą z sieci, dochodzi nierozstrzygnięta od lat kwestia prawa pierwokupu.
Reklama
– Zgodnie z nim o sprzedaży należy poinformować Skarb Państwa, a ten może kupić nieruchomość, ale po cenie i warunkach ustalonych na wolnym rynku – mówi Piotr Tarkowski, radca prawny.

Reklama
Chociaż od uchwalenia ustawy – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 310 ze zm.) minęły prawie trzy lata, nie ukształtowało się orzecznictwo rozstrzygające, czy prawo pierwokupu dotyczy także nieruchomości ze sztucznym oczkiem wodnym. – Nie można jednoznacznie wykluczyć, że budowa takiej instalacji nie spowoduje powstania po stronie Skarbu Państwa ustawowego prawa pierwokupu. To z kolei może utrudnić w przyszłości zbycie takiej nieruchomości, a co najmniej wydłuży czas, w jakim sprzedaż jej będzie możliwa – mówi radca prawny Maciej Kuźnicki z Kancelarii Prawnej Kuźnicki&Pasieka.

Gdzie jest problem?

Zgodnie z art. 217 ust. 13 prawa wodnego Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi, czyli np. nad jeziorem. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem gospodarki wodnej. Artykuł 23 ust. 2 prawa wodnego mówi także, że przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się także do wód w zagłębieniach terenu, które powstały w wyniku działalności człowieka (ale nie do stawów, np. rybnych albo służących do rekreacji – te są zaliczane do urządzeń wodnych).
Maciej Kuźnicki zaznacza, że prawo pierwokupu będzie dotyczyło więc na pewno nieruchomości z naturalnymi oczkami wodnymi. Sprawa ze sztucznymi oczkami wodnymi jest bardziej złożona. – Językowa wykładnia art. 217 ust. 13 prawa wodnego prowadzi do wniosku, że także w stosunku do nieruchomości, na których znajdują się sztuczne zbiorniki, będzie przysługiwało Skarbowi Państwa prawo pierwokupu – są to bowiem zagłębienia terenu powstałe w wyniku działalności człowieka, w których znajduje się woda – mówi.
W związku z wątpliwościami Ministerstwo Gospodarki Wodnej i Żeglugi Śródlądowej wydało opinię prawną, z której wynika, że prawo pierwokupu dotyczy gruntów ze śródlądowymi wodami stojącymi oznaczonymi w ewidencji gruntów symbolem Ws.
Maciej Kuźnicki uważa jednak, że stanowisko resortu, które definiując pojęcie wód stojących, bierze pod uwagę oznaczenia w ewidencji gruntów, budzi wątpliwości. Obowiązujące przepisy prawa wodnego nie wprowadzają takiej dodatkowej przesłanki ani też nie odsyłają do przepisów ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 276, ze zm.).
Minister wyraził też pogląd, że śródlądowych wód stojących nie można utożsamiać z basenami i oczkami wodnymi, bo zgromadzona w nich woda nie jest pochodzenia naturalnego, stąd nie podlega ochronie zgodnie z ustawą – Prawo wodne. – Tu jednak pojawia się pytanie, co organ miał na myśli, odwołując się do pojęcia „wody naturalnej”, ponieważ pojęcie to nie występuje w prawie wodnym – zwraca uwagę Maciej Kuźnicki.
Wątpliwości dotyczą tego, czy „wodami naturalnymi” są tylko wody opadowe lub roztopowe albo wody gruntowe, czy także woda dostarczana przez wodociągi. I podkreśla, że w zależności od przyjętej interpretacji nie można wykluczyć, że prawnej ochronie będą polegały oczka wodne napełniane deszczówką. W dodatku opinia ministra ma wyłącznie walor pomocniczy, a sama w sobie nie stanowi źródła prawa i jako taka nie jest wiążąca.
Innego zdania jest Agnieszka Sznajder, radca prawny. Jak zaznacza, z informacji o programie „Moja woda” wynika, że chodzi w nim nie o śródlądowe wody stojące, ale o urządzenia wodne. – Przy takim założeniu przepis art. 217 ust. 13 nie powinien mieć zastosowania do oczek wodnych, o ile w ewidencji gruntów nie znajdzie się oznaczenie Ws – zastrzega.

Niejasne przepisy nie pomagają

Maciej Kuźnicki zwraca uwagę, że odrębną kwestią jest wpływ prawa pierwokupu na rynkową wartość nieruchomości.
Piotr Tarkowski jest zdania, że prawo pierwokupu może wystraszyć kupującego nieruchomość. – Informacja o pierwokupie znajdzie się w umowie przedwstępnej nabycia i w akcie notarialnym. Kupujący może się obawiać, że umowa nie dojdzie do skutku, jeśli nieruchomością zainteresuje się Skarb Państwa – mówi.
Jak jednak zastrzega, nie sądzi, by Skarb Państwa masowo chciał skupować te grunty.
Dodaje, że przepis może być wykorzystywany także przeciwko Skarbowi Państwa – w sytuacji, gdy starosta będzie bardzo zainteresowany kupnem nieruchomości, a dojdzie do ustawki między sprzedającym i kupującym. Nieruchomość ma bowiem prawo kupić po cenie rynkowej. – Jest to pewne pole do nadużyć. Skarb Państwa, kupując nieruchomość, musi mieć operat, ale nie w sytuacji, gdy wykonuje prawo pierwokupu. Wówczas przyjmuje ustalenia stron – zaznacza.