Subskrybuj nas na Youtube
Komisja Nadzoru Finansowego robi grunt pod rewolucję na rynku kredytów mieszkaniowych. Długo jednak może do niej nie dojść. Nadzór umożliwi wprowadzenie kredytów na zasadzie „klucze za dług”.
Podobnie jak w Stanach Zjednoczonych – jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać rat, wystarczy, że odda mieszkanie, a uwolni się od kredytu. Dziś nawet jeśli bank przejmie lokal będący zabezpieczeniem pożyczki, klient i tak powinien oddać pieniądze.
KNF chce też innego rozwiązania, popularnego na Zachodzie: upowszechnienia kredytów o stałej stopie. Dziś oprocentowanie zmienia się w rytm zmian rynkowych stóp WIBOR (inna sprawa, że te od ponad trzech lat praktycznie stoją w miejscu). W przyszłości banki miałyby obowiązek oferowania takich pożyczek, w których oprocentowanie byłoby stałe przez cały okres spłaty. Albo przynajmniej przez kilka lat.
Bankowcy są jednak sceptyczni, czy do rewolucji dojdzie. Wskazują banalny powód: kredyty o stałej stopie i „klucze za dług” będą droższe niż te, które już dobrze znamy.
Widać to na przykładzie dwóch instytucji, które mają już w ofercie stałą stopę. W Banku Zachodnim WBK różnica w oprocentowaniu między kredytem o zmiennej stopie i takim, gdzie przez pierwszych pięć lat wysokość odsetek się nie zmieni, wynosi 1,16 pkt proc. Przy 25-letnim kredycie na każde pożyczone 100 tys. zł różnica w wysokości miesięcznej raty to 65 zł, czyli ponad 10 proc. W ING Banku Śląskim w najtańszej wersji kredytu to ponad 24 zł co miesiąc.
Wyższa rata wiąże się z koniecznością zabezpieczenia przez bank ryzyka stopy procentowej. A klienci wybierają zwykle te produkty, które są tańsze.
„Klucze za dług”? – Spodziewałbym się, że oferta będzie konstruowana tak, żeby zniechęcać klientów do oddawania mieszkań. Może być wyższe oprocentowanie, może być wymóg wysokiego wkładu własnego, rzędu np. 50 proc. – mówi szef jednego z banków aktywnych na rynku hipotek. Sama KNF w projekcie rekomendacji dotyczącej kredytów hipotecznych zakłada, że kredyt „klucze za dług” będzie dostępny dla osób lepiej zarabiających.
Sama rekomendacja KNF nie doprowadzi do rozruszania kredytów o stałej stopie – oceniają bankowcy
W opublikowanym kilka dni temu projekcie rekomendacji nadzoru dotyczącej hipotek znalazły się nowe rozwiązania. Chodzi przede wszystkim o kredyty o oprocentowaniu stałym lub okresowo stałym (czyli zmieniającym się raz na kilka lat). Takie rozwiązanie jest popularne w części krajów zachodnich, m.in. w Stanach Zjednoczonych. „Banki powinny posiadać wśród kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach mieszkalnych również takie rodzaje kredytów” – informuje w dokumencie KNF. Jako pierwsza projekt opisała Interia.
Dziś hipoteki, których oprocentowanie przez kilka lat nie ulega zmianie, mają w ofercie Bank Zachodni WBK i od niedawna ING Bank Śląski. Efekty? – Myślę, że mamy rekordową sprzedaż na rynku. Sprzedaliśmy, o ile się nie mylę, 16 sztuk. Można to uznać za duże osiągnięcie – pół żartem odpowiedział na niedawnej konferencji Brunon Bartkiewicz, szef ING BSK.
I już poważniej kontynuował: – Polska potrzebuje zróżnicowanego rynku kredytów hipotecznych. W tym kredytów na stałą stopę. Liczymy na to, że ten segment rynku hipotecznego w Polsce uzyska wsparcie.
Bankowcy przez wsparcie rozumieją nie tyle narzucenie obowiązku posiadania takiego produktu w ofercie, ile ułatwienia, które sprawią, że kredyty o stałej stopie procentowej będą porównywalne cenowo z dominującą dziś hipoteką o stopie zmiennej. Chodzi np. o niższe wagi ryzyka dla kredytów o stałej stopie. Dotychczas zarówno nadzór, jak i bank centralny wypowiadały się przeciwko takim preferencjom.
– Po wejściu w życie rekomendacji będziemy mieć sytuację podobną jak kilka lat temu z kredytami walutowymi. Teoretycznie była wtedy możliwość wzięcia kredytu złotowego, ale mało kto się na to zdecydował, bo taki kredyt był zdecydowanie droższy. Kredyt ze stałą stopą też będzie droższy niż ten o zmiennym oprocentowaniu. Mogłoby być inaczej, gdyby koszt zabezpieczenia stałej stopy został zniwelowany np. przez niższe wagi ryzyka. Ale nie chodzi o to jedno rozwiązanie. Są też inne wymogi, np. konieczność poinformowania klienta o kosztach wcześniejszej spłaty takiego kredytu. One są praktycznie nie do oszacowania – komentuje Piotr Cyburt, prezes mBanku Hipotecznego.
– Rekomendacje KNF nie są odpowiednim obszarem do rozważania działań w zakresie wag ryzyka. Co do zasady, wymogi kapitałowe z tego tytułu wynikają z przepisów bezpośrednio stosowanego rozporządzenia CRR – wskazuje Jacek Barszczewski, rzecznik UKNF. Chodzi o unijne rozporządzenie w sprawie wymogów ostrożnościowych.
W przeszłości zarówno nadzór, jak i bank centralny wypowiadały się przeciwko wspieraniu segmentu stałej stopy poprzez obniżenie wag ryzyka.
– Zastosowanie ma preferencyjne traktowanie wynikające z rozporządzenia CRR, polegające na tym, że części ekspozycji, nieprzekraczającej 80 proc. wartości rynkowej lub bankowo-hipotecznej nieruchomości, przypisywana jest 35-proc. waga ryzyka. W przypadku tych ekspozycji nie jest możliwe dalsze łagodzenie wymogów kapitałowych – zaznacza Barszczewski. Zwraca też uwagę, że rozporządzenie ustalające wagi wydaje resort finansów.
Jak wymogi kapitałowe działają w praktyce? Przy wymaganym 12-proc. wskaźniku wypłacalności na każde 1000 zł zwykłego kredytu z wagą 100 proc. bank musi dysponować co najmniej 120 zł kapitału. Obniżenie wagi ryzyka do 35 proc. zmniejsza ten wymóg do niewiele ponad 40 zł. W przypadku hipotek walutowych obowiązuje waga 150 proc., czyli konieczne jest zaangażowanie własnego kapitału w wysokości 180 zł. Wartość kredytów hipotecznych w sektorze bankowym to ponad 400 mld zł.
Kiedy rekomendacja wejdzie w życie? – Nie jest możliwe precyzyjne wskazanie terminu jej wydania i obowiązywania – odpowiada Barszczewski. Na razie jedyna pewna data to 21 września. Do tego momentu UKNF przyjmuje uwagi do dokumentu. – Po zebraniu wszystkich uwag i dokonaniu ich analizy przygotowany zostanie ostateczny projekt nowelizowanej Rekomendacji S, który zostanie skierowany na posiedzenie Komisji Nadzoru Finansowego. Wypracowana w UKNF praktyka przewiduje także zapewnienie podmiotom będącym adresatami Rekomendacji KNF odpowiedniego okresu na dostosowanie się do jej postanowień – zaznacza przedstawiciel nadzoru.
Miliardy domiarów kapitałowych
Prawie 28 mld zł wynoszą dodatkowe wymogi kapitałowe nałożone na banki posiadające duże portfele kredytów walutowych. – Sam domiar kapitałowy z tytułu posiadania ryzyka związanego z kredytami walutowymi to ponad 9 mld zł dodatkowych kapitałów. Bufor ryzyka systemowego jestw granicach 10 mld zł. Podwyższenie wagi ryzyka ze 100 do 150 proc. to kolejne niecałe 9 mld – mówił w piątek posłom Marcin Mikołajczyk, zastępca dyrektora bankowości komercyjnej i specjalistycznej w Urzędzie KNF. Dodatkowe wymogi mają „zwiększyć skłonność banków do rozwiązania problemu w ramach rozmów z klientami banków”.
Według przedstawiciela nadzoru liczba kredytów walutowych zmniejszyła się do ok. 580 tys. z 916 tys. w szczytowym momencie na początku obecnej dekady. Zadłużenie z tytułu takich kredytów wynosi obecnie ok. 132 mld zł.
