Gospodarka mieszkaniowa to jedno z największych wyzwań dla gminy. Problemem jest nie tylko zapewnienie środków związanych z finansowaniem nieruchomości mieszkaniowych, lecz także konkretnych rozwiązań prawnych. Kluczowym instrumentem gospodarki mieszkaniowej jest bowiem uchwała rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkań. Z najnowszych orzeczeń wojewodów wynika, że samorządy sobie z tym nie radzą, przez co akty te są masowo uchylane.

elementy obligatoryjne i nie

Listę zagadnień, które muszą być ustalone przez radę gminy, określa art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1243; dalej: u.o.p.l.). Powyższa delegacja ustawowa wskazuje, co koniecznie musi się znaleźć w uchwale rady gminy. [ramka 1]
Ramka 1
Katalog zagadnień do uregulowania
Rada gminy w uchwale musi zawrzeć m.in.:
  • wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
  • warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
  • kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;
  • warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu i osobami zajmującymi mieszkania w innych zasobach;
  • tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem mieszkań zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
  • zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w mieszkaniu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
  • warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
  • zasady przeznaczania lokali na realizację zadań z zakresu wspieraniu rodziny i systemu pieczy zastępczej. ©℗
Pominięcie któregoś elementu spowoduje bowiem stwierdzenie nieważności uchwały przez organ nadzoru (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody podkarpackiego z 1 czerwca 2021 r., nr P-II.4131.2.136.2021). Jednocześnie użyte w przepisach sformułowanie „w szczególności” oznacza, że rada gminy może zamieścić w uchwale jeszcze dodatkowe zagadnienia związane z zasadami wynajmowania lokali, dostosowane do lokalnych potrzeb. Nie jest to jednak równoznaczne z tym, że radni mogą dowolnie rozszerzać zakres regulacji, wykraczając poza obszar wskazany w upoważnieniu.
Częstym powodem unieważnienia uchwał przez wojewodów jest ustalenie przez gminy dodatkowych kryteriów wynajmowania lokali z komunalnego zasobu. Taką dodatkową przesłanką, kwestionowaną przez organ nadzoru, jest nieposiadanie innego lokalu na terenie danej jednostki. W tej sprawie wypowiedział się np. wojewoda pomorski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 27 lipca 2021 r. (nr PN-II.4131.47.2021.IM). Wskazał on, że prawo do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu ma każdy mieszkaniec gminy mający niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe i niskie dochody. Wojewoda podkreślił, że w przypadku pierwszej przesłanki nie chodzi o każdą subiektywną potrzebę mieszkaniową, lecz potrzebę zobiektywizowaną warunkami zamieszkiwania uznanymi za kwalifikujące je do poprawy według zgodnych z ustawą kryteriów przyjętych przez radę gminy. Według organu nadzoru wprowadzanie w uchwale dodatkowych wyłączeń, niemieszczących się w kryteriach ustawowych, należy kwalifikować jako nieuprawnione przekroczenie granic upoważnienia ustawowego zawartego w art. 21 ust. 3 u.o.p.l.
Podobnie uznał wojewoda śląski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 30 lipca 2021 r. (nr NPII.4131.1.799.2021). Podał on, że nie jest dopuszczalnym wyłączenie z kręgu uprawnionych do ubiegania się o wynajem lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego osób, które mają tytuł prawny do innego lokalu. Zdaniem wojewody kryterium nieprzysługiwania tytułu prawnego do innego mieszkania lub nieruchomości ustawodawca przypisał jedynie przypadkowi zawierana przez gminę umowy najmu lokalu socjalnego, co wynika z art. 23 ust. 2 u.o.p.l. Wyraźne wskazanie przez ustawodawcę na stosowanie takiego warunku tylko w przypadku zawierania umowy najmu lokalu socjalnego wyklucza zatem jego rozszerzanie także na inne formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (tak też wojewoda wielopolski w rozstrzygnięciu nadzorczym z: 1 lipca 2021 r., nr KN-I.4131.1.414.2021.10 i 15 lipca 2021 r., nr KN-XI.4131.1.135.2021.17).
Zgodnie z tą linią orzekł również wojewoda warmińsko-mazurski. Rozstrzygnięciem nadzorczym z 14 lipca 2021 r. (nr PN.4131.253.2021) uchylił uchwałę Rady Gminy Świątki w sprawie zasad wynajmowania lokali, bo jako dodatkowe kryterium przy zawieraniu umowy z najemcami wskazała, że pierwszeństwo w uzyskaniu lokalu z gminnego zasobu nie dotyczy osób, które w okresie ostatnich pięciu lat zbyły lub darowały lokal lub budynek mieszkalny. Wojewoda podkreślił, że rada gminy nie jest uprawniona do ustalania dodatkowych warunków, które kogoś wykluczają z pierwszeństwa zawarcia umowy, skoro weryfikacja wniosku wskazała, że spełnia on ustawowe warunki do uzyskania mieszkania.

ustalenie poziomu dochodu

Rada gminy w uchwale musi ustalić wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu. Określenie tego limitu jest ważne, gdyż dochód – jak już wspomniano wcześniej – stanowi główne kryterium zawierania najmu z mieszkańcami gminy. Radom gmin określenie tego kryterium sprawia sporo problemów. Dlatego warto na początku przytoczyć wyjaśnienia wojewody zachodniopomorskiego zawarte w rozstrzygnięciu nadzorczym z 6 sierpnia 2021 r. (nr P-1.4131.267.2021.AA). Organ podał, że rada musi wskazać maksymalną granicę osiąganego dochodu, powyżej której mieszkaniec gminy nie ma prawa do ubiegania się o najem lokalu z jej zasobu z uwagi na możliwość zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Wojewoda podkreślił, że wysokość dochodu stanowi jedną z podstawowych (obok niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych) przesłanek wynajmowania lokali z zasobu gminy. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 2 u.o.p.l. gmina na zasadach i w przypadkach określonych w ustawie zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach (por. też rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody wielkopolskiego z 28 lipca 2021 r., nr KN-I.4131.1.455.2021.22).
Rady gmin w tej części uchwały często też przyznają włodarzowi możliwość wynajmowania lokali poza kolejnością, czyli bez weryfikacji spełniania omawianego kryterium. Oczywiście taki proceder nie pozostaje bez reakcji wojewodów. Ci bowiem wielokrotnie kwestionują możliwość udzielania włodarzowi uprawnień do wynajmowania lokali z pomięciem kryterium dochodowego z powołaniem się na niedookreślone sytuacje nazywane przez rady np. „szczególnie uzasadnionymi przypadkami”. Według organów nadzoru takie upoważnienie daje włodarzom w istocie uprawnienie do działania poza trybem określonym w uchwale, co potencjalnie może stawiać obywateli, którzy podlegają jej regulacjom, w sytuacji naruszającej zasadę równości wynikającą z art. 32 Konstytucji RP (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody: warmińsko-mazurskiego z 3 sierpnia 2021 r., nr PN.4131.297.2021, kujawsko-pomorskiego z 23 lipca 2021 r., nr 99/2021 i 22 czerwca 2021 r., nr 75/2021). Podkreślają też, że takie pojęcia, jak np. „wyjątkowe przypadki” czy „szczególnie uzasadnione przypadki”, wprowadzają uznaniowość organów je stosujących i naruszają zasadę związania organów administracji publicznej przepisami prawa powszechnie obowiązującego wyrażoną w art. 7 Konstytucji RP (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody wielkopolskiego z 5 sierpnia 2021 r., nr KN-XI.4131.1.142.2021.17). Uchwała nie powinna także umożliwiać przydzielenia poza kolejnością lokalu mieszkalnego ze względu „szczególny interes społeczności lokalnej”. Przykładowo: wojewoda zachodniopomorski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 29 lipca 2021 r. (nr P-1.4131.256.2021.KN) zakwestionował zapis uchwały Rady Miejskiej w Sianowie, według którego w szczególnie uzasadnionych przypadkach, bez obowiązku umieszczania na liście, burmistrz może udzielić zgody na zawarcie umowy najmu z innymi osobami, o ile jest to uzasadnione szczególnym interesem społeczności lokalnej bądź względami współżycia społecznego. Zdaniem wojewody rada, wprowadzając tę regulację, posłużyła się pojęciem niedookreślonym „w szczególnie uzasadnionych przypadkach”, pozostawiając w tym zakresie częściową swobodę organowi wykonawczemu. Co jednak istotniejsze, cytowany przepis wywołałby ten skutek, że najemcą lokalu mieszkalnego mogłaby zostać osoba, która nie spełnia kryterium dochodowego oraz warunku posiadania niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, co byłoby całkowicie sprzeczne z założeniem ustawodawcy wyrażonym w art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.o.p.l. Tymczasem z tego przepisu wynika, że zadaniem własnym gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków gminnej wspólnoty osiągających niskie dochody. Wojewoda podkreślił, że do kompetencji rady należy określenie wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej stosowanie obniżek czynszu. Nie może być przy tym mowy o przyznaniu włodarzowi uprawnienia, dzięki któremu mógłby on wynajmować lokale osobom niespełniającym kryterium dochodowego. To do rady należy określenie kryteriów wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu. Wojewoda podkreślił, że rada kompetencji tej nie może scedować na inny organ, w tym na burmistrza, pozostawiając mu w tym zakresie luz decyzyjny, pozornie ograniczony do „szczególnego interesu społeczności lokalnej”.
Osobną kwestią przy wyliczaniu dochodu jest możliwa obniżka czynszu. I tak, jeśli gmina w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem postanowiła, że będzie jej udzielać, musi w uchwale określić limit dochodów, w ramach którego możliwe jest uzyskanie obniżki. Jak wyjaśnił wojewoda łódzki w rozstrzygnięciu nadzorczym z 14 lipca 2021 r. (nr PNIK-I.4131.575.2021), u.o.p.l. nie nakłada obowiązku pobierania obniżonego czynszu, niemniej jednak rada jest zobligowana do wskazania w regulaminie kryteriów dochodowych, w przypadku spełnienia których obniżka może być zastosowana. Przy czym w ramach tego limitu gmina powinna określić co najmniej dwa progi kwotowe, ponieważ art. 7 ust. 2 u.o.p.l. wymaga, by różnicować obniżki w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy. Niestety w tej części uchwał także często zdarzają się błędy. Tak było np. w akcie podjętym przez radę gminy Sorkwity, który został uchylony przez wojewodę warmińsko-mazurskiego w rozstrzygnięciu nadzorczym z 2 sierpnia 2021 r. (nr PN.4131.294.2021). Stwierdził on nieważność uchwały, gdyż rada określiła tylko wysokość dochodu do obniżki czynszu, ale tylko dla tych, którzy nie dostali dodatku mieszkaniowego ze względu na niespełnianie kryterium powierzchni mieszkania. W dokumencie tym bowiem ustalono, że ci lokatorzy mogą liczyć na obniżkę, jeżeli miesięczny dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. najniższej emerytury w gospodarstwach jednorodzinnych i 25 proc. w gospodarstwach wieloosobowych. Wojewoda uznał, że organ stanowiący gminy Sorkwity nie ustalił wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego zastosowanie obniżek czynszu wobec wszystkich najemców lokali. Przewidziane rozwiązanie dotyczy bowiem wyłącznie ściśle określonej grupy najemców. Organ stwierdził, że rada nie ma kompetencji do wprowadzania jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, które pozbawiają konkretną grupę mieszkańców (w tym przypadku osoby z prawem do przyznania dodatku mieszkaniowego) do skorzystania obniżki czynszu. Tak więc brak określenia wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego zastosowanie obniżek czynszu stanowi istotne naruszenie art. 21 ust. 3 pkt 1 u.o.p.l. i jest podstawą do stwierdzenia nieważności uchwały w całości, gdyż materia ta musi znaleźć się w uchwale. Jej pominięcie skutkuje niewypełnieniem w całości delegacji ustawowej i pozbawieniem najemców lokali, którym przyznano dodatek mieszkaniowy, możliwości ubiegania się o obniżkę czynszu. Wojewoda podkreślił, że obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego lub zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.

reguły pierwszeństwa

W treści uchwały rada musi określić kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu lokalu socjalnego (art. 21 ust. 3 pkt 3 u.o.p.l.). Zasady pierwszeństwa służą sporządzaniu list osób ubiegających się o przyznanie mieszkania z zasobu gminy. Często stosowany jest system punktowy, zgodnie z którym dodatkowe punkty (pozwalające na zajęcie wyższej lokaty na liście) mogą uzyskać np. osoby niepełnosprawne czy wychowankowie domu dziecka. W praktyce obok punktów dodatnich stosowane są czasem również punkty ujemne, np. za dewastację zajmowanego do tej pory lokalu.
W omawianym zakresie wojewodowie wielokrotnie podkreślali, że kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, nie mogą odnosić się do ustawowego obowiązku gminy zapewnienia lokalu socjalnego przyznanego na mocy wyroku sądowego. I tak np. wojewoda wielkopolski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 7 lipca 2021 r. (nr KN-I.4131.1.435.2021.10) podał, że art. 21 ust. 3 pkt 3 u.o.p.l., przyznający radzie gminy kompetencje do ustalenia m.in. zasad pierwszeństwa wynajmowania lokali socjalnych, dotyczy wyłącznie kształtowania przesłanek zawierania umów najmu na zasadach ogólnych, a nie na podstawie art. 14 ust. 1 u.o.p.l. Ta ostatnia regulacja kształtuje w sposób samodzielny i wyczerpujący zasady postępowania wobec osób, które nabyły prawo do lokalu socjalnego na podstawie orzeczenia sądowego. To sąd w prawomocnym orzeczeniu oznacza krąg podmiotów uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego na tej podstawie. Zdaniem wojewody, jeżeli żaden z przepisów u.o.p.l. nie zawiera postanowienia, że osoby z przyznanym lokalem socjalnym są w jakikolwiek sposób uprzywilejowane (w porównaniu do innych osób oczekujących na lokal socjalny), to gmina nie ma podstaw prawnych, aby w uchwale w tym zakresie przyznawać wskazanym podmiotom pierwszeństwo. Ponadto organy nadzoru wielokrotnie zwracały uwagę, że nie jest dopuszczalne regulowanie w tej części uchwały kwestii, które już zostały przesądzone w treści u.o.p.l. (tak w rozstrzygnięciu nadzorczym wojewody: zachodniopomorskiego z 2 lipca 2021 r., nr P-1.4131.235.2021.AS; łódzkiego z 14 lipca 2021 r., nr PNIK-I.4131.575.2021; wielkopolskiego z 15 lipca 2021 r.).

Przykład

Wyznaczenie długości umowy
Rada gminy w uchwale wskazała, że umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na okres jednego roku z możliwością przedłużenia na kolejny, jeżeli najemca znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. To postanowienie jest skonstruowane wadliwie, gdyż rada nie jest uprawniona do wyznaczania okresu, na jaki jest zawierana umowa najmu lokalu socjalnego. Nie może ona także określać warunków ewentualnego przedłużenia trwania umowy. Kwestie te zostały już unormowane w art. 23 ust. 1 i ust. 3 u.o.p.l. Zgodnie z nim umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony (ust. 1), a po upływie tego czasu można ją przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy (ust. 3). Ponadto o tym, na jaki okres wynajmowany jest lokal socjalny, decydują – stosownie do zasady swobody umów wyrażonej w art. 3531 kodeksu cywilnego – strony umowy, czyli w tym przypadku włodarz i mieszkaniec starający się o najem mieszkania.

tryb rozpatrywania wniosków

Kolejnym zagadnieniem, który musi znaleźć się w uchwale, jest tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej (art. 21 ust. 3 pkt 5 u.o.p.l.). W tej części należy określić termin składania wniosków i częstotliwość sporządzania list osób zakwalifikowanych do zawarcia umowy najmu oraz związaną z tym procedurę (w ramach tej procedury możliwe jest np. uregulowanie wstępnej weryfikacji wniosku). Ponadto w uchwale należy określić skład osobowy i liczbę członków organu sprawującego kontrolę społeczną, czyli komisji mieszkaniowej, oraz jego kompetencje, pamiętając o tym, że jest on wyłącznie organem opiniodawczym i niedopuszczalne jest wyposażenie go w kompetencje o charakterze władczym.
Kontrola jest zaś – jak wyjaśnił wojewoda śląski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 1 lipca 2021 r. (nr NPII.4131.1.705.2021) – instrumentem prawnym niezawierającym cech władczego oddziaływania czy wkraczania w działalność podmiotów kontrolowanych w celu jej korygowania. Kontrolą jest ogół czynności zmierzających do ustalenia faktycznego stanu rzeczy. Jej treścią jest:
  • obserwowanie i rozpoznawanie danej działalności lub stanu,
  • ocena tej działalności lub stanu prowadząca do stwierdzenia, że są one prawidłowe lub nieprawidłowe,
  • diagnoza co do przyczyn ewentualnych nieprawidłowości,
  • sformułowanie wniosków odnośnie do przeciwdziałania powstawaniu nieprawidłowości w przyszłości i wytycznych prowadzących do zmiany nieprawidłowego postępowania kontrolowanego podmiotu.
Kontrola powinna też sprowadzać się do weryfikacji tego, czy w danym postępowaniu o przydział lokali mieszkalnych zostały zachowane wszystkie przewidziane uchwałą procedury, jak były one stosowane i czy były stosowane poprawnie. [ramka 2]
Ramka 2
Elementy poddawane kontroli społecznej
Ocenie będą podlegały np.:
  • liczba złożonych wniosków,
  • liczba wniosków rozpoznanych pozytywnie i negatywnie,
  • dane liczbowe składające się ocenę punktową wniosków,
  • skala ocen, jaką w weryfikacji wniosków stosował podmiot weryfikujący,
  • prawidłowość zliczenia punktacji itp. ©℗
Zdaniem wojewody śląskiego w celu wypełnienia dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 3 pkt 5 u.o.p.l., poddanie kontroli społecznej trybu rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy musi mieć wymiar realny, gwarantujący możliwość faktycznego oddziaływania czynnika społecznego w zakresie tej kontroli. Radom określenie zasad działania komisji mieszkaniowej sprawia jednak sporo problemów. Tymczasem, jak wskazał wojewoda śląski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 1 lipca 2021 r. (nr NPII.4131.1.706.2021), to organ stanowiący JST powinien określić wyczerpująco, kto może wejść w skład komisji, jaki zakres zadań będzie przez nią realizowany, w jaki sposób komisja będzie realizowała przyznane jej zadania.

Przykład

Wątpliwy kształt komisji
Rada gminy w uchwale upoważniła włodarza do uregulowania w regulaminie zasad działania komisji mieszkaniowej. Nie przesądziła jednak, z jakiego grona osób ma być wyłoniony skład tej komisji, jak również jaki kształt miałby przyjąć powyższy regulamin. Wobec tych braków trzeba uznać, że uchwała nie wypełnia delegacji z art. 21 ust. 3 pkt 5 u.o.p.l. Brak wytycznych w tym zakresie powoduje bowiem, że włodarz może wskazać dowolną osobę, a tak być nie może, bo komisja mieszkaniowa, która rozpatruje wnioski mieszkaniowe, ma dostęp do danych osobowych, w tym m.in. danych wrażliwych.
Ten sam wojewoda wskazał na problemy, jakie mogą powstać w związku z postanowieniem rady, że członkami komisji mieszkaniowej będą osoby spoza urzędu gminy (radni, przedstawiciele MOPS-u, przedstawiciele związków zawodowych). Po pierwsze, rodzi się wątpliwość, czy osoby te mają dostęp do danych wrażliwych podmiotów ubiegających się o przydział mieszkania i danych chronionych na podstawie ustawy z 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1781). Po drugie, rada nie jest uprawniona do wytypowania radnych do składu społecznej komisji mieszkaniowej. Obowiązki i uprawnienia radnego zostały bowiem enumeratywnie uregulowane w ustawie z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1372; dalej: u.s.g.). Zgodnie z art. 24 ust. 1 u.s.g. radny jest obowiązany brać udział w pracach rady gminy i jej komisji oraz innych instytucji samorządowych, do których został wybrany lub desygnowany. Zdaniem wojewody wykonywania czynności w ramach tej komisji nie sposób uznać za udział w pracach rady gminy i jej komisji, a tym bardziej w instytucji samorządowej (komisja mieszkaniowa jest podmiotem o charakterze pomocniczym, utworzonym fakultatywnie przez organ stanowiący gminy). Rada przepisem rangi podustawowej nie może radnemu przypisywać innych zadań, niż wskazane są w u.s.g.
Jeżeli chodzi o tryb załatwiania wniosków, organy nadzoru jednolicie kwestionują ustalenie w uchwale możliwości skreślenia z listy mieszkaniowej osoby wnoszącej o przyznanie jej gminnego lokalu, gdy ta dwukrotnie odmawia przyjęcia wskazanego jej mieszkania. Wskazuje się, że taką regulacją tworzy się nieprawidłowy precedens, w którym gmina faktycznie wymusza na uprawnionym przyjęcie lokalu spośród zaproponowanych mu przez jednostkę (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody podkarpackiego z 2 czerwca 2021 r., nr P-II.4131.2.121.2021). Wojewoda ten w rozstrzygnięciu nadzorczym z 1 czerwca 2021 r. (nr P-II.4131.2.136.2021) za sprzeczny z prawem uznał też zapis uchwały stanowiący, że: „dwukrotna odmowa przyjęcia proponowanego lokalu traktowana będzie jako rezygnacja wnioskodawcy z wynajęcia, a jego wniosek uznany zostanie jako ostatecznie załatwiony”. Zdaniem organu nadzoru zakwestionowany zapis pozostaje w sprzeczności z celem ustawy i wyrażonym w art. 4 art. 4 u.o.p.l. obowiązkiem gminy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty. Nałożone uchwałą ograniczenie jest niczym nieuzasadnionym pozbawieniem uprawnionych do ubiegania się o najem lokalu z zasobów gminy starań o uzyskanie mieszkania najbardziej dla nich odpowiedniego. Dodaje się przy tym, że takie ograniczenie, czyli możliwość dwukrotnej odmowy przyjęcia lokalu, nie jest przewidziane w u.o.p.l. (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody wielkopolskiego z 15 lipca 2021 r., nr KN-XI.4131.1.135.2021.17).

lokal opuszczony przez najemcę

Zgodnie z art. 21 ust. 3 pkt 6 u.o.p.l. w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali gmina musi określić zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w mieszkaniu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Przyjmuje się, że JST może wprowadzić szczególne zasady najmu przez te osoby, oferując im wynajęcie zajmowanego lokalu, ale może to dotyczyć tylko tych osób, które spełniają kryteria z art. 4 ust. 2 u.o.p.l., tj. niskiego dochodu i niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.
Przy czym pod pojęciem zasad postępowania należy zaś rozumieć określenie trybu (toku) czynności podejmowanych w danej sytuacji. Rada nie jest upoważniona do wprowadzania dodatkowych warunków, które uzasadniać będą wstąpienie w stosunek najmu po śmierci dotychczasowego najemcy.

Przykład

Niedopuszczalne dodatkowe warunki
Rada gminy postanowiła, że w przypadku śmierci najemcy umowa najmu może być zawarta z pozostałymi w lokalu osobami (które nie wstąpiły w stosunek najmu), o ile nie posiadają one samodzielnego lokalu mieszkalnego, stale zamieszkiwały wraz z najemcą przez okres co najmniej trzech lat przed jego śmiercią. Dodatkowe warunki wstąpienia w stosunek najmu, ustalone w uchwale przez radę gminy, przekraczają delegację ustawową zawartą w art. 21 ust. 3 pkt 6 u.o.p.l. (por. rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody warmińsko-mazurskiego z 3 sierpnia 2021 r., nr PN.4131.297.2021).
Rada nie może także ustalić, że warunkiem wstąpienia w najem jest regularne opłacanie należności z tytułu użytkowania lokalu czy też utrzymywanie lokalu w należytym stanie technicznym. Zdaniem wojewody łódzkiego brak jest podstaw, by przepisy gminne wprowadzały regulacje wyłączające pewne kategorie mieszkańców gminy z możliwości ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu z gminnego zasobu nieruchomości (rozstrzygnięcia nadzorcze wojewody łódzkiego z: 15 lipca 2021 r., nr PNIK-I.4131.568.2021 i 14 lipca 2021 r., nr PNIK-I.4131.575.2021). Niedopuszczalne jest także wprowadzenie w uchwale warunku braku tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody: warmińsko-mazurskiego z 2 sierpnia 2021 r., nr PN.4131.294.2021 i łódzkiego z 8 czerwca 2021 r., nr PNIK-I.4131.476.2021).
Na temat wypełnienia delegacji art. 21 ust. 3 pkt 6 u.o.p.l. wypowiedział się również wojewoda zachodniopomorski w rozstrzygnięciu nadzorczym z 29 lipca 2021 r. (nr P-1.4131.256.2021.KN). W jego ocenie na mocy art. 21 ust. 3 pkt 6 u.o.p.l. rada zobowiązana jest do określenia zasad postępowania w stosunku do osób, które nie wstąpiły w stosunek najmu lokalu, natomiast nie jest uprawniona do uregulowania sytuacji odwrotnej, tj. wskazania osób, które są uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu lokalu w razie śmierci najemcy. Kwestie te są bowiem uregulowane w kodeksie cywilnym.