Subskrybuj nas na Youtube
Pierwsza wersja projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (SRWN), znanych powszechnie jako REIT, wywołała ożywioną dyskusję. Jej efektem była zmiana proponowanych zasad funkcjonowania i opodatkowania tych podmiotów.
/>
Niestety po lekturze nowej wersji dokumentu wiele wątpliwości nadal jest aktualnych. Czy ustawa o SRWN – projektowanych jako atrakcyjny sposób na aktywizację kapitału inwestorów indywidualnych oraz instrument służący dalszemu rozwojowi GPW – nie będzie kolejną regulacją, która przez brak uwzględnienia prawa unijnego, nieprecyzyjność rozwiązań oraz nieuwzględnienie realiów rynkowych zawiedzie pokładane w niej nadzieje?
Niejasne są przyczyny proponowanych ograniczeń terytorialnych w działalności SRWN. Wedle projektu status SRWN oraz jej spółki zależnej mogłyby mieć jedynie podmioty z siedzibą lub zarządem na terytorium Polski. Wymóg ten, w kontekście przepisów UE i orzecznictwa TSUE, może być nie tylko oceniany jako przypadek naruszenia zasad wspólnego rynku, w tym swobody przedsiębiorczości i przepływu kapitału oraz bariera ograniczająca możliwości dopływu kapitału na GPW, lecz także jako brak troski o interes inwestora poprzez zmniejszenie dostępności i konkurencyjności oferty REIT na polskim rynku.
Problem braku spójności proponowanych rozwiązań z obecnie funkcjonującym ustawodawstwem, a także braku zrozumienia natury inwestycji nieruchomościowych ilustruje propozycja odejścia od kodeksowej definicji nieruchomości na rzecz wyłącznie budynków trwale związanych z gruntem lub części takich budynków, stanowiących odrębny przedmiot własności. Wprowadzanie oderwanej od realiów rynkowych bardzo ograniczonej definicji nieruchomości, która może być przedmiotem inwestycji SRWN, powoduje, że wyłącza się z nich nie tylko grunty, ale także budowle takie jak np. parkingi przy centrach handlowych, drogi dojazdowe etc. Definicja nie uwzględnia też przedmiotów i urządzeń infrastruktury technicznej, umożliwiających korzystanie z budynków, zachowanie ich w stanie niepogorszonym lub zwiększających jego wartość (np. wodociągi, gazociągi etc.). Konsekwencją jej wprowadzenia mogą być istotne problemy SRWN ze spełnieniem testu aktywów czy właściwym opodatkowaniem dochodów (najem, sprzedaż etc.), uzyskiwanych z tak wąsko definiowanych nieruchomości, np. konieczność alokacji czynszu na część budynkową i gruntową.
Przeciwny zarzut – bezrefleksyjnego kopiowania w stosunku do SRWN regulacji zawartych w kodeksie spółek handlowych – postawić można rozwiązaniom proponowanym w zakresie dystrybucji zysku. Przyjęte w k.s.h. rozwiązanie oparte na koncepcji zysku rachunkowego ma charakter uniwersalny, znajduje zastosowanie do wszystkich spółek niezależnie od przedmiotu działalności i branży. W sytuacji, w której w spółce występuje różnica między zyskiem rachunkowym a dostępnymi środkami finansowymi, walne zgromadzenie spółki – poprzez swobodę w określeniu poziomu zysku do wypłaty dywidendy – ma możliwość korekty między rachunkową a gotówkową zdolnością dywidendową spółki tak, aby nie narażać jej kondycji finansowej.
Automatyczne przyjęcie w SRWN zysku księgowego jako podstawy dystrybucji wraz z określeniem jej obligatoryjnego poziomu (aż 90 proc.) nie tylko wypacza ideę k.s.h. odnośnie do dopasowania kwoty dystrybucji do możliwości finansowych spółki, lecz przede wszystkim nie bierze pod uwagę, że spółki inwestujące w nieruchomości są szczególnie podatne na wahania zysku księgowego w oderwaniu od generowanych przepływów finansowych ze względu na przeszacowania wartości nieruchomości, które będą stanowiły główne aktywo SRWN. Sztywny obowiązek wypłaty 90 proc. zysku księgowego może kreować wiele problemów płynnościowych dla SRWN, w skrajnych przypadkach doprowadzając do zaprzestania przez nie działalności.
Chociażby na podstawie powyższych uwag można stwierdzić, że proponowana konstrukcja wymaga dalszych przemyśleń zarówno z punktu widzenia legislacyjnego, jak i w kontekście potrzeby uwzględniania rozsądnych postulatów uczestników rynku. Stworzenie tym ostatnim atrakcyjnych warunków do podjęcia i kontunuowania działalności w formule REIT warunkować będzie bowiem sukces ustawy.