Idealnego rozwiązania na zapewnienie lokali przybyszom z Ukrainy nie ma – są lepsze i gorsze propozycje. Jednak nawet połączenie wielu możliwości nie przyniesie efektów, jeśli samorządy nie otrzymają odpowiednio wysokiego wsparcia finansowego.

Według ubiegłotygodniowych danych do Polski, po wybuchu wojny z Rosją, przybyło blisko 2,5 mln uchodźców z Ukrainy, a niewiele wskazuje na szybkie zakończenie konfliktu. To powoduje, że coraz istotniejsze staje się pytanie: jak zapewnić samodzielne mieszkania tak olbrzymiej liczbie osób. – To, co powinno się wydarzyć jak najszybciej, to debata, w którą włączą się rząd, samorządy, deweloperzy, organizacje pozarządowe i eksperci – mówi Katarzyna Przybylska z organizacji Habitat for Humanity Poland, która pomaga niezamożnym rodzinom w pozyskaniu własnego lokum. Z kolei według Jakuba Kucharczuka z Instytutu Jagiellońskiego należy przede wszystkim dokonać inwentaryzacji mieszkań i lokali na terenie gmin (nie tylko tych, które są ich własnością), które obecnie nie są zamieszkane, a mogłyby być dostosowane do tego celu. Bez tego, jak mówi, nie da się zaplanować dalszych działań, w tym choćby relokacji uchodźców. W dalszej części publikacji pokazujemy, jakie rozwiązania zwiększające dostępność mieszkań mogą być brane pod uwagę przez jednostki samorządu terytorialnego.

wynajem na wolnym rynku

Jeśli chodzi o możliwość korzystania z tego rozwiązania, pytani przez nas eksperci mają sporo wątpliwości. – Rynek wynajmu mieszkań w Polsce jest ułomny, a w obecnej sytuacji już i tak jest przetrzebiony – tłumaczy Jakub Kucharczuk. Tę opinię potwierdza też Katarzyna Przybylska. O cenach, zwłaszcza w dużych miastach, lepiej nie wspominać – są niedostępne nawet na kieszeń wielu Polaków, nie mówiąc o ludziach z kraju ogarniętego wojną. Ponadto część właścicieli nie chce wynajmować nawet stojących pusto lokali, bo obawiają się, że najemców, którzy przestaną płacić, nie będzie jak wyeksmitować. Być może chętniej by się na to decydowali, gdyby stroną umowy nie byli obywatele Ukrainy, ale miasto czy gmina, w której mieszkają. Dla samorządów jest to jednak opcja nie do przyjęcia ze względu na finanse – nie są w stanie płacić pełnej stawki za wolnorynkowy najem lokali dla uchodźców. Dlatego zdaniem Jakuba Kucharczyka, zamiast dokładania im dodatkowych obowiązków, warto byłoby wykorzystać na większą skalę instytucję społecznych agencji najmu, których rolą byłoby pośredniczenie i zarządzanie najmem długoterminowym.
Plusy
  • Pewna pula lokali dostępna jest już dziś na rynku.
  • Ceny są ustalane wolnorynkowo, więc ci, których stać na taki najem, zmniejszają grupę potrzebujących tańszej oferty.
Minusy
  • Wzajemne obawy wynajmujących i najemców przed wykorzystaniem jednej strony przez drugą.
  • Wzrost i tak wysokich cen ze względu na większe zainteresowanie wynajmem.
  • Dodatkowe obciążenie dla gmin, które miałyby takie lokale wynajmować.

społeczne agencje najmu

Społeczne agencje najmu (SAN) to, można powiedzieć, najbardziej komfortowe rozwiązanie i dla wynajmujących, i dla najemców, bo działają we współpracy z gminą – i jedni, i drudzy zyskują więc pewność, że nie zostaną oszukani. [ramka 1] Nie ma znaczenia, czy agencję organizuje spółka komunalna, organizacja pozarządowa czy np. towarzystwo budownictwa społecznego (TBS). Ponadto w ramach najmu społecznego można świadczyć tzw. usługi uzupełniające, czyli np. organizować wsparcie psychologiczne dla osób, które uciekły z objętej wojną Ukrainy, albo prowadzić kursy języka polskiego czy spotkania z doradcami zawodowymi. Taką pomoc chce oferować uchodźcom Habitat for Humanity Poland. Jak mówi Katarzyna Przybylska, chodzi o łączenie pomocy mieszkaniowej z działaniem integracyjnym, ale przez pewien czas, np. kilka, kilkanaście miesięcy potrzebnych rodzinie na usamodzielnienie. Potem wsparcie powinno być stopniowo ograniczane, by nie uzależniać setek osób od stałej opieki organizacji. Zaletą najmu społecznego jest też to, że mieszkania są rozproszone, wynajmowane w różnych budynkach i dzielnicach miast, nie dochodzi więc do tworzenia się lokalnych skupisk ludzi skazanych na pomoc społeczną.

Ramka 1

Nowa forma od lipca 2021 r. ©℗
Regulacje dotyczące społecznych agencji najmu zostały wprowadzone do ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (nowy rozdział 3a; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2224) i obowiązują od 23 lipca 2021 r. Zgodnie z przepisami SAN dzierżawi mieszkania od ich właścicieli. Wejście gminy do tego podmiotu daje wynajmującym gwarancje terminowego uiszczania czynszu, stabilnego użytkowania i utrzymania mieszkań w dobrym stanie technicznym, a najemcom pozwala pozyskać lokale poniżej stawek rynkowych. Umożliwia to wynajmowanie mieszkań osobom, które znajdują się w trudniejszej sytuacji życiowej. Kryteria uprawniające do najmu mieszkania od SAN określa gmina.
Umowa pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN zwana jest umową dzierżawy, a zawiera się ją na czas oznaczony, zazwyczaj na kilka lat, przy czym SAN może wypowiedzieć ją na pół roku wcześniej, a właściciel na rok wcześniej. Wymaga to formy pisemnej. Co istotne, najemcy lokali od SAN mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”.
Nie znaczy to jednak, że działania w ramach społecznych agencji mają tylko zalety. Żeby SAN dobrze funkcjonowały, niezbędne jest rządowe dofinansowanie, bo gminy (a przede wszystkim duże miasta, w których najwięcej Ukraińców chce mieszkać) nie udźwigną kosztów najmu, nawet ustalanych nieco niżej niż te rynkowe. W stolicy ceny zaczynają się od ponad 2000 zł za kawalerkę poza centrum. Zakładając, że w ramach SAN właściciele mieszkań zejdą z ceny o 10‒20 proc., a najemcy uzyskają wsparcie finansowe w ramach programu „Mieszkanie na Start” (średnio w skali Polski 375 zł miesięcznie), to szans na samodzielne płacenie za czynsz, a dodatkowo za drożejące media, przybysze z Ukrainy nie mają. Nawet w mniejszych miastach, gdzie czynsz jest niższy, dopłaty będą potrzebne. Zdaniem Katarzyny Przybylskiej, planując dotacje do wynajmu, należy przewidzieć także ich stopniowe wygaszanie, bo na dłuższą metę budżet państwa, nawet korzystając z pomocy międzynarodowej, tego nie udźwignie.
Ku wykorzystaniu SAN do pomocy mieszkaniowej Ukraińcom skłania się także dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka polityki mieszkaniowej. – Społeczne agencje najmu to wprawdzie nowe, niepewne i niezbadane, ale mające podstawy prawne narzędzie umożliwiające pewniejszy i nieco tańszy wynajem mieszkań – mówi ekspertka.
Plusy
  • Istnieje podstawa prawna.
  • Rozproszona lokalizacja najmowanych lokali sprzyja integracji z polskimi sasiadami.
  • Jest możliwość wsparcia najemców z różnorodnymi potrzebami.
  • Właściciele mieszkań nie muszą obawiać się niewypłacalności najemców i zniszczenia lokali, bo odpowiada za to samorząd.
Minusy
  • Potrzebna partycypacja w kosztach najmu, czynszu, mediów.
  • Konieczne zewnętrzne wsparcie dla gmin.

najem lokali komunalnych

To tylko hipotetyczna możliwość. W praktyce gminy nie mają wolnych lokali dostępnych od zaraz do zamieszkania. Przeciwnie, tworzą się do nich kilkuletnie kolejki. – Najem przy urealnieniu dodatków mieszkaniowych byłby dobrym rozwiązaniem – uważa Alina Muzioł-Węcławowicz. Ale od razu zwraca uwagę, że jeżeli gmina będzie wynajmowała lokale ze swoich zasobów czy też w remontowanych lub budowanych przez siebie domach, to będzie presja ze strony osób już oczekujących w kolejce, które od lat znajdują się w bardzo trudnej sytuacji mieszkaniowej. Na to samo zwraca uwagę Katarzyna Przybylska, przestrzegając przed eskalacją konfliktów na tym tle.
Z kolei jeśli chodzi o remonty pustostanów komunalnych, to są one możliwe ze wsparciem państwa – zwłaszcza że rząd zapowiada środki na ten cel z Funduszu Dopłat. [ramka 2] Ponadto dotacje mają być przyznawane bardziej elastycznie niż dotychczas. Jak niedawno mówił Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, fundusz ma być o zwiększony o 1,2 mld zł, a wysokość wsparcia sięgnąć nawet 80 proc.
Budowa nowych zasobów komunalnych z kolei wymaga czasu i dostępności odpowiednich gruntów, a problem istniejącej kolejki nie znika, bo praktycznie wszystkim gminom brakuje zasobów komunalnych. Gdyby wykorzystać środki z Funduszu Dopłat na budowę tylko nowych mieszkań, to za te pieniądze mogłoby ich powstać raptem kilka tysięcy.
Plusy
  • Najem byłby możliwy finansowo do udźwignięcia przez uchodźców w skojarzeniu z dodatkami mieszkaniowymi.
  • Jest prawna możliwość częściowego sfinansowania remontów i budowy z dotacji.
Minusy
  • Brak wolnych mieszkań komunalnych.
  • Możliwość konfliktów – gdyby Ukraińcy wypierali z kolejki Polaków.
  • Konieczność poszukiwania zewnętrznych źródeł finansowania przez gminy – wiele z nich już dziś niechętnie poszerza bazę komunalną ze względu na związane z tym stałe koszty.

towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe

Dla części, niestety niewielkiej, uchodźców można szukać możliwości zamieszkania w zasobach TBS. Prowadzą one wynajem na zasadach non profit. Mogą, co ważne, prowadzić także tzw. miękkie programy wspomagające mieszkańców w różnych dziedzinach. – Nie ma formalnych przeszkód, żeby wynająć mieszkanie w TBS cudzoziemcowi – mówi Alina Muzioł-Węcławowicz. Jednocześnie przypomina, żeby sprawdzić, czy pozwalają na to obowiązujące w danym towarzystwie regulaminy i dostosować je do aktualnych potrzeb. Ekspertka wyjaśnia też, że TBS mogą zakładać społeczne agencje najmu i kilka inicjatyw tego typu jest już rozważanych. Ponadto TBS, podobnie jak organizacje pozarządowe, działają we współpracy z gminami, co ułatwia przyznanie np. dodatku mieszkaniowego lub dopłaty do czynszu.
– TBS włączyły się aktywnie w działania związane z poszukiwaniem mieszkań dla obywateli Ukrainy. Sprawdzają pod tym kątem nieruchomości, którymi zarządzają, i pustostany – twierdzi Wiesław Źrebiec, prezes zarządu w Polskiej Izbie Gospodarczej TBS. Ale zastrzega, że w zasobach towarzystw wielu pustostanów nie ma. Ocenia, że jest to maksymalnie ok. 1 proc. mieszkań i to często wolnych od jednego do trzech miesięcy, do wyjaśnienia się ich sytuacji prawnej. Nasz rozmówca potwierdza jednak, że możliwość najmu instytucjonalnego w tym przypadku istnieje i możliwy jest on bez partycypacji w kosztach budowy. Jeśli chodzi o zasiedlanie mieszkań na dłuższy czas, to prezes widzi problemy, przede wszystkim finansowe. TBS są spółkami prawa handlowego, muszą więc spłacać kredyty, których oprocentowanie rośnie. A budując, uwzględniać coraz wyższe koszty materiałów, robocizny, energii elektrycznej – czynsz musi to pokrywać. Dlatego, jeżeli czynsz miałby być niższy, to należałoby przewidzieć rządowe rekompensaty dla TBS i SIM. Wiesław Źrebiec obawia się jednak, że obiecane przez rząd 40 zł na osobę dziennie tego nie pokryje, zwłaszcza że sfinansować z tego trzeba także wyżywienie uchodźcy. – Możliwość uzyskania automatycznie dodatków mieszkaniowych dla tych osób jest niezbędna – dodaje prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS. Zwraca także uwagę, że na mieszkania z tej puli czekają także polscy obywatele – trzeba więc działać tak, żeby nie antagonizować tych grup najemców.
Plusy
  • Możliwość użyczenia lub wynajęcia lokali bez partycypacji, na co pozwala tzw. specustawa ukraińska.
Minusy
  • Ograniczona pula mieszkań (te wybudowane czy właśnie budowane mają już zaplanowanych najemców).
  • Konieczność zmiany regulaminu TBS (SIM).
  • Wysokie koszty budowy i kredytu skutkujące wysokimi czynszami.
  • Możliwość powstania antagonizmów między polskimi i ukraińskimi najemcami.

remonty i zagospodarowanie pustostanów przez organizacje pozarządowe

Eksperci zastanawiają się też nad możliwością wykorzystania pustostanów przez organizacje pozarządowe (NGO, z ang. non governmental organisation). Chodzi o te mieszkania czy lokale, które należą do samorządów czy Skarbu Państwa i które ze względu na brak środków stoją od lat nieremontowane. – Niewykluczone, że na ten cel można by wykorzystać wsparcie finansowe deklarowane przez UE i inne kraje – zastanawia się Katarzyna Przybylska. Dodaje jednak zaraz, że najpierw trzeba dokładnie ocenić stan techniczny takiego pustostanu, bo remontowanie i adaptacja bardzo zniszczonych obiektów może być znacznie droższa niż ich wyburzenie i zbudowanie od nowa.
Pomysł udziału NGO w odnowie pustostanów podoba się Alinie Muzioł-Węcławowicz. – Organizacje pozarządowe, które zajmują się kryzysami bezdomności, otrzymują wiele propozycji pomocy. Mogłyby, łącząc pracę wolontariuszy z pracą fachowców i darowanymi materiałami, uruchomić sporo mieszkań np. w zasobach komunalnych czy kupić jakąś ruderę, wyremontować ją i wynająć – mówi. Dodaje jednak, że lepiej byłoby, by NGO niedrogo kupiła zdegradowane mieszkanie czy inny pustostan i je remontowała, niż je użyczała od samorządu. Bo, jak wyjaśnia, jeśli będzie to obiekt gminny, to osoby z kolejki po komunalne M mogą się burzyć. – Żeby sprostać takim remontom, niezbędne jest też otrzymanie 80-proc. bezzwrotnego dofinansowania z Funduszu Dopłat na tego rodzaju działania – dodaje Alina Muzioł-Węcławowicz.
Plusy
  • Możliwość uzyskania wysokiego dofinansowania.
  • Zagospodarowanie niszczejących obiektów.
  • Teoretycznie łatwiej i szybciej jest obiekt wyremontować niż wybudować nowy.
Minusy
  • Koszty i formalności po stronie NGO związane z zakupem budynku czy lokalu.
  • Konieczna zmiana sposobu użytkowania, co może wydłużać termin udostępnienia.

budowa osiedli domków kontenerowych i innych w tzw. szybkich technologiach

Naturalnym sposobem zwiększenia liczby mieszkań jest ich budowa. Ale wbrew pozorom eksperci widzą tu więcej minusów niż plusów. – Budownictwo to obecnie wyzwanie ze względu zarówno na ceny materiałów, jak i rosnący popyt, który podbija ceny – zauważa Katarzyna Przybylska. Ponadto, dodaje, proces inwestycyjny trwa dwa‒trzy lata, więc bedzie to odwleczone w czasie.Wiesław Źrebiec jako alternatywę wskazuje ustawienie w gminie czy mieście, przynajmniej przejściowo, kontenerów mieszkalnych czy osiedli domków budowanych w szybkich technologiach, tak jak było to po powodzi w 1997 r. Dodaje jednak, że ich liczbę należałoby dostosować do liczby osób pozostających w danym miejscu, żeby obiekty nie stały puste. Takie tymczasowe inwestycje da się przeprowadzić w kilka miesięcy. Jednak pytani przez nas eksperci niechętnie patrzą ma takie inwestycje, zwłaszcza na kontenery. Zwracają uwagę na wysokie koszty utrzymania (ogrzewanie elektryczne), panującą wewnątrz wilgoć i szybkie niszczenie takich obiektów. Budowa takich osiedli sprzyja też powstawaniu lokalnych skupisk ludzi w trudnej sytuacji finansowej i nie służy integracji ze społeczeństwem.
Plusy
  • Stosunkowo szybki termin oddania inwestycji.
  • Niższe koszty niż przy budowie standardowych domów mieszkalnych.
Minusy
  • Mała odporność na zmiany temperatury.
  • Niski standard, wilgoć.
  • Wysokie koszty użytkowania.
  • Społeczna segregacja.

relokacja do innych miejscowości

– Naturalne jest, że uchodźcy trafiają przede wszystkim do miast, gdzie już przed wojną istniała spora mniejszość ukraińska. Szczególnie że zakładają, iż do Polski przyjechali tylko na chwilę i wkrótce sytuacja pozwoli im wrócić do kraju – wyjaśnia Jakub Kucharczuk. Wszystko to powoduje znaczące obciążenie największych ośrodków miejskich, które w perspektywie kilku miesięcy – jak twierdzi ekspert – muszą zostać odciążone. I niekoniecznie chodzi tu o równomierną relokację, ale choćby rozproszenie do innych większych i średnich miast, które w ostatnich latach się wyludniały, ale wciąż mają dobrą infrastrukturę publiczną, zdolną obsłużyć większą liczbę mieszkańców. – Oczywiście nie powinniśmy wprowadzać przymusowej relokacji. Dlatego tak ważne jest dotarcie do uchodźców z informacją o tym, co im inne polskie miasta mogą zaoferować – przekonuje Jakub Kucharczyk.
Również zdaniem Aliny Muzioł-Węcławowicz bardzo ważna przy ograniczaniu kryzysu mieszkaniowego jest współpraca gmin między sobą w sprawie alokacji gości. – To istotne, żeby miasta porozumiewały się w sprawie przyjmowaniu uchodźców – przekonuje ekspertka i przypomina, że optuje za tym także Związek Miast Polskich.
Plusy
  • Możliwość skorzystania z istniejącej bazy mieszkaniowej i infrastruktury.
Minusy
  • Konieczność ścisłej współpracy między JST, także finansowej.
  • Obawy, czy w miejscach relokacji znajdzie się praca i odpowiednia dla rodzin infrastruktura.

inne sposoby zwiększenia puli dostępnych mieszkań

Pytani o inne rozwiązanie problemu mieszkań dla Ukraińców eksperci wymieniają włączenie się spółdzielni mieszkaniowych w budowę mieszkań oraz wynajem na określony czas pustostanów o nieustalonym stanie prawnym. Alina Muzioł-Węcławowicz podsuwa też propozycje zbierania funduszy na najem mieszkań przez NGO. Z kolei Katarzyna Przybylska z Habitat for Humanity Poland przypomina o możliwości inwestowania przy wykorzystaniu modelu „lokal za grunt”. Pozwala on uzyskać od deweloperów praktycznie bezkosztowo mieszkania czy obiekty usługowe za oddanie gminnego gruntu.
– Niewykorzystanym wciąż zasobem pozostają tereny we władaniu spółek Skarbu Państwa, które powinny zostać uwolnione do budowy mieszkań dostępnych cenowo. Jest to oczywiście blokowane przez zarządzających tymi spółkami, z racji na wartość tych terenów, jednak interes publiczny powinien w tym wypadku być ważniejszy – przekonuje Jakub Kucharczuk. Ekspert ma jeszcze jedną propozycję. Jego zdaniem samorządy mogłyby zachęcić mieszkańców do udostępniania części swoich domów. Szczególnie chodzi tu o osoby w podeszłym wieku, z mniejszych miast lub wsi, które mają problemy z ich utrzymaniem. ©℗

Ramka 2

Fundusz Dopłat na pomoc ©℗
Z tego źródła można uzyskać bezzwrotne finansowe wsparcie z budżetu państwa. Jest ono udzielane głównie jednostkom samorządu terytorialnego i organizacjom pozarządowym wspierającym osoby w kryzysie bezdomności, ale też m.in. organizacjom kościelnym czy spółdzielniom socjalnym. Skorzystać mogą również bezdomni uchodźcy z Ukrainy.
Zgodnie z ustawą z 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla osób bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 377) z Funduszu Dopłat można się ubiegać o pozyskanie środków sięgających do 80 proc. kosztów m.in. na:
• budowę budynku,
• remont lub przebudowę budynku niemieszkalnego, przeznaczonego na pobyt ludzi,
• remont lub przebudowę budynku mieszkalnego albo części takiego budynku, jeżeli nie dotyczy on lokalu mieszkalnego zajmowanego na podstawie obowiązującej umowy najmu,
• zmianę sposobu użytkowania budynku lub jego części wymagającego remontu lub przebudowy.
W wyniku takiego działania mają powstać lub zostać zmodernizowane mieszkania zwiększające mieszkaniowy zasób gminy lub mieszkania chronione. Analogiczne wsparcie można uzyskać na budowę noclegowni lub schroniska dla osób bezdomnych albo zwiększenie powierzchni użytkowej pomieszczeń noclegowych w istniejącej już noclegowni czy schronisku.
Również wsparcie do 80 proc. kosztów możliwe jest na przedsięwzięcie polegające na zmianie sposobu użytkowania obiektu wymagającego remontu lub przebudowy, jeżeli w wyniku tego powstaną pomieszczenia tymczasowe. Warto pamiętać, że do katalogu kosztów kwalifikowanych można też zaliczyć koszty garaży podziemnych czy wykonanie niezbędnego uzbrojenia terenu. Nie mieści się jednak w nich zakup gruntu.
Niedawno Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, zapowiedział zwiększenie Funduszu Dopłat o 1,2 mld zł (to przede wszystkim przesunięcia z innych programów pomocowych). Poinformował także o przyjęciu przez rząd projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych. Dla beneficjentów programu istotna nowość to zmiana zasad kwalifikacji wniosków w taki sposób, aby wypłata wsparcia następowała już w roku złożenia wniosku, a także umożliwienie występowania o aktualizację kwoty udzielonej pomocy, gdy wzrosną koszty realizacji inwestycji.