Jednym z pierwszych kroków pozwalających uruchomić program „Lokal za grunt” jest podjęcie odpowiedniej uchwały przez radę gminy. Warunkiem sprzedaży konkretnego gruntu jest bowiem wyrażenie zgody przez organ stanowiący jednostki. Wszystko dlatego, że zbycie przez gminę parceli to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Tym samym brak takiej zgody organu może zablokować pomysł sprzedaży gruntu z częściowym rozliczeniem lokalami/budynkami i nie będzie możliwe korzystanie z rozwiązań przewidzianych w ustawie z 16 grudnia 2020 r. o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości (Dz.U. z 2021 r . poz. 223; dalej: u.r.c.l.b.).
Treść uchwały ma znaczenie dla gminy, ale także dla potencjalnych inwestorów. Dla przedsiębiorcy będzie bowiem podstawą kalkulacji prowadzącej do podjęcia przez niego decyzji, czy wziąć udział w programie „Lokal za grunt”. A gdy inwestor podejmie taką decyzję, to uchwała będzie miała również wpływ na ofertę przedstawioną przez niego gminie.
Projekt
Co do zasady projekty uchwał rady przygotowuje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Tak będzie i w tym przypadku. Wskazać należy, że ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków nie wprowadza ograniczeń dotyczących rodzaju nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości. Rada gminy będzie więc mogła wyrazić zgodę na zbycie zarówno w odniesieniu do gruntu niezabudowanego, jak i zabudowanego. Włodarz, składając projekt radzie gminy, będzie dołączał do niego wycenę nieruchomości objętej projektowanym dokumentem, dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego nie wcześniej niż trzy miesiące przed złożeniem radzie projektu uchwały. Podczas połączonych prac sejmowych komisji infrastruktury oraz komisji samorządu terytorialnego i polityki regionalnej posłowie wyrażali pogląd, że okres ważności operatu jest za krótki. Podnoszono, że rada gminy może nie zdążyć podjąć uchwały. To zaś będzie powodowało dodatkowe koszty sporządzenia nowego dokumentu.
Tych obaw nie podziela Karol Kupień, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp.k. w Poznaniu. Prawnik zwraca uwagę, że operat ma być sporządzony na trzy miesiące przed dniem złożenia projektu uchwały, więc późniejsze perturbacje z całą procedurą nie powinny być problemem. ‒ Ustawodawca chce jedynie, by informacje dla radnych i potencjalnych inwestorów były jak najbardziej aktualne – podkreśla mec. Kupień.
Ustalenie ceny za metr
Na podstawie wyceny przedstawionej w operacie szacunkowym rada gminy ustalać będzie cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej dla lokali lub budynków podlegających w przyszłości przekazaniu przez inwestora gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt”. Cena ta zawarta będzie w treści uchwały i będzie miała zastosowanie w późniejszym rozliczeniu między gminą a nabywcą nieruchomości.
W art. 4 ust. 3 u.r.c.l.b. określono zamknięty katalog elementów, które będą musiały być zawarte w uchwale. ramka 1

Ramka 1

Elementy obowiązkowe
Uchwała o zbyciu nieruchomości określa parametry lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” oraz termin ich przekazania, liczony od dnia przeniesienia na inwestora własności zbywanej nieruchomości oraz:
• minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię użytkową lokali lub budynków;
• przeznaczenie lokali lub budynków;
• minimalny standard lokali lub budynków, obejmujący w szczególności w przypadku:
‒ lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu ‒ wyposażenie i wykończenie, dostępność dla osób niepełnosprawnych, rozmieszczenie i zaprojektowanie pomieszczeń, dostęp z pomieszczeń na balkon, taras lub loggię, pomieszczenia przynależne, parametry określające efektywność energetyczną, a także ekspozycję okien i umiejscowienie lokalu w budynku,
‒ lokali o innym przeznaczeniu lub budynków o innym przeznaczeniu, w których nie wyodrębniono lokalu ‒ wyposażenie i wykończenie, dostępność dla osób niepełnosprawnych, parametry określające efektywność energetyczną, a także ekspozycję okien i umiejscowienie lokalu w budynku, wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków;
• cenę 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu lub budynku. ©℗
Określenie oczekiwań
Rada gminy, poza wyrażeniem zgody na zbycie konkretnej nieruchomości i jej wskazaniem, określać będzie w uchwale oczekiwania gminy dotyczące lokali lub budynków, które mają jej zostać przekazane przez inwestora w zamian za część wartości nieruchomości (innymi słowy, których cena ma zostać zaliczona na poczet części ceny zbywanego gruntu). Karol Kupień wyjaśnia, że art. 4 ust. 3 u.r.c.l.b. określa zamknięty katalog elementów do uregulowania w uchwale w sprawie zbycia określonej nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”. ‒ Innymi słowy, w uchwale muszą być tylko i wyłącznie te elementy, nic więcej i nic mniej – podkreśla prawnik. I dodaje, że ważne jest, by jak najlepiej wykorzystać tę delegację w granicach kompetencji przyznanych radzie.
Jednym z ważnych parametrów jest minimalna i maksymalna liczba oraz powierzchnia użytkowa lokali/budynków. Przy czym chodzi tu o łączną wartość tych wskaźników. Rada gminy będzie mogła także wskazać np. minimalną i maksymalną powierzchnię pojedynczego lokalu/budynku lub w podziale na poszczególne lokale/budynki.
Jak tłumaczyło Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii na etapie konsultacji projektu, gmina, określając maksymalną liczbę/powierzchnię lokali, uniknie sytuacji, kiedy otrzyma od inwestora więcej mieszkań, niż np. w danym momencie potrzebuje, kosztem dopłaty pieniężnej.
Z innej jednak strony w ocenie ekspertów gmina powinna się liczyć z tym, że zbyt daleko posunięta szczegółowość przy określaniu ww. parametrów będzie mogła wpływać nie tylko na ograniczenie kręgu podmiotów zainteresowanych nawiązaniem współpracy, lecz także na możliwość przygotowania oferty w pełni odpowiadającej jej oczekiwaniom. W skrajnych sytuacjach nawet niewielkie rozbieżności w parametrach będą powodować odrzucenie obiektywnie atrakcyjnej oferty z powodu niespełnienia oczekiwań gminy w zakresie zasobu (spełnienie tych oczekiwań będzie warunkiem przystąpienia do przetargu).
Przeznaczenie lokali
Kolejnym wskaźnikiem, który będzie musiał być ustalony w uchwale, jest przeznaczenie lokali/budynków. Zapisując w uchwale oczekiwane przeznaczenie lokali/budynków, rada gminy w pierwszej kolejności będzie musiała ustalić, czy powinny być to lokale/budynki mieszkalne, czy służące do innego celu. Będzie zatem mogła zróżnicować zasób poprzez wskazanie np. proporcji części mieszkaniowej do niemieszkaniowej. Przy czym w przypadku wskazania lokali/budynków o innym przeznaczeniu będzie można zapisać np. planowany cel, w jakim gmina będzie chciała przekazane zasoby w przyszłości wykorzystać (np. żłobek, szkoła podstawowa, ośrodek zdrowia itp.).
Co ważne, określenie tych parametrów będzie wymagało od samorządu rzetelnej analizy lokalnej sytuacji i potrzeb mieszkańców oraz świadomego kształtowania planów dotyczących dalszego rozwoju gminy, w tym z uwzględnieniem możliwości zaangażowania w gospodarowanie przekazanym w przyszłości zasobem spółki gminnej lub spółki Skarbu Państwa.
Z innej strony określenie szczegółów dotyczących przyszłego przeznaczenia umożliwi inwestorowi wcześniejsze wstępne rozeznanie się w proponowanych warunkach współpracy i wstępną ocenę opłacalności inwestycji oraz dopasowanie do oczekiwań gminy w przygotowywanej ofercie (określone w uchwale parametry znajdą bowiem odzwierciedlenie w ogłoszeniu o przetargu).
Wymagany standard
Gmina może określić minimalne wymagania dotyczące standardu lokali/budynków, które najbardziej będą odpowiadały jej potrzebom. Wymogi te ustala się odrębnie dla zasobów o przeznaczeniu mieszkaniowym i niemieszkaniowym. Takie określenie parametrów ma na celu z jednej strony świadome włączenie przedsięwzięcia w plany rozwojowe i interwencyjne gminy, z drugiej zaś ochronę interesów majątkowych jednostki i troskę o posiadanie zasobu lokalowego spełniającego standardy i umożliwiającego realizację jej zadań.
Może pojawić się wątpliwość, czy dany parametr określony w wymaganiach odnosić się powinien do zasobu, który będzie zlokalizowany na gruncie zbywanym, czy też również ewentualnie do tych znajdujących się na innej nieruchomości inwestora przekazywanych w ramach rozliczenia. Zdaniem mec. Karola Kupienia minimalny standard odnosi się do lokali przekazywanych gminie, a nie lokali budowanych na nieruchomości przeznaczanej do sprzedaży w ramach programu „Lokal za grunt”. ‒ Mogą się jednak pojawić problemy ze znalezieniem wcześniej zrealizowanych inwestycji, które będą wpisywały się w wymogi stawiane przez radę – uważa mec. Karol Kupień. Pogląd ten podziela Aleksandra Jastrzębska, radca prawny w kancelarii Graś i Wspólnicy sp. k. w Warszawie. ‒ W mojej ocenie minimalny standard lokali i budynków określony w uchwale odnosi się również do lokali i budynków pochodzących z przedsięwzięcia innego niż inwestycja – twierdzi mec. Jastrzębska.
Wyposażenie i wykończenie
W ramach wymagań dotyczących wyposażenia i wykończenia gmina będzie mogła żądać np. zapewnienia standardu „pod klucz” (też np. na określonym poziomie) lub jedynie stanu deweloperskiego, tj. zainstalowania określonych elementów wyposażenia (w tym m.in. służących oszczędzaniu zużycia wody lub energii, np. urządzeń wodooszczędnych lub energooszczędnych), zapewnienia określonej jakości materiałów lub urządzeń, spełnienia oczekiwań dotyczących estetyki itp.
W obszarze wymagań związanych z dostępnością dla osób niepełnosprawnych rada będzie mogła określić oczekiwania wynikające np. z wprowadzonych na terenie gminy dodatkowych standardów dostępności lub dobrych praktyk (np. dotyczących wind, podjazdów). Szczególnie duży jest wachlarz przykładowych zapisów, jeżeli chodzi o rozmieszczenie i zaprojektowanie pomieszczeń. ramka 2

Ramka 2

Rozmieszczenie i zaprojektowanie pomieszczeń
W uchwale będzie można określić oczekiwania dotyczące np.:
• minimalnych wymiarów pomieszczeń oraz ich układu (będzie można wprowadzić dopuszczalność dokonywania zmian wielkości lokali lub układu pomieszczeń, pozwalających na ich dostosowanie do zmieniających się w czasie potrzeb lokatorów),
• adaptacji do potrzeb np. osób niepełnosprawnych, seniorów czy rodzin z dziećmi,
• swobodnego poruszania się i funkcjonalnego ustawienia mebli, wydzielenia pomieszczeń o szczególnych funkcjach (np. kuchni),
• zaprojektowania i rozmieszczenia części wspólnych w budynku (w tym np. zapewnienia pomieszczenia na działanie świetlicy lub innego miejsca o funkcjach społecznych, przechowalni itp.),
• estetyki,
• w kontekście pomieszczeń przynależnych będzie można przesądzić np. o konieczności zapewnienia schowków lub komórek lokatorskich dla wszystkich planowanych do przekazania gminie mieszkań lub zapewnienia dla nich miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym. ©℗
Efektywność energetyczna
Rada gminy określi także parametry dotyczące efektywności energetycznej. W tej części uchwały będzie można doprecyzować parametry świadczące np. o zaprojektowaniu budynku o niemal zerowym zużyciu energii (w tym np. dzięki planowanemu wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii lub maksymalnym wykorzystaniu rozwiązań służących ograniczeniu zużywanej energii), spełnieniu wymagań wynikających z krajowego lub międzynarodowego standardu bardzo wysokiej efektywności energetycznej lub wysokiej efektywności energetycznej itp.
Jeżeli chodzi o wskaźniki związane z ekspozycją okien i umiejscowieniem lokalu w budynku, to będą one mogły dotyczyć np. konieczności zapewnienia odpowiedniego stopnia prywatności lokalu względem mieszkań sąsiadów, atrakcyjnego widoku z okna czy braku uciążliwości związanych z funkcjonowaniem w budynku lokali użytkowych.
Lokalizacja
Kolejny obligatoryjny element uchwały to wymogi dotyczące lokalizacji lokali lub budynków. Potrzeba ich określenia wynika z konieczności zapewnienia, aby przekazywane gminie przez inwestora zasoby z jednej strony odpowiadały jakości zbywanej nieruchomości, z drugiej zaś strony wpisywały się w potrzeby lokalnej wspólnoty i prowadzonej przez gminę polityki. Ma to zatem zapobiegać np. sytuacjom, w których inwestor za część ceny nieruchomości położonej w centrum miasta oferowałby gminie zasób zlokalizowany na jego obrzeżach lub w miejscu z ograniczonym dostępem do infrastruktury społecznej zamiast lokali/budynku w lokalizacji o jakości użytkowania porównywalnej z jakością zasobu powstającego na zbytej przez gminę nieruchomości. Określając wymagania dotyczące lokalizacji przekazywanego w przyszłości zasobu, rada gminy będzie mogła wybrać jedną z trzech opcji:
1) gminie będą mogły być przekazywane wyłącznie lokale lub budynki objęte inwestycją (czyli przedsięwzięciem realizowanym z wykorzystaniem nieruchomości zbytej przez nią inwestorowi),
2) przekazanie będzie mogło łączyć zasób objęty inwestycją z innym zasobem posiadanym, realizowanym lub planowanym do realizacji przez inwestora (ta opcja nie wyklucza jednak z przetargu podmiotów oferujących zasób pochodzący tylko z inwestycji albo tylko spoza inwestycji),
3) przekazanie odnosi się wyłącznie do lokali lub budynków nieobjętych inwestycją.
Dodatkowym zabezpieczeniem interesów gminy w odniesieniu do planowanego do przekazania zasobu pochodzącego z przedsięwzięcia innego niż inwestycja (zarówno w opcji drugiej, jak i trzeciej) jest możliwość określenia dodatkowych wymogów lokalizacyjnych. Mogą one dotyczyć w szczególności oddalenia nieruchomości od obiektów użyteczności publicznej oraz dostępu do środków transportu publicznego. Wprowadzenie takiej możliwości ma służyć zapewnieniu jak największej adekwatności jakości przekazywanych lokali/budynków do jakości zasobów objętych działaniami z wykorzystaniem zbytej przez gminę nieruchomości.
Ustalanie przez radę gminy wymagań dotyczących lokalizacji zasobu lokalowego/budynkowego przekazywanego w ramach rozliczenia „lokal za grunt” jest ściśle powiązane z ustalaniem w uchwale również ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej tego zasobu. Wprawdzie ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków nie wyklucza możliwości zróżnicowania tego przelicznika w zależności np. od rodzaju przestrzeni (mieszkalnej, niemieszkalnej) lub lokalizacji (zasób pochodzący z inwestycji, niepochodzący z inwestycji, różnicowanie przez pryzmat odległości od centrum miejscowości itp.), to jednak raz ustalony w odniesieniu do danego zasobu przelicznik będzie stosowany w toku całej procedury związanej ze zbyciem nieruchomości i rozliczeniem między gminą a inwestorem. Innymi słowy, będzie on stosowany niezależnie od rzeczywistej wartości lokali/budynków podlegających przekazaniu gminie, a ponadto zarówno na etapie oceny ofert, umowy z inwestorem, jak i przekazania zasobu.
Limit wyceny
Oczekiwany standard i wymogi dotyczące lokalizacji zasobu nie będą jedynymi czynnikami wpływającymi na ustalenie ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali/budynków. Rada gminy powinna wziąć pod uwagę wszelkie parametry, które mogą wpływać na wartość oczekiwanego zasobu, jak wcześniej wspomniano, również wycenę samej nieruchomości, a w przypadku budynków – także m.in. oczekiwaną wielkość działki.
Cenę lokali/budynków w skali zgodnej z oczekiwaniami gminy będzie należało określić w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej, mając na względzie limit ustawowy. Zgodnie z tym limitem cena w przeliczeniu na 1 mkw. nie będzie mogła przekroczyć wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 551), stanowiącej podstawę realizacji programu dopłat do czynszu „Mieszkanie na Start”.
W celu ułatwienia zorientowania się w tych parametrach Bank Gospodarstwa Krajowego publikuje na swojej stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej informacje dotyczące wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego obowiązujących w kwartale kalendarzowym.
Mieszkania pod klucz
W art. 4 ust. 9 u.r.c.l.b. wprowadza się możliwość podwyższenia przez radę gminy ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej oczekiwanego zasobu (dopuszczając przy tym nawet możliwość przekroczenia ww. omówionego limitu). Maksymalne limity będące odniesieniem przy ustalaniu ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych generalnie odnoszą się do rynkowych kosztów budowy mieszkań.
Dominującą praktyką w Polsce jest oddawanie nowych lokali (zarówno mieszkalnych, jak i np. usługowych) nabywcom w tzw. stanie deweloperskim. Za mieszkania pod klucz należy wnieść dodatkową dopłatę. Dlatego w przypadku, w którym określony przez gminę minimalny standard zasobu pozwalałby od razu na wprowadzenie się lokatora lub rozpoczęcie używania lokalu/budynku o innym przeznaczeniu (mowa jest tu zatem o lokalu/budynku gotowym do zamieszkania/używania, wykończonym pod klucz), cena 1 mkw. powierzchni użytkowej takiego lokalu/budynku ustalona w ramach limitu wyznaczanego przez ww. średni wskaźnik przeliczeniowy może zostać przez radę gminy podwyższona, jednak nie więcej niż o 20 proc. wartości tego wskaźnika.
Wprowadzenie możliwości podwyższenia ceny nie oznacza jednak, że w każdym przypadku określenia przez radę gminy jako oczekiwanego standardu pod klucz stosowana powinna być cena 1 mkw. powierzchni użytkowej odpowiadająca 120 proc. wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego. Regułą ma być cena ustalona zgodnie z ogólną zasadą, przy tym będzie mogła być podwyższona o wartość odpowiadającą nie więcej niż 20 proc. tego wskaźnika. Nie stoi to na przeszkodzie temu, aby w niektórych przypadkach, uzasadnionych przeprowadzoną przez gminę analizą ekonomiczną planowanego działania inwestycyjnego i swoich oczekiwań dotyczących zasobu, cena ta sięgnęła wysokości 120 proc. wartości wskaźnika. Przy ustalaniu ceny trzeba będzie bowiem wziąć pod uwagę również inne czynniki mogące wpływać na cenę, np. to, czy dany zasób ma zostać wybudowany, czy będzie tylko remontowany, gdzie będzie zlokalizowany itp.
Kolejne możliwości podwyższenia ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej ustalonej zgodnie z zasadą ogólną dotyczą wyłącznie zasobu pochodzącego z inwestycji (tj. przedsięwzięcia podejmowanego z wykorzystaniem zbywanej nieruchomości). Obejmują one możliwość zwiększenia tej ceny maksymalnie o 10 proc. wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego (według tego samego mechanizmu, jaki stosowany będzie przy standardzie umożliwiającym wprowadzenie się/używanie) w dwóch przypadkach. Pierwszy będzie dotyczył nieruchomości zabytkowej, a drugi odnosi się do nieruchomości położonej na obszarze działań rewitalizacyjnych.
Kumulowanie podwyższenia
Należy przy tym zaznaczyć, że wspomniane możliwości podwyższenia przez radę gminy ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej ustalonej zgodnie z zasadą ogólną mogą się łączyć. W przypadku pochodzącego z inwestycji lokalu znajdującego się w budynku wpisanym do rejestru zabytków i położonym na obszarze rewitalizacji cena wyjściowa może np. być zwiększona maksymalnie nie o 10 proc., ale o 20 proc. wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego.
Bez względu na określony przez gminę minimalny standard (wynikający z parametrów przyjętych w uchwale) łączna cena lokali/budynków, która zostanie zaliczona na poczet części ceny nieruchomości, nie będzie mogła być wyższa niż kwota wynikająca z wyceny zbywanej nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (dołączonej do uchwały rady gminy). Takie przesądzenie zostało podyktowane potrzebą uniknięcia ewentualnej sytuacji, w której żądania gminy dotyczące ceny zbywanej nieruchomości rozliczanej w postaci lokali/budynków nie byłyby poparte realną wyceną wartości nieruchomości.
Pozwala to także już na tym etapie procedury określić w dużym przybliżeniu, jaką część ostatecznej ceny będą stanowić lokale/budynki, a jaką środki pieniężne. Ustawa wprowadza jednak również w tym względzie wyjątek. W razie podwyższenia ceny 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu lub budynku w przypadku zasobu zabytkowego lub położonego na obszarze działań rewitalizacyjnych łączna cena lokali lub budynków przeznaczonych do przekazania przez inwestora na własność gminie w ramach rozliczenia „lokal za grunt” nie może być wyższa niż 90 proc. kwoty wynikającej z wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego (dołączonej do uchwały rady gminy), co związane jest z możliwością obniżenia ceny wywoławczej w przetargu dla nieruchomości zabytkowych lub położonych na terenach objętych rewitalizacją.
W uchwale rada gminy będzie określała ponadto termin przekazania przez inwestora zasobu w relacji do terminu przeniesienia na niego własności gminnej nieruchomości. Powinna wziąć w tym kontekście pod uwagę zarówno uwarunkowania procesu inwestycyjno-budowalnego i pochodzenie zasobu, jak i np. wyznaczony przez siebie minimalny standard przekazywanych przez inwestora lokali lub budynków.
W przypadku wyboru opcji łączącej zasób z inwestycji z innymi lokalami lub budynkami możliwe będzie zróżnicowanie tego terminu – w zależności od zasobu. Chodzi tu też o zasób pochodzący spoza inwestycji, np. lokale utworzone przez inwestora w innej lokalizacji oraz lokale nabyte przez niego od innych podmiotów. Możliwe będzie również różnicowanie terminu przekazania w zależności od rodzaju zasobu, jego standardu itp. ©℗
wAŻNE Budynki lub lokale przekazane w rozliczeniu ceny mogą pochodzić z przedsięwzięcia innego niż inwestycja.

pytania do eksperta

Mateusz Karciarz prawnik w Kancelarii Radców Prawnych Zygmunt Jerzmanowski i Wspólnicy sp. k. w Poznaniu
Kto będzie typował nieruchomości do przetargu?
Gmina – o samym zbyciu i ukształtowaniu zasad decydować będzie oczywiście rada, jednak przygotowanie projektu uchwały jest po stronie organu wykonawczego gminy i wydziału merytorycznego urzędu właściwego dla pracy nad takimi koncepcjami. Do zadań wójta należy m.in. przygotowywanie projektów uchwał rady gminy, jednak bezczynność tego organu może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy przepisy prawa wprost zobowiązują wójta do przygotowania danego projektu w określonym terminie. W tym przypadku takiego obowiązku po stronie wójta nie ma. Zakładam, że przyjmując obecne podejście szerszego otwierania się gmin na inwestorów i mniej sformalizowanej współpracy pomiędzy podmiotami publicznymi i prywatnymi, propozycje składane przez inwestorów na pewno również będą brane pod uwagę.
Za gminny zasób nieruchomości odpowiada wójt (burmistrz, prezydent miasta), a więc to ten organ będzie decydował o tym, która nieruchomość ma zostać przeznaczona do zbycia w drodze przetargu w ramach programu „Lokal za grunt”. Ostatecznie o danej nieruchomości decyduje jednak rada gminy, która podejmuje w tym przedmiocie uchwałę. Tym samym również rada gminy ma istotną rolę w decydowaniu o przeznaczeniu konkretnej nieruchomości do zbycia.
Czy ustawa o rozliczaniu ceny lokali lub budynków precyzyjnie reguluje jakość inwestycji? Czy nie ma zagrożenia, że inwestor, dążąc do maksymalizacji zysku, obniży jej jakość, co spowoduje, iż koszty późniejszego utrzymania (remonty i administracja) mogą być znaczne, a tym samym całe przedsięwzięcie nie da spodziewanego efektu?
Katalog wymogów, jakie rada gminy może stawiać inwestorom co do jakości lokali lub budynków, jest otwarty. Odpowiednie ich określenie będzie miało wpływ na finalny efekt danej inwestycji. Naturalne wydaje się, że jeżeli gmina w sposób lakoniczny określi te wymagania, to finalny efekt może być bardzo różny. Po części jest to dla gmin trudne zadanie, mogą bowiem nie mieć odpowiedniego doświadczenia w tej dziedzinie, w związku z czym zasadne wydaje się włączenie w prace odpowiednich specjalistów, którzy będą wspierać jednostki przy kształtowaniu owych wymogów. W praktyce taka sytuacja rzeczywiście może się zdarzyć, jednakże jedynie wtedy, gdy podjęta przez radę gminy uchwała o zbyciu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” będzie niewłaściwie skonstruowana. Przepis art. 4 ust. 3 pkt 3 u.r.c.l.b. wyraźnie bowiem określa, że jednym z obligatoryjnych elementów tej uchwały jest określenie minimalnego standardu lokali lub budynków.
Czy przed podjęciem uchwały gmina może negocjować zapisy z potencjalnymi inwestorami, aby jej wymagania nie były zbyt wygórowane, a tym samym niemożliwe do realizacji?
Odpowiednie doprecyzowanie wymogów musi być elementem uchwały rady. Wydaje się, że im bardziej szczegółowe będą to wymagania, tym mniej wątpliwości pojawi się na etapie realizacji inwestycji. Proporcjonalność oczywiście jest niezbędna, by zainteresować jak największą liczbę potencjalnych inwestorów. Trudno jednak mówić o negocjacjach pomiędzy gminą a inwestorem w sytuacji, gdy gmina zbywa nieruchomość z rozliczeniem „lokal za grunt” w trybie przetargowym. Jednakże nie jest wykluczone, że gminy przed podjęciem uchwały w sprawie zbycia określonej nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” dokonają rozeznania na rynku, aby wiedzieć, jak określić w tej uchwale minimalny standard lokali lub budynków. Wydaje się przy tym, że pozostawienie ustalenia tego standardu gminom jest najwłaściwszym rozwiązaniem. Gminy powinny mieć jak najszersze uprawnienia przy wyborze sposobu realizowania przypisanych im zadań publicznych, a takim niewątpliwie jest szeroko rozumiane gminne budownictwo mieszkaniowe.
Czy projekt uchwały rady gminy będzie musiał być konsultowany z mieszkańcami?
Żaden z obowiązujących przepisów, czy to ustawy o rozliczaniu ceny lokali lub budynków, czy też ustawy o samorządzie gminnym lub jakiejkolwiek innej, nie wymaga, aby projekt uchwały rady gminy był konsultowany z mieszkańcami. Aczkolwiek nie oznacza to, że rada gminy nie może postanowić, że przed podjęciem tej uchwały przeprowadzi konsultacje w trybie art. 5a ust. 2 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 713; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1378). ©℗
Rozmawiał LJ