Budownictwo drewniane to strategiczny projekt resortu środowiska. Jednym z jego efektów jest powstanie i działalność deweloperskiej spółki Polskie Domy Drewniane SA (PDD). W 2018 r., jeszcze przed powołaniem spółki, Henryk Kowalczyk – ówczesny minister środowiska – zapowiadał wzniesienie 5 tys. jednorodzinnych i wielorodzinnych domów z drewna. Miał to być wkład ministerstwa w rządowy program „Mieszkanie plus”. Minęły dwa lata od szumnych deklaracji. To dobry czas na skonfrontowanie ich z rzeczywistością.

Najpierw trochę faktów

Ramy prawne regulujące funkcjonowanie spółki określiła nowelizacja prawa ochrony środowiska z 20 lipca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1648).

Zgodnie z ustawą podstawowym przedmiotem działalności spółki jest energooszczędne budownictwo drewniane obejmujące budowę budynków mieszkalnych, zarządzanie nimi oraz wynajmowanie budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych z możliwością ich sprzedaży.

W celu realizacji zadań spółka może m.in. nabywać grunty, przeprowadzać remonty lub przebudowę budynków mieszkalnych, pozyskiwać lub tworzyć nowe rozwiązania technologiczne w zakresie przetwarzania drewna, a także nabywać i sprzedawać produkty drzewne.

Bez Lasów Państwowych

Przed uchwaleniem ustawy, w wyniku protestów m.in. związków zawodowych leśników i ekologów, z projektu został wycofany udział Lasów Państwowych. W praktyce oznaczało to dla dopiero co powstającej spółki pozbawienie jej dostępu do ok. 300 ha gruntów pod budowę przyszłych inwestycji, które miały pochodzić z zasobów LP.

Ostatecznie spółka powołana została przez przedstawicieli Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (właściciel 99 proc. akcji spółki) oraz Banku Ochrony Środowiska (właściciel 1 proc. akcji spółki). Jeszcze przed rozpoczęciem swojej działalności spółka napotkała na pierwsze trudności związane z rejestracją w Krajowym Rejestrze Sądowym. W konsekwencji rozpoczęła funkcjonowanie dopiero 4 września 2019 r. (początkowo miał to być styczeń 2019 r.).

Podmiotowi zapewniono dość znaczące finansowanie. W 2018 r. było to co prawda 60 mln zł, jednak już w 2019 r. kwota wzrosła do 500 mln zł, a w kolejnych latach – 2020 i 2021 – będzie to po 400 mln zł.

Jaki jest dotychczasowy efekt działalności państwowego dewelopera? Otóż jak dotąd nie wybudowano ani jednego budynku. Plany wciąż pozostają ambitne, a nad ich realizacją czuwa kilkunastoosobowy zespół pracowników.

Pilotażowe inwestycje

– Planujemy rozpoczęcie budowy czterech pilotażowych inwestycji do końca 2020 r. Chcemy, żeby te pierwsze budynki były naszą wizytówką i pokazywały liczne zalety budownictwa drewnianego. Przede wszystkim proces budowy w technologiach drewnianych przyczynia się do znacznego zmniejszenia emisji CO2 do atmosfery, która w przypadku branży budowlanej jest znacząca. Po drugie, mieszkańcy mogą cieszyć się lepszym zdrowiem i mniejszymi rachunkami, m.in. za prąd i ogrzewanie. Chcemy, żeby ludzie poznali te zalety i przekonali się do tego, że drewno jest nie tylko lepszą alternatywą w stosunku do budownictwa tradycyjnego, lecz także materiałem przyszłości – odpowiada na pytania DGP Tomasz Szlązak, prezes zarządu Polskich Domów Drewnianych SA.

Z informacji uzyskanych w PDD wynika, że pierwsze 20 lokali w zabudowie jednorodzinnej ma powstać w Choroszczy. Kolejnych 11 lokali w Łodzi. Następne planowane inwestycje to już zabudowa wielorodzinna. PDD pracuje nad tym, aby pod koniec roku w budowie znajdowało się ok. 140 lokali o łącznej powierzchni mieszkalnej wynoszącej prawie 9,5 tys. mkw. W perspektywie pięciu lat spółka planuje oddać do użytku ok. 250 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań.

Niestety realizację planowanych przedsięwzięć pokrzyżować może skromny zasób gruntów. Spółka dopiero rozpoczęła budowę banku ziemi. Zakupiony areał gruntów przeznaczonych pod inwestycję to zaledwie 1 ha. Pozyskanie dalszych gruntów jest konieczne w celu zapewnienia ciągłości procesu inwestycyjnego.

Wiadomo natomiast, w jakiej technologii mają być wznoszone domy. Będą to budynki oparte na prefabrykacji, z drewnianym lekkim szkieletem o dużej nośności konstrukcyjnej. System ten pozwala na zbudowanie obiektu w stanie surowym nawet w ciągu kilku dni. Wszystkie domy, dzięki zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań energooszczędnych, mają spełniać wysokie standardy związane z ochroną środowiska.

– Bardzo istotną zaletą domów drewnianych prefabrykowanych jest także to, że są zdrowe dla ich mieszkańców. Naturalny materiał, jakim jest drewno, tworzy we wnętrzach budynków wyjątkowo korzystny mikroklimat dla zdrowia człowieka – podkreśla Tomasz Szlązak.

Co ciekawe, choć kierowana przez niego spółka nie zbudowała jeszcze ani jednego domu, to już zadbała o dobry wizerunek. Gdy zdaliśmy pytania o aktywność PDD, przesłaniem nam odpowiedzi zajęła się przedstawicielka firmy PR ZOOM bsc sp. z o.o. Niestety zabrakło wśród nich danych dotyczących przewidywanego kosztu budowy domu jednorodzinnego lub kosztu powstania lokalu mieszkalnego w wypadku zabudowy wielorodzinnej. Mimo naszych próśb spółka nie przedstawiła chociażby szacunkowej kwoty realizacji inwestycji.

Brak również rzetelnej informacji na temat powierzchni użytkowej, jaką będą miały lokale mieszkalne w zbudowanych domach jedno- i wielorodzinnych. Z udostępnionych danych (planowana budowa 140 lokali, w tym 31 w zabudowie jednorodzinnej, o łącznej powierzchni użytkowej 9,5 tys. mkw) można wywnioskować, że średnio powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego będzie wynosiła ok. 67 mkw.

Nie wiadomo też, jaką powierzchnie będą miały działki, na których mają powstać budynki jednorodzinne. Z przekazanych DGP informacji wynika, że w dwóch lokalizacjach łączna powierzchnia gruntu pod zabudowę 31 budynków jednorodzinnych wynosi 1 ha. Przy założeniu, że działki są równe, każda z nich będzie miała powierzchnię ok. 322 mkw.

W Polsce mało popularne

Szkieletowe budownictwo drewniane cieszą się największą popularnością w USA i Kanadzie, a wśród krajów europejskich w Niemczech i krajach skandynawskich. Nie wiadomo, jakim zainteresowaniem będzie się cieszyć wśród nabywców w Polsce. Z danych statystycznych GUS wynika, że łączna liczba oddanych budynków w konstrukcji drewnianej (dane obejmują domy zbudowane zarówno w technologii szkieletowej, jaki i w innych, np. domy z bali i drewna klejonego) w 2017 r. wyniosła 455, a w 2018 r. – 658. Natomiast łączna powierzchnia użytkowa oddanych mieszkań w konstrukcji drewnianej w 2018 r. osiągnęła 69 233 mkw, co stanowiło 0,42 proc. całkowitej powierzchni użytkowej mieszkań oddawanych do użytku (w 2018 r. wyniosła łącznie, dla wszystkich budynków, 16 359 383 mkw.).

W raporcie „Środowiskowe aspekty nowoczesnego budownictwa drewnianego” z listopada 2019 r. wykonanym przez Krajową Agencję Poszanowania Energii SA na zlecenie Ministerstwa Środowiska, stwierdzono, że mała popularność budownictwa drewnianego spowodowana jest ograniczoną wiedzą i doświadczeniem w zakresie jego wykorzystania, a co za tym idzie brakiem wyspecjalizowanych, objętych systemem certyfikacji firm budowlanych, oferujących swoje usługi na wysokim poziomie.

Zdaniem ekspertów powyższa okoliczność, w połączeniu z drogim ubezpieczeniem budowanych domów, znacznie ogranicza dostęp do kapitału pozwalającego na realizację inwestycji deweloperskich, pozostawiając budownictwo drewniane w obszarze prywatnej zabudowy jednorodzinnej. Świadczy to również o ogromnym niezagospodarowanym potencjale.

250 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań planują oddać do użytku Polskie Domy Drewniane w perspektywie pięciu lat

Odpowiedź spółki:

Spółka Polskie Domy Drewniane (PDD) realizuje swoje cele biznesowe i misyjne od września 2019 roku, kiedy została wpisana do KRS. Półroczna działalność PDD to przede wszystkim: zbudowany zespół ekspertów, opracowana strategia biznesowa, zainicjowana współpraca z przedstawicielami branży oraz zakup pierwszych gruntów pod inwestycje. W pierwszym okresie działalności, PDD posługuje się przyznanym kapitałem zakładowym w wysokości 50 mln zł, który zostanie przeznaczony w większości na realizację inwestycji. PDD jako podmiot samofinansujący planuje pozyskać dodatkowe środki od instytucji zewnętrznych. Dopiero w momencie gdy koszty zaplanowanych inwestycji przekroczą posiadane środki własne i możliwości kredytowe, spółka może sięgnąć po środki przewidziane w ustawie z dnia 20 lipca 2018 roku. Z ustawy wynika, że maksymalny limit wydatków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, który powołał spółkę wspólnie z Bankiem Ochrony Środowiska, w 2019 roku wynosił 500 mln zł. Dotychczas PDD nie skorzystała z limitów określonych w ustawie. Obecnie spółka nie dysponuje rocznym budżetem w wysokości 0,5 mld zł.