Z powodu niedoskonałego postanowienia sądu powszechnego odmówiono podjęcia uchwały. Zdecydować więc będzie musiał samodzielnie Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie. Chodzi o to, czy spółdzielnie, które prowadzą swą działalność na nieuregulowanych prawnie gruntach lub gruntach należących do gminy, mogą żądać od lokalnych włodarzy odszkodowań za niezapewnienie lokali socjalnych.
Sprawa, która zawisła przed Sądem Najwyższym, dotyczyła sporu między jedną z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce – „Bródno” – a miastem stołecznym Warszawa.
Bródzieńska spółdzielnia posiada ok. 220 budynków. Około 100 z nich leży na gruntach miejskich lub z niejasną sytuacją prawną. W 1993 r. miasto i spółdzielnia zawarły porozumienie. Na jego mocy ta druga zarządza nieruchomościami w zamian za ustaloną opłatę. Można to porównać do użytkowania wieczystego, choć takim formalnie nie jest.
Tak duża spółdzielnia jak „Bródno” często chce przeprowadzić eksmisje. Sęk w tym, że zobowiązana do przydzielania lokali socjalnych gmina tychże nie zapewnia. W takiej sytuacji – zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234) – jednostka samorządu terytorialnego powinna wypłacić właścicielowi lokalu odszkodowanie. Bródzieńska spółdzielnia więc się o nie do Warszawy każdorazowo zwraca. Ale miasto odmawia. Argument? Artykuł 18 ust. 5 ustawy mówi o właścicielu. A SM „Bródno” nim przecież nie jest.
Co ciekawe, gdy sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, nikt nie potrafił powiedzieć, jaki tytuł do nieruchomości ma spółdzielnia. Na pewno – w wąskim, cywilistycznym ujęciu – nie jest właścicielem. Nie jest też użytkownikiem wieczystym. Dzierżawcą? Być może.
Jan Rostafiński, pełnomocnik spółdzielni, nie miał za to wątpliwości, co by oznaczało niekorzystne dla jego klientki orzeczenie.
– Oznaczałoby ono, że gmina nie miałaby żadnej motywacji do dostarczania lokalów socjalnych. Mogłaby tego nie robić całymi latami i nie ponosiłaby żadnych konsekwencji – przekonywał. I dodawał, że w praktyce byłoby tak, iż koszty związane z utrzymywaniem niepłacących osób, wobec których zapadł już wyrok eksmisyjny, ponosiliby uczciwie uiszczający opłaty spółdzielcy.
Pełnomocnik miasta stołecznego Warszawy, odpierając zarzuty, podkreślał, że nie należy przerzucać obciążeń spółdzielni na lokalny samorząd.
– W art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca posługuje się pojęciem „właściciela”. Spółdzielnia tymże właścicielem nie jest – przypominał.
Sąd Najwyższy sporu nie rozstrzygnął. Uznał, że w postanowieniu o przekazaniu pytania prawnego sąd okręgowy popełnił zbyt wiele błędów. Przede wszystkim opis stanu faktycznego i prawnego był zbyt lakoniczny – prowadziłby do tego, że SN musiałby samodzielnie ustalać wiele szczegółów, a to nie jest jego zadaniem.
Jednocześnie jednak SN dał pewne wskazówki sędziom sądu powszechnego. Sprawozdawca Roman Trzaskowski zaznaczył bowiem, że pojęcie „właściciela” z ustawy o ochronie praw lokatorów można rozumieć w sposób szerszy, niżeli wynika to literalnie z art. 140 kodeksu cywilnego. Czy aż tak szeroko, jak chce tego SM „Bródno” – ocenić musi sąd zajmujący się sprawą.
Rozstrzygnięcie jest istotne dla ok. 800 spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce. Szacuje się bowiem, że tyle zarządza budynkami na nienależących do nich gruntach. W samej Warszawie łączna powierzchnia gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym pozostających we władaniu spółdzielni mieszkaniowych wynosi ok. 430 hektarów. W budynkach leżących na tych terenach mieszka ok. 120 tys. warszawiaków.

orzecznictwo

Postanowienie Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt III CZP 27/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia