Nabywca budynku z wadą może się domagać nie tylko obniżenia ceny

Kupiłem od przedsiębiorcy budynek magazynowy wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Po zawarciu umowy i przekazaniu budynku (który zamierzałem przeznaczyć na prowadzenie działalności gospodarczej), podczas usuwania ścianek wewnętrznych okazało się, że wcale nie są ścianami działowymi, a pierwotnie budynek wykonano z drewna i następnie obmurowano. Usunięcie ścianek przedstawianych przez sprzedawcę jako działowe spowodowało zapadnięcie się dachu. Dalsze prowadzenie prac adaptacyjnych wymagałoby kosztownych przeróbek. Postanowiłem budynek rozebrać. Musiałem wynająć inny lokal użytkowy (składający się z powierzchni biurowej i magazynowej). Czy mogę żądać od sprzedawcy obniżenia ceny?

Tak, czytelnik może się domagać obniżenia ceny, a dodatkowo ma podstawy, by wystąpić o odszkodowanie.

Jako nabywca rzeczy dotkniętej wadami może żądać w ramach uprawnień przewidzianych w art. 560 par. 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) obniżenia ceny. W myśl zaś art. 560 par. 3 k.c., jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, to powinno ono nastąpić „w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących”. Regulacja ta oznacza, że o wysokości roszczenia decydują wartość rzeczy wolnej od wad oraz wartość rzeczy obciążonej wadami. Zatem celem żądania obniżenia ceny jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń przez wyznaczenie nowej, bardziej odpowiedniej. Przy czym jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 15 stycznia 1997 r. (sygn. akt III CKN 29/96, OSP 1997, nr 7, poz. 144) uprawnienie dotyczące obniżenia ceny odnosi się do kwoty rzeczywiście przez strony umówionej.

Inwestycja w zabytki jak tykająca bomba. Konserwator cofnie pozwolenie na remont nawet po dwóch latach

Podobnie stwierdził Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 20 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 916/15). Wskazał, że z treści art. 560 k.c. wynika, iż uregulowane w nim uprawnienie z tytułu rękojmi polegające na żądaniu obniżenia ceny dotyczy tej ustalonej przez strony w umowie, a nie zobiektywizowanej i tym samym abstrakcyjnej ceny rynkowej.

Wydaje się, że kontrahent czytelnika w związku z tym, iż sprzedał obiekt z ukrytymi wadami, o których niewątpliwie wiedział, powinien ponieść również odpowiedzialność odszkodowawczą. Na to roszczenie składają się: koszt rozbiórki budynku obarczonego wadami, jak też szkoda wynikła z niemożności korzystania z niego. Powinien on także pokryć straty, jakie poniósł czytelnik z tytułu kosztów wynajmu powierzchni biurowej i magazynowej niezbędnej do prowadzenia działalności. Pogląd ten potwierdza ww. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku.

Artykuł 471 k.c. stanowi, że dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnej odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 k.c. wymaga wykazania przez czytelnika:

1) nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę (w tym sprzedania rzeczy obciążonej wadą);

2) rodzaju i wysokości poniesionej szkody oraz

3) istnienia normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.

Podstawa prawna

Art. 471, art. 560 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).