Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Sejm uchwalił ustawę o szczególnych zasadach restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych w związku ze zmianą kursu walut obcych do waluty polskiej. Ustawa ta czeka teraz na rozpatrzenie przez Senat i podpis prezydenta, trudno więc powiedzieć, jaki przyjmie ostateczny kształt.
/>
Jednak już dziś należy wskazać na jej liczne mankamenty oraz jedną jedyną zaletę: to, że próbuje rozwiązać problem nieuczciwych kredytów frankowych. Robi to jednak w sposób koślawy, używając absurdalnych kryteriów i na dodatek narażając Skarb Państwa na ryzyko płacenia odszkodowań.
Zacznijmy od podstaw: kredyty frankowe były nieuczciwe. Były nieuczciwe, gdyż klienci banków zostali masowo wprowadzeni w błąd co do mechanizmu ich działania, a zwłaszcza tego, że kredyt indeksowany lub denominowany w walucie obcej wystawia ich na nieograniczone ryzyko wzrostu nie tylko raty, ale i salda całego zadłużenia. W efekcie, w przypadku wielu kredytobiorców, saldo ich zadłużenia jest obecnie znacznie większe niż początkowo pożyczona kwota, i to pomimo wielu lat terminowego spłacania rat. Nietrudno zauważyć, że taka konstrukcja kredytu jest czymś zaskakującym – co z kolei oznacza, że kredytobiorcy powinni zostać wyczerpująco poinformowani o takim ryzyku. Z kolei banki powinny zbadać ich zdolność kredytową na wypadek wzrostu kursu o 50 czy 100 proc. Tyle że wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego mówiły wyłącznie o informowaniu oraz uwzględnianiu 20-procentowego wzrostu kursu: to taki poziom można więc przyjąć jako możliwy wzrost kursu, który przeciętny kredytobiorca mógł brać pod uwagę.
Dodatkowo banki zastrzegły sobie na ogół prawo do ustalania zobowiązań kredytobiorców poprzez dowolne wyznaczanie kursu waluty używanego do wyliczania wielkości zobowiązania. Tego typu postanowienia umowne są w oczywisty sposób sprzeczne z przepisami dotyczącymi ochrony konsumenta, a – w konsekwencji – są bezskuteczne. Prowadzi to do wniosku, że w przypadku 90 proc. kredytów cały mechanizm indeksowania był od początku prawnie wadliwy i bezskuteczny wobec klientów.
Tyle że uchwalona ustawa nie reguluje powyższych kwestii. Traktuje kredyty denominowane lub indeksowane jako normalne zobowiązania, które jednak wymagają regulacji w interesie niewielkiej (szacowanej na maksymalnie 1/3) grupy kredytobiorców mających problem ze spłatą rat. Rozwiązanie takie jest błędne, gdyż nie można rozwiązać problemu oszukańczych umów przez regulację, że w 1/3 przypadków oszust otrzyma nieco mniej pieniędzy, niż się spodziewał.
Co więcej, ustawa posługuje się wieloma niewłaściwymi, a czasem absurdalnymi kryteriami co do osób, które mogą skorzystać z jej regulacji.
Po pierwsze, trudno powiedzieć, co miał na myśli ustawodawca, stwierdzając, że z restrukturyzacji może skorzystać kredytobiorca, o ile „nie posiada innego lokalu mieszkalnego ani innego domu jednorodzinnego” (chyba że nabyte w drodze spadku po dniu zaciągnięcia kredytu). Powstaje pytanie: innego niż jaki? W zamyśle zapewne chodziło o inny niż będący celem udzielenia kredytu. Ale przecież kredyt mógł zostać udzielony np. na cele konsumpcyjne, a nie zakup nieruchomości. Po drugie, mógł zostać udzielony na zakup działki budowlanej. Po trzecie, kredytobiorca mógł w międzyczasie zmienić (sprzedać, zamienić) nieruchomość, a kredyt zabezpieczyć nową. Po czwarte, mógł na przykład otrzymać w spadku 1/16 domu rodzinnego przed dniem zaciągnięcia kredytu, co również wyklucza go z możliwości skorzystania z restrukturyzacji.
Wreszcie rozumieć należy, że chodzi tu o kryteria, które musi spełniać każdy z kredytobiorców. Tymczasem często pieniądze pożyczali rodzice wspólnie z dziećmi. Nierzadko też małżeństwo kredytobiorców się rozwiodło i dziś każde z nich posiada swój własny lokal. Trudno racjonalnie wytłumaczyć, dlaczego w powyższych przypadkach ustawa nie pozwala na skorzystanie z restrukturyzacji. Przy tym wydaje się, że wymóg posiadania nie więcej niż jednego lokalu lub domu dotyczy chwili dokonywania restrukturyzacji, a więc jest możliwe jego obejście przez fikcyjną sprzedaż lub darowiznę nieruchomości w ramach rodziny.
Dodatkowo ustawa zakłada, że lokal mieszkalny nie może mieć powierzchni większej niż 100 mkw. (dom – 150 mkw.) – chyba że kredytobiorca ma na wychowaniu co najmniej trójkę dzieci (i znów znak zapytania: każdy z kredytobiorców czy wszyscy?). W połączeniu z żądaniem posiadania tylko jednego lokalu lub domu wygląda na to, że ustawodawca chciał ograniczyć ustawę do osób mniej zamożnych, które mają dziś – w założeniu – większe problemy ze spłatą kredytu. Jednak w tym celu właściwsze byłoby zastosowanie wprost kryterium majątkowego i dochodowego, zwłaszcza że sytuacja materialna kredytobiorców mogła się znacząco zmienić od czasu podjęcia decyzji o kupnie mieszkania czy domu.
Ustawa jest też ograniczona do kredytów, których tzw. wskaźnik LtV, a więc stosunek wartości ekspozycji kredytowej (salda bieżącego zadłużenia) do wartości kredytowanej nieruchomości wynosi ponad 80 proc. Ustawodawcy chodziło zapewne o wspomożenie osób w największej potrzebie. Tyle że w ten sposób dyskryminowane są te, które miały wysoki udział własny (a więc wartość kredytu była stosunkowo niska), oraz te, które kupowały nieruchomości o nieprzeszacowanej wartości. Trudno zrozumieć sens stosowania takich kryteriów, zwłaszcza że mają one tylko pośredni i niepewny związek ze zdolnością do obsługi kredytu.
Co proponuje nowa regulacja? Zakłada ona, że aktualne saldo zadłużenia wyrażone we frankach szwajcarskich zostanie przewalutowane po aktualnym kursie na złotówki. Jednocześnie bank dokona wyliczenia wartości hipotetycznego zadłużenia, przyjmując fikcję, że kredytobiorca zaciągnął kredyt w złotych, oprocentowany według stawki WIBOR + marża jak w umowie kredytowej. Różnica zostałaby w części umorzona. Początkowo projekt przewidywał umorzenie jej w 50 proc. Ostatecznie zapisano jednak 90 proc. To, co zostanie kredytobiorcy do pokrycia (10 proc.), zostałoby rozłożone na raty i oprocentowane według stopy referencyjnej NBP.
Jak jednak pokazuje kalkulator (umieszczony na stronie www.pomocfrankowiczom.pl), ustawa restrukturyzacyjna jest tym bardziej opłacalna, im niższy był kurs CHF w dniu wypłaty kredytu. Przy 90-procentowym umorzeniu różnicy w kapitale będzie więc opłacalna (przy założeniu niezmienności kursu walut oraz oprocentowania) dla tych, którzy zaciągnęli kredyt przy kursie CHF poniżej 2,50 zł. Ustawa w pierwotnym kształcie, zakładając 50-proc. umorzenie, byłaby zaś opłacalna tylko dla tych, którzy zaciągnęli kredyt przy kursie CHF poniżej 2,20 zł. Oczywiście, dodatkową korzyścią jest uwolnienie się kredytobiorców od ryzyka kursowego.
Tyle, że jak pokazują symulacje, zysk dla tej 1/3 kredytobiorców, którzy mogą skorzystać z restrukturyzacji, będzie nieporównanie mniejszy niż zysk wynikający ze skutecznego zakwestionowania klauzul indeksacyjnych w sądzie. Jednocześnie ustawa nie rozwiązuje żadnego z poważnych problemów prawnych związanych z kredytami frankowymi, a może prowadzić do roszczeń odszkodowawczych banków wobec Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia ich z praw majątkowych. Mamy więc niestety do czynienia z legislacyjnym bublem zamiast przyzwoitego rozwiązania istotnego problemu społecznego.
Dyskryminowani będą kredytobiorcy, którzy mieli wysoki udział własny i kupowali nieruchomości o nieprzeszacowanej wartości
