Jeśli nieruchomość została sprzedana w wyniku zabiegów klientów pośrednika w obrocie, jemu samemu wynagrodzenie się nie należy. I nie jest przy tym istotne, czy strony łączyła umowa pośrednictwa na wyłączność – doszedł do wniosku Sąd Okręgowy w Słupsku.
Uznał, że decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w efekcie doszło do zawarcia takiej umowy.
Sąd II instancji rozpoznawał apelację złożoną przez pośredniczkę w obrocie nieruchomościami. Sąd rejonowy stwierdził mianowicie, że nie należało jej się wynagrodzenie w wysokości 9 tys. zł z tytułu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości należących do małżeństwa K., i to mimo że wiązała ją z nimi umowa na wyłączność. Do podobnego wniosku doszedł również sąd okręgowy. „Klauzula wyłączności, która została zawarta w umowie łączącej strony, nie upoważniała powódki do żądania prowizji, bowiem w toku postępowania wykazano, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, należącej do pozwanych, doszło wskutek ich samodzielnych działań” – podniósł w wyroku sąd okręgowy.
Skład orzekający przypomniał orzeczenia Sądu Najwyższego, który już w 2004 r. (sygn. akt I CK 270/04) jednoznacznie przesądził, iż „pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku”. Powyższe oznacza, że to powódka – jako dochodząca wynagrodzenia z umowy pośrednictwa – powinna była wykazać, że faktycznie stworzyła pozwanym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży. Tego jednak – w opinii sądu – nie zrobiła.
„ Powódka wskazała jedynie, że oferta sprzedaży nieruchomości pozwanych została zamieszczona w internecie, lecz nie wywodziła i nie wykazywała, że czynności te skutkowały skojarzeniem kontrahentów, tj. pozwanych i nabywcy lokalu” – podkreślił skład orzekający. Dodał, że nie było podstaw do przyjęcia, iż wynagrodzenie określone w umowie stron, ustalone w tak znacznej wysokości, przysługiwało za samo podjęcie czynności polegających na zamieszczeniu ogłoszenia. Sąd okręgowy przypomniał, że ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika winna być dokonana z uwzględnieniem zakresu jego czynności ustalonego w umowie. W realiach rozpatrywanej sprawy zakres obowiązków powódki został określony w sposób ogólny. W takiej sytuacji należało go ustalić, mając na uwadze art. 65 kodeksu cywilnego (mówi on o tym, jak należy tłumaczyć oświadczenia woli) oraz na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.) i celu umowy.
Z norm tych wynika, że do zakresu obowiązków pośrednika należy wyszukanie i przedstawienie kontrahentowi ofert tak, by mógł zawrzeć umowę sprzedaży. W omawianej sprawie pośredniczka nie wykonała ciążących na niej – na mocy umowy pośrednictwa – obowiązków, nie przysługiwało jej więc roszczenie o wynagrodzenie.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 31 marca 2015 r., sygn. akt IV Ca 178/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
