Jest już trzecia wersja projektu ustawy chroniącej nabywców mieszkań i wprowadzającej specjalny fundusz, zasilany przez realizatorów inwestycji.
Zapowiada się jednak dalsza batalia między Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) a deweloperami. Ci ostatni nadal uważają, że przewidywana składka na nowy Deweleperski Fundusz Gwarancyjny jest za wysoka.
Informacja o nowym projekcie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz o DFG została zamieszczona w wykazie prac legislacyjnych rządu 7 października. Wcześniejsze wersje projektu były konsultowane w maju i grudniu 2018 r., ostatnia została skierowana do Stałego Komitetu Rady Ministrów w lutym tego roku. Wiadomo już jednak, że w kolejnej wersji zmienił się główny i najbardziej sporny parametr ostatniego projektu, czyli maksymalna wielkość składki dla deweloperów do DFG. Fundusz ma zabezpieczyć klientów zarówno na wypadek upadłości dewelopera, jak i banku prowadzącego rachunek mieszkaniowy dewelopera, a także w sytuacji, gdy sami odstąpią od umowy.

Walka o procenty

Składka ma spaść z 5 (jak dotąd zakładano) do 3 proc. wartości wpłat nabywców na otwarty rachunek mieszkaniowy powierniczy oraz z 1 do 0,6 proc. w przypadku rachunków zamkniętych. Zdaniem deweleperów to wciąż za dużo. W opinii Polskiego Związku Firm Deweloperskich poziom składki nie powinien przekraczać 0,3 proc. w przypadku otwartego rachunku powierniczego, który jest stosowany przy przeszło 90 proc. inwestycji.
Kwestia funduszu wzbudziła duże emocje podczas ubiegłotygodniowej konferencji Dni Dewelopera we Wrocławiu. – W ocenie skutków regulacji jest napisane, że ten Deweloperski Fundusz Gwarancyjny miałby zbierać mniej więcej 140 mln zł rocznie przy 100 tys. mieszkań (w budowie), to jest 1,4 tys. zł na mieszkanie, co jest niewielką ceną za bezpieczeństwo. To wam powinno zależeć, żebyście byli postrzegani jako bezpieczna branża – mówił do deweloperów prezes UOKiK Marek Niechciał. – Oczywiście dobro klienta przede wszystkim. Widzimy, że to, co zostało wprowadzone w 2012 r. działa i funkcjonuje – mówił Edward Laufer z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, nawiązując do obowiązującej od siedmiu lat ustawy deweloperskiej (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805). – Narzucenie następne obowiązków to dodatkowe koszty, nie tylko wpłaty na fundusz, ale też obowiązki ewidencji w systemach u deweloperów i obowiązki nałożone na banki, które mają nadzorować ich odprowadzanie – dodał.
Prezes UOKiK w rozmowie z DGP na marginesie tego wydarzenia podkreślił, że limity 3 proc. dla otwartych rachunków i 0,6 proc. dla zamkniętych to wielkości maksymalne, które w praktyce będą dużo niższe. – Maksymalne limity będą potrzebne na czas kryzysu, gdyby upadłości deweloperów było dużo. Wysokość składki ma być dostosowywana do aktualnej sytuacji na rynku za pomocą rozporządzenia – podkreślił. Jego zdaniem deweloperzy powinni opłacać składki z własnych środków, a nie przerzucać je na konsumentów.

Bezpieczeństwo dla wszystkich stron

Prezes Niechciał dodał, że fundusz jest niezbędny dla konsumentów, bo w razie bankructwa dewelopera zostają oni z kredytem i niedokończoną budową, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zagwarantuje pełne bezpieczeństwo – konsument miałby odzyskać wszystkie wpłacone pieniądze bez względu na etap budowy. Prezes UOKiK podkreślił też, że fundusz nie jest tylko zabezpieczeniem na wypadek bankructwa z winy dewelopera, ale zabezpieczeniem samych deweloperów na wypadek zawirowań na innych rynkach, np. na rynku finansowym. – Przecież po aferze GetBacku mogło być jeszcze większe załamanie na rynku obligacji. Deweloperzy finansują inwestycje przez obligacje korporacyjne, a ich zabezpieczeniem jest majątek firm. Jeżeli nie mają pieniędzy, to ich nie wykupią, a to oznacza, że nie są w stanie np. dokończyć budowy. Sytuacja dodatkowo może się skomplikować, gdy obligacje korporacyjne będą zabezpieczone na nieruchomościach, a te będą jednocześnie stanowić przedmiot roszczeń nabywców – zauważył.
Pytany o to, czy wyrok TSUE ws. kredytów frankowych i konieczność np. zwiększenia rezerw przez banki nie stanowią kolejnego ryzyka dla deweloperów z rynku finansowego, odparł, że „w rzeczywistości nie jest to dużym ryzykiem. Dużo zależy od tego, jak będą orzekały polskie sądy”. – Ale kanał przepływu jest w tym przypadku dość skomplikowany, tak naprawdę spowolnienie w Niemczech może mieć o wiele większy wpływ – dodał.
Zgodnie z poprzednią wersją projektu nowy fundusz stanowiłby wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który miałby zapewnić obsługę DFG. Zgodnie z szacunkami UFG zamieszczonymi w OSR ustawy roczny koszt funkcjonowania DFG będzie wynosić 10,1 mln zł. Dodatkowo niezbędne będzie stworzenie systemu informatycznego do obsługi ewidencji DFG o koszcie około 12 mln zł, lecz UFG zamierza wystąpić o sfinansowanie tego celu ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego.
Nie jest jasne, czy trzecia wersja projektu zostanie poddana pod kolejną turę konsultacji.©℗
127,8 tys. mieszkań oddano do użytkowania w okresie I–VIII 2019 r., w tym:
79,8 tys. przez deweloperów (wzrost 14,3 proc. r/r)
44,3 tys. przez inwestorów indywidualnych (wzrost 2 proc. r/r)
Źródło: GUS
Etap legislacyjny
Przed przyjęciem przez Radę Ministrów