Wójt nie może stosować 
w umowach stawek czynszu niższych niż ustalone 
w zarządzeniu

Obowiązek określania

Z art. 659 k.c. wynika zaś, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że czynsz w umowie najmu jest elementem kluczowym. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 1 marca 2016 r. (sygn. akt I ACa 1190/15) podkreślił np., że: „Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny (art. 487 k.c.). Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W związku z tym najem jest umową odpłatną. Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu”.

Uprawnienia włodarza

Z art. 25 ust. 1 u.s.g. wynika, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Z kolei w myśl art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Gospodarowanie mieniem samorządowym nie może się odbywać na dowolnych zasadach. Organ wykonawczy gminy jako uprawniony do gospodarowania tym majątkiem wprowadza określone mechanizmy prawne, w tym dotyczące stawek czynszu najmu za lokale użytkowe stanowiące mienie komunalne gminy. Tak ustanowione przepisy wyznaczają prawne ramy gospodarowania mieniem w kontekście poboru należności przysługujących gminie. Wyznacznikiem w tym zakresie jest art. 42 ust. 5 ustawy o finansach publicznych (dalej: u.f.p.): „jednostki sektora finansów publicznych są obowiązane do ustalania przypadających im należności pieniężnych, w tym mających charakter cywilnoprawny, oraz terminowego podejmowania w stosunku do zobowiązanych czynności zmierzających do wykonania zobowiązania”.

W funkcjonalnym związku z tym przepisem pozostaje art. 254 pkt 1 u.f.p., z którego wynika, że ustalanie, pobieranie i odprowadzanie dochodów budżetu jednostki samorządu terytorialnego następuje na zasadach i w terminach wynikających z obowiązujących przepisów.

W doktrynie na kanwie powyższych przepisów akcentuje się zaś: „Jednostki sektora finansów publicznych obwiązuje dyscyplina w zakresie dochodzenia przypadających im należności pieniężnych, w tym mających charakter cywilnoprawny (np. z tytułu umów najmu, dzierżawy, pożyczki, sprzedaży). Przepis komentowanego art. 42 ust. 5 u.f.p. (podobnie jak zasada niefunduszowania określona w art. 42 ust. 2 u.f.p.) ma swoją normę sankcjonującą w postaci art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o odpowiedzialności za naruszenie dyscypliny finansów publicznych (…), zgodnie z którym naruszeniem dyscypliny finansów publicznych jest nieustalenie należności Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub innej jednostki sektora finansów publicznych albo ustalenie takiej należności w wysokości niższej niż wynikająca z prawidłowego obliczenia”. (A. Ostrowska, komentarz do art. 42 [w:] „Finanse publiczne. Komentarz”, red. J.M. Salachna, M. Tyniewicki, Warszawa 2024).

Stanowisko RIO

W kontekście problemu sygnalizowanego w pytaniu szczególnie użyteczne będzie stanowisko zawarte w wystąpieniu pokontrolnym RIO w Zielonej Górze z 27 maja 2024 r. (znak RIO.I.0820.2.2024). W kontrolowanej gminie izba stwierdziła nieprawidłowość związaną ze stosowaniem niższych czynszów, niż pozwalało na to zarządzenie wójta określające stawki. „W wyniku kontroli dochodów budżetu gminy z najmu lokali użytkowych i mieszkalnych stwierdzono, że w przypadkach 4 z 5 umów objętych kontrolą zastosowano stawkę czynszu za 1m kw. powierzchni użytkowej lokali niezgodnie ze stawką określoną w § 1 ust. 5 zarządzenia nr 29/2022 z 1 lutego 2022 r. wójta gminy (…) w sprawie ustalenia stawki bazowej czynszu za 1 m kw. powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i socjalnych oraz za budynki gospodarcze, garaże i lokale użytkowe stanowiące własność gminy (…). Powyższe spowodowało zaniżenie czynszu pobranego od najemców za cały 2023 r. w łącznej wysokości o 3329,28 zł” – napisała w piśmie RIO. Izba uznała, że wykryta nieprawidłowość stanowiła naruszenie art. 42 ust. 5 u.f.p., a odpowiada za nią wójt gminy. W ramach wniosku pokontrolnego izba nakazała jednostce, aby ustalała w umowach najmu stawki czynszu zgodne z obowiązującymi przepisami wewnętrznymi, mając na uwadze art. 42 ust. 5 u.f.p.

A zatem wynajmując lokale, gmina musi stosować się do zarządzenia, które określa zasady ich wynajmu, m.in. w zakresie stawek czynszu. Nie może stosować stawek niższych od określonych zarządzeniem. Takie działanie nie dość, że stanowi naruszenie przepisów w zakresie gospodarowania mieniem samorządowym, to narusza jeszcze zasadę jawności gospodarowania tym mieniem. W tych okolicznościach zarzuty RIO są uzasadnione, tym bardziej że wskutek stosowania stawek zaniżonych gmina utraciła część dochodów z tytułu najmu. ©℗