Subskrybuj nas na Youtube
Trwające już blisko dwa lata prace nad projektem ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność nabrały tempa. Planowane zmiany od początku wzbudzały spore kontrowersje na rynku nieruchomości.
W ostatni piątek resort inwestycji i rozwoju przedstawił najnowszą wersję aktu, który przewiduje likwidację użytkowania wieczystego w odniesieniu do budownictwa mieszkaniowego. Wcześniej wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń w jednym z wywiadów stwierdził, że użytkowanie wieczyste jest „reliktem PRL i czas z nim skończyć”. Rzeczywiście rozwiązanie to zostało wprowadzone w okresie Polski Ludowej, jednak na gruncie europejskich systemów prawnych nie jest ewenementem. Stąd podstawowe pytanie brzmi: skoro w różnych krajach obowiązują konstrukcje podobne do użytkowania wieczystego, to dlaczego w Polsce chce się je znacząco ograniczyć?
Specyficzna jest tylko nazwa
Określenie „użytkowanie wieczyste” występuje jedynie w polskim systemie, jednak dużo ważniejsza jest treść tego prawa, a ta z kolei pokrywa się z rozwiązaniami znanymi już w prawie rzymskim, a współcześnie w wielu systemach prawnych. A więc z dyskusji nad użytkowaniem wieczystym należy skupiać się na treści, a nie nazwie „rodem z PRL”. Przypomnijmy, że zgodnie z kodeksem cywilnym jedynie grunty będące własnością Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, położone co do zasady w miastach, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste – w ramach umowy użytkownik zyskuje prawo wyłącznego korzystania z gruntu i w tych granicach może nim rozporządzać. Grunty oddaje się w użytkowanie wieczyste na 99 lat, a użytkownik może wznieść na nich budynki stanowiące jego własność. Ponadto przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownik zobowiązany jest ponosić opłatę roczną. Jednak przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń nie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Skutki takiego stanu rzeczy są wielorakie. Przykładowo wyodrębnienie lokali znajdujących się w budynku położonym na użytkowanym wieczyście gruncie powoduje sytuacje, w której powstają trzy ze sobą związane prawa: własności lokalu, współwłasności części wspólnych budynku oraz współużytkowania wieczystego gruntu.
Mówiąc krótko, użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy „pełną” własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W praktyce Skarb Państwa i jednostki samorządu dzięki jego wykorzystaniu mogą zarabiać na swoich gruntach, natomiast użytkownicy wieczyści mają szanse korzystać z prawa mocno zbliżonego do własności, jednak dużo „tańszego”. Z historycznego punktu widzenia tego typu konstrukcje nie są niczym nowym – już starożytni rzymianie wypracowali instytucje prawne pozwalające na wzniesienie, użytkowanie i rozporządzanie budynkiem posadowionym na cudzym gruncie. Bardzo podobne w treści do polskiego użytkowania wieczystego rozwiązania obowiązują np. w Belgii, Finlandii czy w Wielkiej Brytanii. Przykładowo w Finlandii istnieje „prawo zabudowy”, którego posiadacz staje się właścicielem budynku posadowionego na cudzym gruncie. Stosowną umowę zawiera się zazwyczaj na okres 30–90 lat. Natomiast prawodawca belgijski przewidział rozwiązania pozwalające na korzystanie z nieruchomości należącej do innego podmiotu, np. poprzez wznoszenie budynków czy uprawę gruntu.
Co proponuje ministerstwo?
Opublikowana – kolejna już – wersja projektu ustawy likwidującej prawo użytkowania wieczystego przewiduje przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność w przypadków gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Zmiany te mają wejść w życie 1 stycznia 2019 r. Oczywiście nie oznaczają one całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego, ale jego znaczące ograniczenie – i to w sferze, gdzie z tego typu rozwiązania najchętniej się korzysta. Warto wspomnieć, że po raz pierwszy projekt ustawy „przekształceniowej” rząd przedstawił w grudniu 2016 r. Jednak dokument spotkał się z miażdżącą krytyką różnych środowisk, stąd w czerwcu 2017 r. pojawił się nowy projekt, który widnieje do dziś na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Zgodnie z zamieszczonymi tam informacjami utknął on w Komitecie Ekonomicznym Rady Ministrów w październiku zeszłego roku. Również ten projekt spotkał się z krytyką różnych środowisk, zwłaszcza jednostek samorządu terytorialnego obawiających się utraty wpływów z tytułu opłat za przekazanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Stąd też aktualny projekt należy uznać – pomimo obiekcji, które można w stosunku do niego zgłosić – za rozwiązanie dużo łagodniejsze niż pierwotnie zakładane.
Jednocześnie projektodawcy stosunkowo dobrze zabezpieczyli interesy dotychczasowych właścicieli użytkowanych wieczystych gruntów – użytkownicy poniosą koszt przekształcenia, uiszczając przez 20 lat opłatę roczną. W założeniu opłata przekształceniowa ma stanowić swego rodzaju rekompensatę za utracone zyski Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego, a jej wysokość będzie odpowiadać – co do zasady – wysokości opłaty za użytkowanie ustalonej na 1 stycznia 2018 r.
Ryzykowny zabieg
Trwające prace rządowe nad projektem nie pozwalają na jego pełną ocenę – wiele rozwiązań może jeszcze ulec zmianie na kolejnych etapach. Jednak przedstawienie kolejnej wersji dokumentu należy uznać co najmniej za niepokojący sygnał dla całego rynku nieruchomości. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że użytkowanie wieczyste jest w Polsce bardzo popularną formą korzystania z gruntów. O jej atrakcyjności decyduje wiele czynników, przede wszystkim można by tu wskazać względy ekonomiczne – użytkowanie wieczyste gruntu może być w pewnych sytuacjach tańsze niż jego zakup. Ponadto ze względu na lokalizacje użytkowanych wieczyście gruntów często są one niezwykle atrakcyjne dla inwestorów. Pozbawienie ich możliwości korzystania z użytkowania wieczystego oznacza konieczność zakupu gruntu, a tym samym zainwestowania dużo większych środków. To z kolei w prosty sposób przełoży się na cenę mieszkań – co z pewnością nie ułatwi ich zakupu. Oczywiście nie oznacza to, że obecnie obowiązujący model użytkowania wieczystego jest idealny i nie wymaga zmian. Wręcz przeciwnie. Jednak czym innym jest zmiana i udoskonalenie rozwiązań mających faktycznie rodowód dużo starszy niż prawodawstwo Polski Ludowej, a czym innym zupełna likwidacja sprawdzającej się w wielu przypadkach instytucji.