Ponad 65 mld zł pożyczyli w ubiegłym roku Polacy w bankach na zakup własnego M. Więcej kredytów udzielono tylko w czasie boomu w latach 2007–2008
W ciągu roku wartość kredytów hipotecznych wzrosła aż o ponad 15 proc. To znacznie więcej, niż spodziewali się analitycy Biura Informacji Kredytowej, które przygotowało to zestawienie. BIK oceniał, że wzrost wyniesie co najwyżej 8 proc., ale nie doszacował potencjału rynku. A konkretnie wzrostu cen mieszkań, jaki nastąpił w ubiegłym roku.
– Poza tym rok 2019 był rekordowy pod względem wartości przeciętnych wynagrodzeń, co przy nadal historycznie niskich stopach procentowych pozwoliło zaciągać Polakom coraz wyższe kredyty – tłumaczy Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
W ten sposób zbiegły się dwa napędzające się trendy: z jednej strony rosło zainteresowanie mieszkaniami, z drugiej kupujących było stać na to, by pożyczać coraz więcej pod hipoteki. Dzięki czemu mogli nabywać coraz droższe własne M. Co również podkręcało popyt i prowadziło do dalszego wzrostu cen. O tym, że tak było, świadczą dane GUS o cenach mieszkań – w III kwartale ub.r. wzrosły one o ponad 9 proc. – a także informacje BIK wskazujące, że ubiegłoroczny kredytowy skok to zasługa większej sprzedaży kredytów na wysokie kwoty. – Dynamika tych powyżej 350 tys. zł wyniosła ponad 36 proc. – zwraca uwagę Waldemar Rogowski.
Czy to źle? Z jednej strony tylko zbliżyliśmy się do rekordu z 2008 r., gdy wartość kredytów hipotecznych przekroczyła 66,3 mld zł. Ale wtedy poziom płac był dużo niższy niż dziś, a akcja kredytowa była napędzana nie tylko wzrostem cen mieszkań, ale też ofertą atrakcyjnych wówczas kredytów we frankach. I z tego punktu widzenia obecnie rynek jest bardziej bezpieczny. Co nie znaczy, że zupełnie nie ma ryzyka.
Oprocentowanie jest dziś bardzo niskie, a to nie musi trwać wiecznie. Natomiast kredyt hipoteczny to zobowiązanie często na kilkadziesiąt lat.
Rok 2019 był rekordowy pod względem wartości przeciętnych płac

W ubiegłym roku na zakup własnego M Polacy pożyczyli w bankach łącznie 65,02 mld zł. Biuro Informacji Kredytowej, które udostępniło nam dane, zwraca jednocześnie uwagę, że liczba kredytów zwiększyła się jedynie o 4 proc.

Wnioski? Wartość kredytów się zwiększała, bo ceny mieszkań szybko rosły. Analitycy mają co prawda problem z odróżnieniem, czy wysoka wartość kredytów była skutkiem właśnie wzrostu ceny, czy też bardziej ich przyczyną. Ponad wszelką wątpliwość można jednak powiedzieć, że oba zjawiska miały ze sobą ścisły związek. Według ostatnich danych GUS (za III kwartał 2019 r.) mieszkania były droższe średnio o około 9 proc. niż rok wcześniej. Składa się na to wiele czynników, jak choćby rosnące koszty budów (materiałów, pracy), czy coraz bardziej ograniczony – a przez to droższy – zasób gruntów, na których można stawiać budynki.

– A z drugiej strony ci, którzy już podejmują decyzję o zakupie mieszkania na własne potrzeby, najczęściej mają jasno zdefiniowane oczekiwania: chcą mieszkać w konkretnej dzielnicy, interesuje ich określony metraż itd. I jeśli cena takiego mieszkania rośnie, to starają się wziąć większy kredyt – mówi Jarosław Sadowski, analityk firmy doradczej Expander.

Oczywiście nie dałoby się pożyczać więcej, jeśli kredytobiorców nie byłoby na to stać. I tu mamy kolejny powód: wzrost dochodów, który poprawia zdolność kredytową. HRE Investments, zajmująca się inwestowaniem na rynku nieruchomości, policzyła, że dziś trzyosobową rodzinę, w której rodzice mają pensje na poziomie średniej krajowej, stać na kredyt o wartości 664 tys. zł. Rok temu dwie średnie krajowe dawały mniejszą zdolność kredytową o ok. 70 tys. zł.

Do tego dochodzi koszt spłaty takiego kredytu. Stopy procentowe już od kilku lat są na bardzo niskim poziomie, ale – co ważniejsze – retoryka instytucji odpowiedzialnych za ich kształtowanie wskazuje, że jeszcze przez jakiś czas na takim pozostaną.

– Z punktu widzenia kredytobiorców to bardzo korzystna pespektywa, niemniej jednak zalecałbym wstrzemięźliwość. Kredyt hipoteczny zaciągamy na 20–25 lat, wiec niemal pewne jest to, że trafimy na okres, gdy stopy procentowe będą rosły, a wraz nimi nasze raty – mówi Bartosz Turek, analityk HRE Investments. A Jarosław Sadowski dodaje, że szczególnie duży problem mogą mieć ci, którzy skuszeni wizją rosnącego rynku nieruchomości postanowili zaciągnąć dług na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych.

– Może się zdarzyć, że oprocentowanie kredytów wzrośnie na tyle, że przychody z czynszu nie będą w stanie ich pokrywać. W tak długiej perspektywie, jaką jest trwanie kredytu hipotecznego, mogą nastąpić wydarzenia nieprawdopodobne z dzisiejszej perspektywy – mówi Sadowski. Podkreśla, że banki starają się uwzględniać przy wyliczaniu zdolności kredytowej ryzyko wzrostu stóp, ale klienci też powinni zachować ostrożność.

Wszyscy eksperci, z którymi rozmawialiśmy, są bardzo ostrożni w prognozowaniu trendów na rynku mieszkań i kredytów hipotecznych na ten rok. Wiele zależy nie tylko od apetytów na lokale, lecz także od ich podaży. A tu sprawa jest niejasna. Z jednej strony mamy dużą liczbę nowo rozpoczętych budów. W ciągu całego roku rozpoczęto ich ok. 240 tys., o niemal 7 proc. więcej niż w 2018 r.

– Ale mamy już sygnały od deweloperów dotyczące ograniczania liczby oferowanych do sprzedaży mieszkań, głównie przez problemy z gruntami. Popyt na nieruchomości natomiast pozostaje stabilny, a nawet rosnący ze względu na kupowanie mieszkań pod wynajem i pojawianie się nabywców spekulacyjnych. Co w konsekwencji wpływa na wzrost cen nieruchomości – mówi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. To powinno dalej podbijać wielkość kredytów, w ocenie BIK wzrośnie ona w tym roku o ok. 10 proc. Ale liczba nowo udzielanych pożyczek może nawet spaść: hamulcem jest i będzie wymóg posiadania wkładu własnego i ostrożna polityka banków w okresie spowolnienia gospodarczego. Prognoza BIK dla liczby kredytów jest przedziałowa: od jej 3-procentowego spadku, po 5-procentowy wzrost.

Stopy procentowe są dziś na niskim poziomie, ale kiedyś urosną. Raty także