Subskrybuj nas na Youtube
Banki oceniając zdolność kredytową klienta biorą pod uwagę wysokość osiąganych zarobków miesięcznych wydatków i ilość osób na utrzymaniu. Jednak nie bez znaczenia jest także forma zatrudnienia, bo wpływa ona na rodzaj i surowość wymagań stawianych potencjalnym kredytobiorcom.
Chociaż umowa o pracę jest jedną z najbardziej pożądanych form zatrudnienia, zarówno przez samych pracowników, jaki i banki udzielające kredytów, to jednak dochody z działalności gospodarczej czy umów zlecenia i o dzieło są także akceptowane przez banki i taka forma uzyskiwania dochodów nie dyskwalifikuje ich w ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy. Oczywiście różne są kryteria, jakie klient musi spełnić, w różny sposób wyliczana zdolność, rożne dokumenty potrzebne przy składaniu wniosku o kredyt.
Dlaczego banki lubią etatowców?
Najpewniejszą i najbezpieczniejszą formą zatrudnienia jest umowa o pracę. W ocenie banków, osoby uzyskujące dochody na podstawie umowy o pracę są najbardziej pewną grupą kredytobiorców. Przede wszystkim dlatego, że umowa o pracę jest postrzegana, jako gwarancja długoterminowego zatrudnienia, a to dla banku oznacza terminowe i bezproblemowe regulowanie rat zaciągniętego kredytu.
Dawniej banki udzielające kredytów hipotecznych wymagały zatrudnienia na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony, jednak od kilku już lat podejście banków jest zdecydowanie bardziej liberalne i umowy o pracę czasowe również dają szansę na kredyt. Etatowiec planujący kupić mieszkanie finansowe kredytem hipotecznym często już po trzech miesiącach zatrudnienia może udać się do banku z wnioskiem o kredyt. Jednak są banki, w których ten okres jest dłuższy, nawet od sześciu do dwunastu miesięcy. Jeśli ten wymóg jest spełniony, to do wyliczenia zdolności kredytowej klienta, najczęściej brana jest pod uwagę średnia wysokość dochodów z 3 ostatnich miesięcy. W przypadku osób zatrudnionych na podstawie umowy na czas określony stawiany jest jeszcze jeden dodatkowy warunek dotyczący okresu obowiązywania umowy. Nie może ona wygasać w ciągu najbliższych dni czy tygodni. Najczęściej banki wymagają, aby pracownik okazał umowę obowiązującą jeszcze przez minimum 6 miesięcy od chwili złożenia wniosku.
Umowa nie taka śmieciowa
Jak szacuje Komisja Europejska, 30% zatrudnionych w Polsce osób, pracuje na tak zwane umowy „śmieciowe”, czyli umowy zlecenia lub o dzieło. Istnieje wiele negatywnych opinii na temat tej formy zatrudnienia, wśród których można wymienić brak stabilności zatrudnienia, brak płatnych urlopów i zwolnień lekarskich na wypadek choroby, konieczność samodyscypliny i samodzielnej organizacji pracy. Często przeciwnicy tej formy zatrudnienia, jako argument wysuwają nieprzychylność banków wobec osób pracujących na umowę zlecenie lub o dzieło, zwłaszcza w momencie starania się o kredyt.
Banki, owszem, różnicują formy osiągania dochodów przy udzielaniu kredytów, jednak nie dyskwalifikują osób, które nie mają stałej formy zatrudniania. Wręcz przeciwnie, można zauważyć, że banki obecnie widzą, jak duża liczba potencjalnych klientów właśnie na tej podstawie ma wypłacane wynagrodzenie. W związku z tym dostosowują swoje wymogi i regulaminy tak, aby nie skreślać ich z listy swoich potencjalnych klientów. Dlatego w przypadku starania się o kredyt hipoteczny, brak umowy o pracę nie jest powodem do odrzucenia wniosków kredytowych. Banki chętnie akceptują inne formy uzyskiwania dochodów niż stały etat, oczywiście po spełnieniu określonych warunków.
W przypadku umów zlecenia czy o dzieło minimalny okres uzyskiwania dochodów z tego źródła to 12 miesięcy, aczkolwiek są instytucje (np.: Bank Nordea, Polbank), które wymagają minimum 2 lat. Jednocześnie w nielicznych bankach (np.: Bank Millennium) okres uzyskiwania dochodów na podstawie umów zlecenia czy o dzieło jest znacznie krótszy i wystarczy 6 miesięcy, aby bank zaakceptował takie źródło dochodów. W przypadku umów „śmieciowych” istotny jest także sposób ustalania wysokości dochodu.
Większość instytucji policzy dochód netto zgodnie z ordynacją podatkową uwzględniając 20 lub 50 procentowe koszty uzyskania przychodu. Tylko kilka banków (np.: Multibank, mBank, Bank Millennium, Eurobank, Kredyt Bank), jako dochód netto uwzględni kwoty, jakie wpływają na rachunek klienta, nie stosując żadnych przeliczników obniżających dochody. Banki nie wymagają oczywiście, aby umowy były regularnie podpisywane co miesiąc, czy też były zawierane tylko z jednym zleceniodawcą. Dopuszczalne są pewne przerwy w realizacji zleceń. Jednak musi być dostrzegalna pewna ciągłość w analizowanym okresie. Oznacza to, że np.: w ciągu ostatniego roku mogą być maksymalnie 2-3 miesiące przerwy.
Przedsiębiorca musi się wykazać
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą. W tym przypadku minimalny okres uzyskiwania dochodów wynosi od 12 do nawet 30 miesięcy. W analizie uwzględniane są przede wszystkim dochody klienta wyliczane, jako średnia z 12 ostatnich miesięcy lub też średnia z roku bieżącego i minionego. Najistotniejsze są dochody, nieco mniejsze znaczenie ma w tym przypadku poziomu przychodów. Nawet bardzo wysoki poziom przychodów w zestawieniu z wysokim kosztami nie spowoduje, że bank pozytywnie oceni wniosek. Najważniejszy w analizie jest dochód do opodatkowania.
Każdy bank stosuje swój sposób wyliczania średniego dochodu netto i z tego powodu w każdej instytucji w różny sposób może być dochód wyliczony. W przypadku działalności gospodarczej istotna jest także tak zwana „stabilność dochodu”. Oznacza to, że w każdym kolejnym miesiącu dochód musi być zbliżony do średniego dochodu, nie może zbytnio odbiegać od wyliczonej kwoty z całego analizowanego okresu. Banki niestety nie precyzują dokładnie jak duże może być wahanie dochodu w poszczególnych miesiącach, ale najczęściej odchylenie od średniej w każdym miesiącu nie może przekroczyć 30%. Każda inna sytuacja jest wnikliwie analizowana i nie przekreśla szans na kredyt, ale musi zostać szczegółowo przez klienta wyjaśniona.