Rząd liczy na to, że uwolnienie czynszów za mieszkania budowane w ramach flagowego programu PiS przyciągnie do współpracy deweloperów. Koniunktura na rynku do tego nie zachęca
Jeszcze w tym miesiącu Rada Ministrów ma przyjąć projekt zmian w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN), który ma pomóc rozkręcić program „Mieszkanie plus” i spełnić jego ambitne cele inwestycyjne. Zgodnie z zapowiedziami resortu inwestycji i rozwoju do końca 2019 r. w budowie powinno być 100 tys. nowych mieszkań. Tymczasem, jak informował niedawno Mirosław Barszcz, prezes BGK Nieruchomości, który pilotuje rządowy program, na koniec tego roku na etapie przygotowania ma być ok. 29 tys. lokali mieszkalnych w całej Polsce (niewielka część tych przedsięwzięć znajduje się już w fazie budowy).
Nierealne założenia
Żeby zdynamizować swój sztandarowy program, rząd chce więc przede wszystkim usprawnić mechanizm pozyskiwania przez KZN działek odpowiadających wymogom inwestycji mieszkaniowych. Środkiem do tego celu ma być zagwarantowanie państwowym agencjom i spółkom znacznej część zysku ze sprzedaży przekazanych gruntów. Drugi kluczowy element nowelizacji ustawy o KZN to zderegulowanie niektórych elementów programu. Zgodnie z pierwotną koncepcją, szybko i dotkliwie zweryfikowaną przez rynek, mieszkania na gruntach KZN miały być budowane na zasadach rynkowych przez operatorów mieszkaniowych, ale czynsze miały być niskie i ustalane odgórnie dla poszczególnych województw. Założenia okazały się absurdalne.
– Dla przykładu, w projekcie rozporządzenia zaprezentowanym przez ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, uznano, że w województwie mazowieckim tak samo atrakcyjnie jest mieszkać w Pruszkowie czy Otwocku, czyli w odległości 30 km od Warszawy, jak np. w Radomiu czy Szydłowcu, czyli ponad 130 km od Warszawy – mówi dr Marcin Włodarski, ekspert prawa nieruchomości z kancelarii LSW.
Co więcej, przedsiębiorcy nie mieli żadnego interesu w tym, aby pełnić rolę operatora, więc wielu projektów nie można było zacząć. Raz, że było to dla nich nieopłacalne, choćby z tego powodu, że sztywne przepisy ani nie gwarantowały im zysku, ani nawet nie uwzględniały rzeczywistych kosztów utrzymania budynku wielolokalowego. Dwa, że od współpracy z KNZ odstraszały liczne wymogi biurokratyczne czy szerokie spektrum kar np. za nieprzestrzeganie czynszu normowanego.
Nadzieje resortu
Dlatego w nowelizacji rząd zdecydował się wykreślić z ustawy zarówno cały rozdział dotyczący operatorów mieszkaniowych, jak i ten mówiący o czynszu regulowanym. „Inwestor będzie miał swobodę w kształtowaniu wysokości czynszu, co powinno zagwarantować realne zainteresowanie ze strony deweloperów budową mieszkań na wynajem we współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości” – czytamy w uzasadnieniu projektu. Czy tak się faktycznie stanie?
– Osobiście nie zetknęłam się z deweloperem, który byłby zainteresowany inwestowaniem w Mieszkanie plus – zaznacza radca prawny Agnieszka Grabowska-Toś, specjalizująca się w prawie nieruchomości. – Popyt na mieszkania jest ogromny. Mamy klientów, którzy potrafią osiągnąć sprzedaż na poziomie 40–50 proc. inwestycji, zanim jeszcze łopata zostanie wbita w ziemię. Wydaje mi się, że dopóki to się nie zmieni, Mieszkanie plus wcale nie musi być dla deweloperów atrakcyjne, nawet jeśli czynsz zostanie uwolniony. Deweloperzy są w stanie uzyskać zwrot inwestycji w zasadzie tuż po zakończeniu budowy. Dla nich rządowy program oznaczałby odsunięcie go w czasie – tłumaczy mec. Grabowska-Toś.
Wprawdzie z analiz firmy doradczej z branży nieruchomości REAS wynika, że III kwartał tego roku był też trzecim z rzędu okresem, kiedy deweloperzy w największych miastach zanotowali spadki sprzedaży, dla ceny ich ofert sukcesywnie rosną. – Uwolnienie czynszu pozwoli dostosować indywidualnie stawki czynszu do konkretnych inwestycji. Jednak moim zdaniem rządowy program powinien uzupełniać rynek mieszkaniowy, a nie go zdominować. To deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe wiedzą, jakie są lokalne potrzeby i dostosowują się do nich. Rząd nie powinien skupiać się na realizacji zadań w ramach tego programu w dużych miastach, gdzie mieszkań nie brakuje – uważa dr Włodarski. W jego opinii niewykluczone, że prywatni inwestorzy weszliby w Mieszkanie plus, gdyby Skarb Państwa lub samorząd udostępniły im pod budowę osiedli atrakcyjne nieruchomości, które wcześniej były przeznaczone na inne cele (np. tereny poprzemysłowe czy pokolejowe). W tym mogłaby zaś pomóc specustawa mieszkaniowa.
Łatwiej o dopłaty do czynszu
Aby zrównoważyć skutki urynkowienia czynszów w lokalach powstających w ramach rządowego programu, już kilka miesięcy temu Sejm uchwalił ustawę o dopłatach do najmu, o które będzie można zacząć się ubiegać od 1 stycznia 2019 r. Choć przepisy nie weszły jeszcze w życie, ministerstwo już chce wprowadzić w nich zmiany, żeby bonusy mieszkaniowe mogło otrzymać więcej osób.
Na przykład, o ile początkowo w ustawie zapisano, że jednoosobowe gospodarstwo domowe otrzyma dopłatę, jeśli jego miesięczne dochody nie przekraczają 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia, o tyle po zmianach próg ten wzrośnie do 100 proc.
W przypadku liczniejszych gospodarstw 100-procentowy limit będzie każdorazowo powiększany o dodatkowe 30 pkt proc. na każdego kolejnego członka rodziny.
I tak np. początkowo zakładano, że 4-osobowa rodzina otrzyma dopłatę, jeśli jej miesięczny dochód nie przekracza 6,4 tys. zł. Po nowelizacji pułap ten skoczy do prawie 9,4 tys. zł. (220 proc. przeciętnego wynagrodzenia).