Koniec z tanim wykupem mieszkań z TBS-ów i SIM-ów? Państwo chce tego zakazać

Państwo wesprze budowę większej liczby mieszkań, ale chce zakazać ich przekształcania na własnościowe. Nie wszystkim się to podoba. Jutro projekt ustawy trafi na Stały Komitet Rady Ministrów.

Nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 527) to, oprócz projektu wprowadzającego program „Kredyt na start” (następcę Bezpiecznego kredytu 2 proc.), najważniejsze przepisy określające kierunek polityki mieszkaniowej państwa na najbliższe lata. Powstały z myślą o tych, których nie stać na zakup własnego mieszkania ani jego wynajem na warunkach komercyjnych. Prace nad jego przygotowaniem nadzorował wiceminister rozwoju i technologii, obecny prezydent Włocławka Krzysztof Kukucki.

– Przyjęcie tej ustawy powinno być priorytetem rządu. Budowa dostępnych mieszkań na wynajem była w programie Lewicy i znalazła się w umowie koalicyjnej. W porównaniu z 1995 r. mamy o połowę mniej mieszkań komunalnych. Gminy umożliwiały ich wykup z 90-proc. bonifikatą, przez co ten zasób bardzo się skurczył. Równocześnie ceny mieszkań tak wzrosły, że coraz więcej osób nie może sobie pozwolić na ich zakup. Niestety wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym też jest bardzo drogie. Państwo musi wspomóc budowę nie tylko mieszkań socjalnych dla najmniej zamożnych, lecz także dla tych, którzy znaleźli się w luce czynszowej – mówi prezydent Kukucki.

Chodzi o osoby, które zarabiają za dużo, aby dostać mieszkania od gminy, a za mało, żeby wziąć kredyt czy wynająć mieszkanie na rynku.

Co się zmieni

Nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa ma zapewnić ciągłość dofinasowania na budowę lokali dla samorządów, TBS-ów oraz spółdzielni mieszkaniowych. Dziś istnieją dwa programy wspierające zwiększanie dostępności wynajmu dla osób mniej zamożnych. Program BSK, w którym finansowe wsparcie wynosi:

• do 80 proc. kosztów przedsięwzięcia – w przypadku tworzenia lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy i
• 35 proc. kosztów przedsięwzięcia – w przypadku tworzenia lokalu na wynajem w ramach społecznego budownictwa czynszowego, jakim są np. TBS-y czy SIM-y.

Drugi program (SBC) polega na udzielaniu preferencyjnych kredytów przez BGK, np. towarzystwom budownictwa społecznego czy społecznym inicjatywom mieszkaniowym.

Mimo że programy wsparcia dla budownictwa społecznego funkcjonują w Polsce od 1995 r., to dopiero w ostatnich trzech latach gminy się nimi poważnie zainteresowały. Można nawet powiedzieć, że ustawiły się w kolejce po pieniądze. To efekt podniesienia wysokości wsparcia z 30 proc. do 80 proc. W budżecie na ten rok przeznaczono na to 1 mld zł, a wniosków złożono na prawie drugie tyle. Projekt przewiduje podwyższenie limitu wydatków z budżetu o dodatkowe 4 mld zł rocznie na ten i kolejny rok oraz stopniowe dochodzenie do 10 mld zł w 2030 r. Przewiduje też zwiększenie budżetu na preferencyjne kredyty.

– Dzięki tej ustawie zwiększa się finansowanie do poziomu, który powinien zapewnić budowę ok. 20 tys. mieszkań rocznie. Żeby jednak ten zasób się nie kurczył, ale rósł, przepisy wprowadzają zasadę, że mieszkań, które powstały przy tak dużym wsparciu pomocy publicznej, nie można co do zasady przekształcać na własnościowe. Będzie tylko jedna furtka. Gmina, TBS czy spółdzielnia, bo i spółdzielnie będą mogły występować o bardzo tanie kredyty, będą mogły sprzedać mieszkania po 25 latach od ich powstania, ale tylko za cenę rynkową, a pozyskane pieniądze będą musiały przeznaczyć na budowę nowych mieszkań – wyjaśnia Krzysztof Kukucki.

Dodaje, że tak rozwiązały to kraje, w których sytuacja mieszkaniowa jest stawiana za wzór, np. Austria. Po zmianach nie będzie już możliwości, żeby mieszkania, pod które TBS dostał grunt od gminy, z Funduszu Dopłat otrzymał wsparcie do 35 proc. kosztów inwestycji i tańszy niż komercyjny kredyt, lokator będzie mógł wykupić po preferencyjnej cenie.

Chcą prawa do wykupu

Ograniczenie możliwości wykupu mieszkania wzbudza największe protesty osób, które mieszkają w TBS-ach, choć ustawa nie będzie działała wstecz. W licznie nadesłanych do projektu uwagach wyrażają one swoje rozczarowanie. Oczekują od ustawodawcy, aby nie tylko pozostawił taką możliwość, lecz także tak zmienił przepisy, aby wykup mieszkania od TBS stał się łatwiejszy. Dziś jest to możliwe, ale za zgodą TBS. Mieszkańcy uważają, że to niesprawiedliwe. Oni spłacają kredyt zaciągnięty na budowę, a właścicielem nieruchomości zostaje TBS. Żalą się, że nie mogą kontrolować wydatków TBS, tak jak to się odbywa we wspólnotach. Chcieliby też mieć swojego przedstawiciela w radach nadzorczych.

Fundacja Obywatel TBS uważa, że tak mocne ograniczenie możliwości przekształcania mieszkań we własnościowe spowoduje spadek zainteresowania mieszkaniami w tym zasobie. Ich zdaniem, jeśli nie można wykupić mieszkania, to nie powinno się oczekiwać od najemców, że będą wnosić opłaty partycypacyjne, które dziś mogą wynosić do 30 proc. wartości nieruchomości.

„Pozostawienie partycypacji drastycznie zmniejszy atrakcyjność tego programu mieszkaniowego” – czytamy w nadesłanej przez fundację opinii.

– Mam świadomość, że część mieszkańców TBS uważa, że skoro z ich opłat TBS spłaca kredyt, to oni mają prawo się stać właścicielami tych mieszkań. To jest tak, jakby najemca mieszkania, którego właściciel kupił je na kredyt i spłaca go czynszem uzyskiwanym z najmu, np. po 10 latach zażądał odsprzedania mu tego mieszkania z bonifikatą, uwzględniającą spłaconą kwotę kredytu. Mieszkania w TBS czy spółdzielcze mieszkania lokatorskie nie są dla osób, które stać na kupno. Kwota partycypacji, którą wnosi lokator mieszkania w TBS, została w projekcie obniżona z 30 proc. do 20 proc. W momencie wyprowadzki jest zwracana po waloryzacji. Dlatego jest to naprawdę atrakcyjna i uczciwa oferta – odpowiada na zarzuty Krzysztof Kukucki.

Co na to eksperci

– Ograniczenie możliwości przekształcania we własnościowe mieszkań, które powstały przy wsparciu ze środków publicznych, uważam za doskonały pomysł. Bez tego nie jesteśmy w stanie zbudować zasobu dostępnych mieszkań na wynajem, a wiemy, że zapotrzebowanie na nie jest duże. Rozważyłabym modyfikację, jeśli chodzi o partycypację. Uważam, że dla młodych ludzi jest to bariera, którą trudno im pokonać. Dlatego, moim zdaniem, obowiązek wniesienia partycypacji oraz jej wielkość mogłyby być zróżnicowane w zależności od sytuacji mieszkańca – mówi Agata Twardoch, profesor Politechniki Śląskiej na Wydziale Architektury, badaczka dostępnego budownictwa mieszkaniowego.

Jako krok w dobrą stronę ocenia tę zmianę również Hanna Wilk-Milewska, ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Jednak uważa, że powinno się TBS-om, SIM-om i spółdzielniom mieszkaniowym pozostawić możliwość przekształcania mieszkań we własnościowe, a dodatkowo stworzyć drugą ścieżkę finasowania budowy dla mieszkań, które będą mogły być sprzedawane lokatorom.

– Można by TBS-om, SIM-om czy spółdzielniom, które chcą sprzedawać lokatorom mieszkania, zaoferować mniej atrakcyjne wsparcie, ale nie pozbawiać ich go całkowicie. Taką potrzebę widzę, gdy patrzę na rynki mieszkaniowe w mniejszych miejscowościach, gdzie nie działają deweloperzy, a TBS czy SIM jest jedynym inwestorem, który buduje nowe mieszkania. Możliwość wykupu takiego lokalu może zatrzymać tam mieszkańców i jest jedyną alternatywą dla budowy domu. Zastanawiam się też, czy to ograniczenie jest trafione w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Regulująca ich działanie ustawa (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.) wprost mówi, że na żądanie lokatora muszą przekształcić lokatorskie prawo do lokalu we własnościowe – tłumaczy Hanna Wilk-Milewska.

Na brak spójności projektu z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje też Fundacja Habitat for Humanity Poland. Natomiast Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP proponuje, by stworzyć spółdzielniom mieszkaniowym, które skorzystają ze wsparcia, możliwość decydowania o wyodrębnieniu lokali, jeżeli miałoby się to odbywać na zasadach rynkowych. To gwarantowałoby odzyskanie pieniędzy, które wyłożyło państwo, a którymi można by sfinansować budowę kolejnych mieszkań. ©℗