SN: Opłaty za użytkowanie wieczyste nie można podważać w sprawie o jej zapłatę

W sprawie z powództwa o zapłatę należności z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste nie jest dopuszczalne badanie, czy opłata została prawidłowo ustalona. Do tego służy procedura określona w przepisach o gospodarce nieruchomościami – tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego.

Sprawa dotyczyła wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, ustalonej przez m.st. Warszawa dla nieruchomości położonej na zachodnich krańcach Bemowa, a której użytkownikiem wieczystym była znana firma deweloperska J. Miasto jeszcze w 2012 r. zaktualizowało opłaty za użytkowanie wieczyste tej działki, dokonało także stosownego wypowiedzenia dotychczasowych stawek i – na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego – ustaliło należność na kwotę ponad 2,7 mln zł.

Problem polegał na tym, że operat został rychło zakwestionowany przez użytkownika wieczystego. Firma J. skierowała bowiem sprawę operatu do komisji arbitrażowej przy Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która po przeanalizowaniu dokumentacji orzekła, że operat został sporządzony w rażąco błędny sposób, nieuwzględniający przeznaczenia i faktycznej wartości działki, z której część miała zostać wykorzystana na cele drogowe i infrastrukturalne. Zdaniem komisji operat był znacząco zawyżony, a opłata za użytkowanie wieczyste powinna być aż 10-krotnie niższa (wg operatu działka miała mieć wartość ok. 91 mln zł, podczas gdy rzeczoznawcy wycenili ją na zaledwie niecałe 10 mln zł, co oznaczałoby ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste na poziomie 300 tys. zł).

W efekcie tych ustaleń rozpoczęło się kilka spraw sądowych dotyczących użytkowania wieczystego spornej działki i wysokości opłaty. Jeden z tych sporów dotyczył żądania zapłaty przez dewelopera zaległych opłat (gdyż mimo wypowiedzenia, kwestionując wysokość nowej opłaty, wnosił je w poprzedniej wysokości, znacznie niższej) – miasto wydało bowiem nakaz zapłaty na kwotę wspomnianych 2,7 mln zł za rok 2019. Deweloper złożył sprzeciw i sprawa trafiła do zwykłego postępowania, w toku którego kwestionował wysokość i sposób naliczenia tej opłaty. Miasto broniło się, wskazując, że sprawa jest o zapłatę, a nie o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Wysokość opłat może być oczywiście kwestionowana, ale w osobnym postępowaniu i na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sądy w tym wypadku były dość zgodne, gdyż już w I instancji powództwo stolicy uwzględniono, a apelacja firmy J. została oddalona. Jednak Sąd Najwyższy uchylił wyrok II instancji i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

Dlaczego tak się stało? Otóż SN uznał, że definitywne rozstrzygnięcie sprawy o zapłatę opłaty za użytkowanie wieczyste jest przedwczesne.

– SN podziela pogląd wyrażony przez sądy obydwu instancji, że w postępowaniu o zapłatę należności z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, badanie zasadności ustalenia tej opłaty, jej wysokości, prowadzenie czynności mających na celu ustalenie jej prawidłowej wysokości jest wyłączone. Sposób ustalania opłaty za użytkowanie wieczyste jest bowiem określony w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i w postępowaniu określonym przepisami tej ustawy, tzw. postępowaniu aktualizacyjnym, należy dokonywać analizy prawidłowości i zasadności ustalenia wysokości tej opłaty – powiedział sędzia Grzegorz Misiurek.

Wprawdzie opłata za użytkowanie wieczyste jest należnością cywilnoprawną, wynikającą także ze stosunku cywilnoprawnego, ale – jak podkreślił SN – stronom przepisy narzucają określony tryb dochodzenia swoich racji. Tym samym ustalanie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w inny sposób niż w postępowaniu aktualizacyjnym na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami – jest niedopuszczalne.

Ale w sprawie pojawił się znacznie poważniejszy problem. Mianowicie firma J. złożyła wcześniej powództwo o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach u.g.n. Tyle że ta sprawa nie doczekała się jeszcze prawomocnego rozstrzygnięcia sądowego. Dlatego SN uznał, że sąd apelacyjny nieco się w sprawie „pośpieszył”.

– W rozpoznawanej sprawie musimy orzec o wysokości opłaty, a tymczasem toczy się postępowanie dotyczące ustalenia tej opłaty. Z niego wynika, że zaistniały poważne wątpliwości, co do sposobu jej ustalenia, pozwalające przypuszczać, że opłata może być zakwestionowana. Czy można w tej sytuacji zasądzić, jako świadczenie pewne, opłatę, która za chwilę w innym postępowaniu może być podważona? W ocenie SN – nie. Takich sytuacji należy unikać. Uprawomocnienie wyroku w rozpoznawanej sprawie przed rozstrzygnięciem sprawy o ustalenie opłaty wiązałoby się z dużymi problemami dla stron i sądu. W związku z tym sąd II instancji powinien rozważyć przy ponownym rozpoznaniu sprawy, czy należy już ją ostatecznie rozstrzygnąć – stwierdził w konkluzji sędzia Misiurek. ©℗