Ograniczenie kręgu osób uprawnionych do kupna ziemi rolnej musi odbić się na jej cenie. A to może być tragiczne w skutkach dla wierzycieli, których należności są na niej zabezpieczone – alarmują eksperci
Projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest już po pierwszym czytaniu. I choć uwag zgłoszono do niego wiele, rząd nie zdecydował się na poluzowanie proponowanych zasad obrotu prywatnymi gruntami rolnymi. Co do zasady nabywcą ziemi rolnej po 30 kwietnia ma być jedynie rolnik indywidualny, który – pod rygorem utraty (za zapłatą) kupionej ziemi – będzie zobligowany przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej osobiście gospodarstwo rolne (patrz: grafika). W tym okresie nie będzie mógł też ziemi zbyć czy wydzierżawić osobie trzeciej. W przeciwnym razie Agencja Nieruchomości Rolnych przejmie własność gruntu.
Za słabe zabezpieczenie
Związek Banków Polskich przestrzega jednak, że nowe obostrzenia mogą poważnie odbić się na rynku finansowym.
/>
– Daleko idące ograniczenia w obrocie ziemią z pewnością będą rzutowały na obniżkę cen transakcyjnych gruntów rolnych – wskazuje Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich.
– Kiedy popyt maleje, bo jest sztucznie blokowany, przełożyć się to może również na spadek wartości zabezpieczeń prawnych, jakie zostały przyjęte do wcześniej udzielonych kredytów – dodaje.
W większości zawieranych umów kredytu hipotecznego banki zabezpieczają się na wypadek spadku wartości kredytowanych działek czy budynków.
– Oczywiste jest, że jeżeli wartość nieruchomości spadnie po wejściu w życie ustawy o 50 proc., to bank będzie żądał dodatkowego zabezpieczenia – zaznacza adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.
Dodatkowe zabezpieczenie to jednak – jak podkreśla ekspert – niejedyna opcja.
– Gdy kwota zobowiązania przewyższa wartość nieruchomości w odpowiednim stopniu (wskaźnik LTV zostanie przekroczony), bank, co do zasady, jest uprawniony także do żądania przedterminowej spłaty części zobowiązania albo – rzadziej – do dodatkowego, kosztownego ubezpieczenia kredytu – wylicza mec. Górski.
W razie niespełnienia tych dodatkowych warunków banki będą uprawnione do wypowiedzenia umowy kredytowej. A to wiąże się z postawieniem wierzytelności w stan wymagalności, a więc z wezwaniem do zapłaty całości udzielonego kredytu.
– Te przepisy mogą spowodować panikę w polskiej gospodarce. Stawiają w trudnej sytuacji zarówno wierzycieli hipotecznych, jak i ich dłużników – ostrzega mec. Górski.
Jak tłumaczy, po stronie tych pierwszych pojawi się uzasadnione ryzyko, że przysługujące im wierzytelności nie będą w pełni zabezpieczone rzeczowo, zatem w razie egzekucji mogą nie zostać w całości zaspokojeni.
– Z kolei u dłużników wartość pasywów (zobowiązań) może znacznie przekroczyć wartość aktywów (ziemi), co może prowadzić do ich upadłości – uważa prawnik.
Niech płaci Skarb Państwa
Co więcej, na takie ryzyko zwróciło również uwagę ciało doradcze rządu – Rada Legislacyjna. W swej opinii prognozowała, że nowe regulacje nie tylko spowodują spadek cen ziemi rolnej, lecz także doprowadzą do dalszych konsekwencji: „hipoteki już istniejące przestaną stanowić zabezpieczenie w takim rozmiarze, jaki istniał dotychczas”. Dlatego – zdaniem rady – konieczne jest wprowadzenie „wynagrodzenia tego rodzaju szkody legalnej po stronie uprawnionych z tytułu hipotek, aby umożliwić im dochodzenie roszczeń w stosunku do Skarbu Państwa (...). W przeciwnym razie powstanie problem zabezpieczenia uprawnionych z istniejących dotychczas hipotek przez pryz- mat ochrony praw nabytych”.
Przepisów mających zabezpieczyć interesy wierzycieli (poza zapisem, że będą mieli prawo żądać od właściciela dodatkowego zabezpieczenia wierzytelności do wysokości odpowiadającej różnicy między sumą hipoteki a aktualną wartością nieruchomości) próżno jednak w projekcie szukać.
W ocenie prof. Macieja Gutowskiego z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu poszkodowani wejściem w życie ustawy powinni sięgać do ustawy zasadniczej.
– Zgodnie z art. 77 konstytucji każdy ma prawo do wynagrodzenia szkody, jaka została mu wyrządzona przez niezgodne z prawem działanie organu władzy publicznej. Przepis ten mówi też, że ustawa nie może nikomu zamykać drogi sądowej dochodzenia naruszonych wolności lub praw. Już na tej podstawie będzie można starać się o odszkodowania od Skarbu Państwa – przekonuje profesor Gutowski.
Etap legislacyjny
Projekt ustawy po pierwszym czytaniu
