Bieżąca konserwacja
Poprzez bieżącą konserwację rozumie się proste czynności mające na celu zapobieżenie pogorszeniu się stanu technicznego budynku, mieszkania itp. Prace te można wykonywać bez uzyskania zgody czy nawet zawiadamiania urzędu (w przypadku kamienic czy bloków nie mogą one ingerować we wspólną część budynku). Oznacza to, że bez angażowania administracji możemy na własną rękę wykonywać prace takie jak malowanie ścian, wykładanie ich tapetami, glazurą czy terakotą, kładzenie gładzi gipsowych, modernizowanie kuchni, łazienki, wymianę kuchenek, grzejników lub pieców c.o.
Remont
Remont, zgodnie z definicją z ustawy Prawo Budowlane to „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym” i wymaga ona zgłoszenia prac. Do kategorii remontu wlicza się takie roboty jak np. tynkowanie elewacji, zmiana pokrycia dachu, wymiana okien (na okna o tych samych wymiarach, wyburzenie ściany działowej, docieplanie wewnętrzne, czy wymiana instalacji wodnej lub centralnego ogrzewania.
Przebudowa
W myśl Prawa Budowlanego najdalej idącą ingerencją w budynek jest przebudowa, czyli „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. Są to np. wyburzenie ściany nośnej, wymiana okien (na okna innej wielkości), wstawienie nowych drzwi lub okien (w miejscu, w którym wcześniej ich nie było), czy wymiana instalacji gazowej. Rozpoczęcie przebudowy wymaga uzyskania pozwolenia urzędu na budowę.
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane nie musimy informować o pracach tylko w przypadku bieżącej konserwacji.
Wszelkie prace, które wiążą się z przebudową części wspólnych wymagają zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę. Oraz w razie potrzeby powiadomienia wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni (w przypadku mieszkań własnościowych).
W przypadku braku pewności, do której z kategorii przynależą planowane przez nas prace, najlepszym wyjściem będzie złożenie zgłoszenia do urzędu, a jeśli nasze działania będą wymagały pozwolenia, w akcie zawierającym sprzeciw prawdopodobnie zostaniemy poinformowani, że powinniśmy złożyć odpowiedni wniosek.
Zgłoszenie budowy czy pozwolenie na budowę
Jeśli planujemy prace, które mieszczą się w przywołanej wcześniej definicji remontu, należy je zgłosić w starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta.
W dokumencie muszą się znaleźć daty rozpoczęcia i zakończenia remontu, opis rodzaju prac, prawo do lokalu, ewentualnie pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane w odrębnych przepisach.
Administracja ma 21 dni (od chwili doręczenia zgłoszenia) na wyrażenie sprzeciwu. Brak reakcji urzędu oznacza, że możemy rozpocząć prace. W zawiadomieniu powinniśmy zawrzeć m.in. rodzaj, zakres i sposób wykonywania prac oraz termin, w którym planujemy je rozpocząć.
Wniosek o pozwolenie na budowę
Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć, jeśli przebudowa doprowadzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych. Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta jeszcze przed rozpoczęciem prac remontowych. W tym przypadku organ ma jednak aż 65 dni na wydanie decyzji, brak reakcji z jego strony nie jest jednak milczącym przyzwoleniem. W przypadku udzielenia przez urząd zgody na budowę wnioskodawca może przystąpić do praco po upływie terminu 14 dni, nie później jednak niż 3 lata od wydania aktu. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć m.in. 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami (i jeśli to wymagane innymi dokumentami), oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest ona wymagana).
Samowola budowlana – co za nią grozi?
W przypadku dokonania (a nawet tylko jego rozpoczęcia) remontu lub przebudowy bez nakazanego zgłoszenia lub pozwolenia bądź wbrew sprzeciwowi ze strony organu, przeprowadzone przez nas roboty budowlane zostaną uznane za samowolę budowlaną. Samowolą budowlana będą też inne roboty budowlane przeprowadzone z naruszeniem obowiązujących przepisów (przede wszystkim Prawa Budowlanego) takie jak prace, które istotnie odbiegają od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub przepisach.
W przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej inspektor nadzoru budowlanego może nakazać np. rozbiórkę danej części obiektu, a ponieważ jest to przestępstwo możemy również otrzymać wyrok zasądzający grzywnę, karę ograniczenia wolności, a nawet pozbawienia wolności do lat 2.
Legalizacja samowoli budowlanej
Istnieje również możliwość uniknięcia rozbiórki (a często także represji karnych). Pod warunkiem, że np. dobudowany do domu garaż spełni łącznie 2 przesłanki: zgodność z przepisami o warunkach technicznych i przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym możemy dokonać legalizacji budowlanej naszego obiektu, co oznacza, że zostanie on uznany za zgodny z Prawem Budowlanym. Jeśli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, że obie te przesłanki zostały spełnione otwiera to przed nami możliwość przeprowadzenia procedury legalizacyjnej. Należy wtedy złożyć do urzędu wymagane dokumenty w określonym przez inspektora terminie. Ponadto należy uiścić również opłatę legalizacyjną, której wysokość zależy od rodzaju obiektu i jego charakterystyki (przeznaczenia, rozmiarów)i wacha się od 25 tys. do nawet 900 tys. złotych.
Wspólnota mieszkaniowa
Chcąc przeprowadzić bieżącą konserwację, remont lub przebudowę w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, przede wszystkim należy zapoznać się z regulaminem wspólnoty, który może zawierać przepisy dot. prac remontowych - często jest to np. obowiązek poinformowania zarządu. Warto pamiętać, że prace ingerujące w część wspólną budynku prawdopodobnie będą wymagały podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową (na zebraniu lub poprzez indywidualne zbieranie głosów) lub zgody ze strony zarządu.
Spółdzielnia
W przypadku mieszkania w bloku należącym do spółdzielni należy przejrzeć regulamin spółdzielni, w którym mogą być zawarte ograniczenia dot. prac remontowych narzucone przez spółdzielnię. Wiele spółdzielni uchwala swoje regulaminy, w których zawiera m.in. zakres prac budowlanych, które można wykonać bez uprzedniego pozyskania pozwolenia lub zgłoszenia władzom spółdzielni. Podobnie jak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej decyzja o możliwości podjęcia prac ingerujących w część wspólną budynku należeć będzie do zarządu lub innych uprawnionych organów spółdzielni.
Szczególną uwagę należy zwrócić w przypadku posiadania własnościowego (lub lokatorskiego) własnościowego prawa do lokalu, ponieważ prawo własności w takiej sytuacji należy do spółdzielni, która może mieć decydujący głos w przypadku przebudowy mieszkania.