Rynek z powodzeniem odrabia zeszłoroczne straty. Kryzys na razie nie grozi branży, a popyt i rosnące ceny sprzyjają deweloperom.
Sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach / DGP
Po słabej pierwszej połowie roku początek drugiej przyniósł wyraźne odbicie w sprzedaży mieszkań. Na sześciu największych rynkach (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Kraków i Łódź) nabywców znalazło 16,1 tys. lokali. Daje to wzrost o 6 proc. w porównaniu do drugiego kwartału i o 13 proc. rok do roku. Dzięki temu sprzedaż po trzech kwartałach jest niemal taka sama jak w tym samym czasie 2018 r. Wyniosła 47,8 tys. mieszkań. Wszystko wskazuje na to, że ten rok ma szanse zakończyć się na podobnym poziomie co ubiegły, a to oznacza, że o głębokiej zapaści nie ma mowy.
Reklama
– Wszystko oczywiście zależy od wyniku osiągniętego w ostatnim kwartale. Porównując dane od 2013 r., widać, że liczba transakcji była w nim większa niż w poprzednim kwartale od kilku do nawet kilkudziesięciu procent – informuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Reklama
Wyniki osiągnięte przez deweloperów również wskazują na stabilizację, a nie na kryzys na rynku. Piętnastu największych graczy zawarło umowy na łącznie 17 435 mieszkań, czyli na zaledwie 8 mniej niż przed rokiem. Są wśród nich tacy, jak Budimex Nieruchomości, którzy zanotowali sprzedaż o 58 proc. wyższą rok do roku, czy Echo Investment – o 30,9 proc., ale też tacy, którzy borykali się ze spadkiem od kilku do kilkudziesięciu procent. Wśród tych ostatnich jest Lokum Deweloper, JW Contruction czy Robyg. Eksperci tłumaczą to brakiem wystarczającej oferty w sytuacji bardzo rozbuchanego popytu.
Dostęp do gruntów pod budowę jest coraz trudniejszy i kosztowniejszy
Ceny mieszkań wciąż idą w górę. Sprawia to, że deweloperzy nie odczuwają pogorszenia koniunktury w swoich wynikach. Najbardziej ceny poszły w górę rok do roku we Wrocławiu – o 13 proc. Na drugim miejscu jest Warszawa ze wzrostem o 12 proc., na trzecim Trójmiasto z wynikiem 11 proc.
– W sumie na sześciu największych rynkach metr kwadratowy mieszkania zdrożał średnio o 10 proc. – komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Przekłada się to na wzrost wartości nabytych mieszkań w pierwszych trzech kwartałach. Wyniosła ona 21,5 mld zł względem 20 mld zł rok wcześniej. Osiągnięta w tym roku kwota przekracza także tę z rekordowego pod względem sprzedaży 2017 r. – o 700 mln zł.
Jak tłumaczy Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, deweloperzy na razie wykorzystują niesłabnący popyt na lokale mieszkalne. Ale niestety, dostęp do nowych gruntów pod budowę jest nie tylko coraz trudniejszy, ale i droższy. Więcej też trzeba płacić za wykonawstwo w związku z rosnącymi kosztami pracy.
Dlatego obecnie deweloperzy obawiają się sytuacji, w której zabraknie terenów, na których mogliby realizować nowe inwestycje. A jeśli nie będą mieli gdzie budować, nie zarobią.
Jak wynika z najnowszych danych GUS, w pierwszych trzech kwartałach rosła nie tylko liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenie – o 4,2 proc. w skali roku, do 201,3 tys., ale też tych, których realizację już rozpoczęto – o 2,6 proc. do 178,4 tys.
Kolejnym zagrożeniem, którego obawia się branża, jest wzrost inflacji – na tyle duży, że w daszej perspektywie mógłby skłonić Radę Polityki Pieniężnej do podniesienia stóp procentowych. W takiej sytuacji wzrośnie koszt kredytu, co z kolei negatywnie odbiłoby się na popycie na lokale.
Zdaniem Katarzyny Kuniewicz może się to również przełożyć na spadek zainteresowania mieszkaniami przez inwestorów, którzy kupują je na wynajem czy po to, aby z zyskiem sprzedać za jakiś czas. – Dziś co trzecie mieszkanie jest nabywane na taki cel. Zmniejszenie się liczby inwestorów przyspieszy spadek popytu – dodaje.
Deweloperzy finansują dziś budowę z wpłat własnych nabywców, które są przekazywane na rachunek powierniczy otwarty dla danej inwestycji. Mniejsza sprzedaż lokali w takim projekcie oznacza, że większą część pieniędzy na dokończenie będzie musiał dokładać deweloper. Może to przełożyć się na czas realizacji inwestycji. Nie jest też wykluczony powrót do czasów, w których deweloperzy mają problem ze sprzedażą mieszkań w ukończonych już projektach.
– A to oznacza wyższe koszty działalności – zaznacza Katarzyna Kuniewicz.
JLL zrobił symulację sprzedaży mieszkań w sytuacji, gdy rosną stopy, tempo wzrostu gospodarczego maleje, rośnie bezrobocie, czyli gdy spełniają się najgorsze prognozy. Z tych swoistych stress testów wynika, że załamanie mogłoby przyjść w 2022 r., kiedy to sprzedaż mogłaby zmaleć na największych rynkach do poziomu 44 tys. rocznie. Oznaczałoby to spadek względem najlepszego 2017 r. o 39 proc. To sporo, ale nie można jeszcze mówić o katastrofie. Przypomnijmy, że w 2009 r. po upadku Lehman Brothers rynek budownictwa mieszkaniowego spadł u nas o 60 proc. względem najlepszego przed kryzysem 2006 r.